如何处理不动产重复登记发证历史遗留问题

钟京涛

案   情

1989年12月，某市医药经营有限公司（以下简称医药公司）从市房屋经营公司购买了一处房产，办理登记手续后取得了房屋所有权证（第00630号），证载建筑面积为81平方米，占地面积40平方米。居民王某租住的一间市政府直管公有住房（以下简称诉争房产）与上述房产相邻，该房屋占地7平方米，自1972年以来一直由王某占有使用和缴纳租金。1994年，市政府推行住房制度改革，王某向市房屋经营公司申请购买诉争房产，经审核批准后，王某于1994年9月向市土地房屋管理局缴纳了5000元购房款，登记机构于同年10月为其颁发了诉争房产的所有权证（第45191号）。

2015年10月，王某改建诉争房产施工时，医药公司予以阻止，王某出示了诉争房产的所有权证。医药公司认为，诉争房产在其房屋所有权证范围内，登记机构在其不知情的情形下为王某颁发第45191号房屋所有权证的行为侵犯了其合法权益。随后起诉至人民法院，请求撤销登记机构为王某颁发的诉争房产所有权证。

一审法院认为，登記机构于1989年为医药公司颁发房屋所有权证后，又于1994年将上述房屋所有权证范围内的部分房产为王某颁发了房屋所有权证，属于重复登记发证;登记机构为王某颁发房屋所有权证的行为，属于重大且明显违法而自始不发生法律效力的行为。

据此，一审法院判决确认登记机构为王某颁发第45191号房屋所有权证的行为无效。王某不服，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持一审判决。王某不服，申请再审。

疑   惑

1.重复登记中设立在后的登记行为是否必然无效？

2.如何处理重复登记发证历史遗留问题？

分   析

关于能否按不动产登记行为设立的先后顺序判定重复登记行为的法律效力问题，实践中，由于各种原因，对同一不动产权利重复作出相互冲突的登记发证行为的问题时有存在。

根据《行政诉讼法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》等规定，人民法院在审理不动产登记行政案件时，可以根据当事人的申请对其中的民事法律关系进行审查。因此，司法机构在处理重复登记发证行为时，既要审查不动产物权变动的基础法律关系，也要审查登记程序的合法与否。在对登记程序审查方面，在法律逻辑上，登记机构在设立后一个登记行为时有义务注意到和审查已设立在先的登记行为，否则应承担更多的不利法律后果。不过，值得注意的是，设立时间在先的登记行为同样会存在违法或重大瑕疵而导致无效的情形，而且在特定历史条件下登记制度的运行机制和登记机构的审查能力问题，也是重要的考虑因素。

本案中，登记机构于1994年为王某颁发的第45191号房屋所有权证，虽然与1989年为医药公司颁发的第00630号房屋所有权证存在部分重合，导致出现“一房二证”的重复登记发证问题。但是，王某已占有使用诉争房产40余年，而且医药公司取得第00630号房屋所有权证之后的20多年内并未向诉争房产的实际占有人王某提出权利主张和异议;王某已按当时政策规定并经过审核批准办理了公有住房购买手续，登记机构也凭市房产管理经营公司出具的房改手续和有关部门审批意见为王某办理了转移登记，并为其颁发了第45191号房屋所有权证。在此情况下，一、二审法院仅凭登记机构为王某颁发诉争房产所有权证的登记行为设立时间在后就认定其无效，显然依据不足。

本案再审法院经审查认为，二审法院仅以登记机构为王某颁发房屋所有权证时间在后，即认定被诉登记颁证行为属于重大且明显违法情形，属适用法律错误，随后于2018年12月作出裁定：指令二审法院再审本案;再审期间，中止原判决执行。

关于不动产重复登记发证问题的处理，实践中，重复登记发证问题大多数是分散登记时期产生的历史遗留问题，其表现形式和形成原因复杂多样。既有权利主体一致的情形，也有权利主体不一致的情形;既有存在实体权利冲突的情形，也有实体权利并不冲突的情形。

从各地出台的解决不动产登记历史遗留问题的政策文件来看，对于不存在实体权利交叉、冲突的重复登记发证问题多有涉及，其基本处理方式是，在当事人协商一致的情况下，通过更正登记、注销登记等方式予以解决，同时，增加公告、当事人承诺等措施降低法律风险。但是，对于存在实体权利交叉、冲突的重复登记发证情形，现有法律政策和地方出台的文件中没有明确规定。由于涉及不动产物权的重新确认，在当事人之间无法达成一致时，应当首先通过诉讼等方式解决不动产权利归属问题。

总之，解决不动产重复登记发证历史遗留问题，应当遵循既要维护真实权利人的合法权益，又要依法依规纠正登记错误的原则。（摘编自《中国不动产》2019年第10期）