房地产开发企业成本对象设置与项目成本核算

蒋毅

摘 要：房地产企业的项目成本核算是财务部门的一项重要工作，在企业核算中占据着重要位置，做好项目成本核算工作对于房地产开发企业分析和控制项目成本，提高财务管理水平具有非常重要的意义。

关键词：房地产开发企业;成本对象;设置项目;成本核算

一、房地产开发企业项目成本构成及其核算过程

房地产开发企业的成本计算是依据不同的成本对象将成本费用计入不同的开发成本项目。开发成本一般分为土地取得成本（或土地开发成本，包括土地出让金、）、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共设施配套费用、期间费用（开发间接费用）等类型，期间费用一般包括财务费用、管理费用、销售费用等。

房地产开发企业项目成本核算主要分为以下五个步骤：一是各部门为财务人员提供成本核算资料，完成工程任务交接;二是结合企业的成本管理特点确定成本核算对象，并设置相应的成本核算一级科目以及明细科目分类;三是进行成本分配核算，费用分配类别包括工程费用和公共费用两类;四是对企业的所有成本进行汇总统计;五是对成本核算结果进行分析，并以此为依据为企业的管理者提供成本决策依据。

二、房地产开发企业成本核算存在的问题

（一）成本核算对象问题

房地产企业为了吸引更多购房客户，在进行项目开发时，受制于市场形势、销售对象的差异化需求、配套服务设施需求等因素，通常以分期开发的形式开展项目活动，在一定程度上加大了企业的成本核算难度。再加上当前的企业会计准则中并未对成本核算对象做出详细规定，如分期开发土地成本核算、商业用房土地成本分摊核算、商业用房建筑成本分摊核算、车库成本核算、配套设施成本核算等均缺乏明确的核算依据。

（二）成本费用归集问题

房地产企业的成本费用归集有以下两种情况：第一，对于能够确认企业的成本核算对象的开发成本，将其直接计入该成本对象的明细科目账户，这种开发成本大多属于企业生产过程中产生的直接费用，因此将其纳入产品成本范围;第二，对于无法区分成本核算对象，如果该项开发成本涉及多重产品或多个流程，则将其先计入公共费用，按照过渡性成本项目归集，归集过程要满足一定的成本原则，以便后期进行成本分配。

（三）成本虚增问题

房地产企业成本核算涉及的费用类型较多，核算过程相对复杂，因此可能出现费用计算错误，产生核算偏差。而且随着房产税收政策改革，企业的税缴压力逐渐增大，为了降低其应缴税额，一些企业虚增市政、土建费用，以此降低其利润指标，达到漏税目的，使企业的成本核算形成了错误的目标导向，无法真实地反映企业的成本消耗情况，更无法为企业的管理者提供准确的成本决策信息，成本核算管理对企业的经营指导作用难以得到充分发挥。

（四）成本分配问题

房地产企业的开发产品，一般可分为：用于销售商品住宅和商业用房、写字楼;企业自持的商业、办公、出租住宅等;因功能和用途不同，其成本和销售价格均有差异。当前，企业会计准则并未对成本分配作出规定，在成本分配方面，对共同成本和无法明确分清负担对象的间接成本，一般采取直接分摊的方式进行核算。导致自持房地产成本偏高，销售利润增加，企业所得税增高。而自持房地产后期的营运收益可能出现亏损。

三、房地产开发企业成本核算问题解决对策

（一）明确成本核算对象

（1）成本核算对象的选择思路。成本对象的选择通常依据项目的工程内容和工程进度进行确定，一些工程量较大的项目可

选择按照房产开发周期进行分块的成本核算，以便后期成本归集工作的展开。而对于小规模房产开发，可将开发量作为其成本核算对象。需要特别说明的是，针对大规模房产开发项目，成本核算不宜过细，否则导致企业的房产开发项目成本核算变得复杂繁琐，不仅加大了成本核算人员的工作量，也不利于成本分析等工作的展开。

（2）成本核算对象的明确对策。可通过项目周期长短、规模大小选择某一单项或按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象，也可结合项目成本中的某一特性因素进行项目类别划分，将项目细化成多个部分，对各个部分展开分开核算，从而更加全面的反映企业的项目成本信息，也为企业后期的项目结算提供更为详细的成本数据。面对同期存在多个项目开展的情况，可找出所开发项目的共同特征。通过关键要素合并对成本核算进行整合，确定统一的成本核算对象，减轻成本核算人员的工作负担，提升企业的成本核算效率和成本核算质量。

（3）合理确定成本核算分配对象类别和分摊方式。开发建设的房屋因功能（住宅、商业、写字楼）和用途的不同，其开发成本和售价差异，对发生的成本费用进行分配。包括：土地取得费、前期工程费、建筑安装工程费、配套基础设施费、期间费。特别是部分城市土地拍卖时约定的住宅自持面积，其自持成本决定了企业未来经营效益。需要财务人员结合成本核算、税收等政策，详细分析，为企业经营决策提供参谋。个人认为，宜按照“权责发生制”原则，统筹考虑，综合采取占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算成本法进行分配。

（二）合理归集成本费用

成本费用归集思路针对一些难以归集的公共、间接成本费用，可按照收益原则进行成本区分，如可根据费用的收益对象确定成本核算对象等。通过先归集再分配的成本核算方法，提高成本费用划分的准确性、合理性。

（三）构建成本控制体系

首先，企业要建立专门的成本控制部门或成本管理小组全权负责企业的成本核算工作的开展，并做好与各部门的成本沟通协调。通过制定严格的成本预算计划，加强成本制度约束，同时加强成本费用的监督审查，避免出现成本虚增、成本资金占比过大等不良现象。其次，以土地费用作为二级成本控制要素，土地费用在企业的总开发费用中占比相对较大，因此企业必须加强对其的控制管理;以利息费用作为三级成本控制因素，这是基于房地产开发企业耗资多、项目流动性大、高风险性的经营特点所决定的。企业必须通过加强成本控制管理，合理筹划企业的资金管理，降低资源的占用率，有效控制各项贷款利息支出，防范企业经营财务风险。

（四）加快信息建设步伐

通过互联网打通房产销售渠道，同时還能依法享受国家互联网房产销售优惠政策。信息化背景下，消费者掌握的房产信息更为全面、真实，因此企业必须重视其主体地位，制定有效的房产营销策略，并通过各种信息化手段对各项房产销售行为进行实时监督，实现企业成本利润的最大化。另外，企业还需搭建房地产企业内部信息管理平台，加强对企业财务管理人员的信息化技术应用培训，提高其综合成本管理能力，全面的提升企业的成本核算水平。

四、结语

综上所述，财务人员应综合考虑各方面的因素，确定成本对象，按照业态的不同来划分成本对象，同时也要考虑到税收这一方面，以公司的年度计划为准，认真进行会计核算，为以后的工作提供完整的记录，也为企业利润的提高创造条件。房地产项目的开发首先应该符合税法的规定，而计税成本则产生于企业的开发与建造工程，额外的支出按照实际情况纳入到计税成本中，按照成本对象的设置来进行归类，从而使每项成本都能够得到有效的记录。

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