香港楼价的上涨逻辑

陈宜飚

截至11月15日，反映香港主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指数（CCL）报182.1点，按周升1.51%，升幅为过去29周最大，并已连续上升两星期。中原地产的另外两个指数，“中原城市大型屋苑领先指数”（CCL Mass）和“CCL中小型单位指数”升幅则是创下过去84周最高值。

在香港经济前景不佳的情况下，楼价反而逆预期而行，背后原因何在？

一个重要原因是特区政府为了给年轻人提供“上车”机会，在施政报告中放宽了房屋政策。特首林郑月娥在第三份施政报告中提出，放宽香港按揭证券有限公司提供的“按保计划”楼价上限，令首次置业人士可以申请最高九成按揭贷款的楼价上限，从400万元（港元，下同）提升至800万元，而可申请最高八成按揭的楼价上限则由600万元提升至1000万元。

这里的“按保计划”，是香港物业买卖的常见融资保险业务，它是特区政府在1999年3月推出的一项便民购房措施，主要是帮助买家弥补香港银行提供按揭成数的不足。

在一般情况下，如果买家向银行贷款买楼，根据金管局的规定，银行通常只能贷款房价的六成给买家。但是买家如果通过按保计划申请贷款，就可以把银行贷款提升至九成。

其做法是，买家申请银行贷款时，同时通过按保计划向香港按证公司旗下的按证保险公司购买按揭保险。买了这个保险后，银行便可以额外批出三成贷款给买家，而不算是违反金管局的规定。为了方便香港市民融资，按证公司还允许买家在银行的按揭贷款上加借保险费。

在按揭保险计划下，银行是按揭保险的受保人，也是按揭贷款的实际提供者。如果购房者拖欠银行的贷款，按揭保险公司则要为银行六成按揭以上的贷款部分提供承保。

香港按证公司的所有股份均由香港财政司司长以外汇基金管理人身份实益拥有，所以按揭保险计划实际就是特区政府的便民购房计划。通过这种方式，特区政府一方面可以促进市民安居置业，另一方面也可以降低银行体系的风险。

从过往操作来看，特区政府经常会调整按证公司最高按揭成数以及其对应的楼价上限，向外界释放房屋政策信号。比如把按证公司最高可以提供的贷款成数从九成五调低至九成，就意味着特区政府希望控制楼市的泡沫。或者按证公司照样可以为九成五的贷款提供保险，但是把对应的最高房价从1000万高低至600万，这同样也意味着特区政府不希望楼市价格过热。

这次施政报告，特区政府放宽了九成按揭的樓价上限，实质上是将“上车盘”定义，直接由400万变成800万——即买家首付款只要80万（另加部分保险费），就可以买到价格800万的房子。而政策修改之前，买家即便想用尽按揭成数，也只能首付40多万买最多价值400万的房子。

400万的价格，在香港通常可以买到新盘的一居室，或是稍老楼盘的小两居单位。而800万的价格，在香港则可以买到新盘两居室或是稍老楼盘三居室的单位。因此特区政府此举对于中大型楼盘的价格有较大支撑作用。

但有人批评，特区政府此举会加大香港本地的地产泡沫，在经济基本面面临较大风险的情况下，仍然“托市”地产板块，将来或会令不少人陷入负资产的惨痛境地。

（作者系《香港国际金融学会评论》主编，曾任海通资产管理有限公司另类投资研究主管）DFFEC006-222D-49FC-9439-6212948A933E