长租公寓现存问题分析及解决对策

战松 郎妲妮

〔内容提要〕本文通过对长租公寓的市场现状分析，指出發展长租公寓的必要性，发现了现阶段长租公寓存在人们的接受程度较低、租赁市场发展滞后制度不健全、盈利难度较大、租住体验较差等问题，并有针对问题提出了解决对策。

〔关键词〕长租公寓盈利租赁市场

近年来，长租公寓兴起促进了住房租赁市场需求旺盛，每年大量的流动人口为住房租赁市场带来可观的利益。长租公寓解决了许多青年人的租房问题，但是长租公寓市场结构不均衡，专业的长租公寓市场占比较低，大多数都是房东自行出租，而且房源质量较差，租户的居住体验感较差，群租现象普遍，经常发生租赁纠纷，缺少监管等问题都有待解决，引领长租公寓走向健康发展的道路。

一、发展长租公寓的必要性

（一）完善住房租赁市场

我国的住房租赁市场长期以来发展滞后，要优化住房租赁市场供给侧，提高适应市场的需求能力以及政府对市场的监管，解决现存问题。从2015年开始，有关住房租赁市场的长租公寓相关政策陆续出台，如《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中指出：发挥市场和政府在资源配置中的作用，发展租赁服务平台的建设，大力发展住房租赁经营机构，企业拓宽融资渠道，推动房企转型升级。一系列政策的提出给租赁市场带来了强有力的保障，政策的提出极大程度上缓解了长租公寓一直以来发展缓慢的问题。

（二）解决不同人群的住房问题

从中低等收入的无房者到年轻的都市白领和大学毕业生，租赁住房的需求主体随着社会的发展不断改变。80后与90后对于生活质量有更高的追求，消费能力较强，大量的流动人口涌入一线和二线城市，促进了长租公寓的发展。长租公寓的出现可以从价格优势、产品优势上解决都市白领、大学毕业生的租房需求问题，为其提供优质的服务。现有长租公寓较少，租户较多，投入到市场的长租公寓供不应求，因此发展长租公寓市场刻不容缓。

（三）缓解房价的不断上涨

由于房价的不断上涨，许多无房的年青人承担不起高额的房价，尤其是在一线城市工作奋斗的年青人，面对巨大的购房压力不得不选择长期租房。现在越来越多的年青人开始“以租代购”，只需要按季度或年缴纳少量的房租即可在大城市生活，这样可以降低购买商品房的热度从而降低房价的不断上涨。

二、长租公寓现阶段存在的问题

（一）人们的接受程度较低

受传统观念的影响，一直以来人们普遍喜欢购买商品房而不是租房子住，这种思想影响着几代人，而且长租公寓的宣传力度也不够，许多人不了解长租公寓，这迫使人们对长租公寓的接受程度较低。近几年，越来越多的90后改变了这种观念，开始以租代购。

（二）租赁市场发展滞后制度不健全

同发达国家相比，我国的长租公寓起步较晚，租赁政策较少，因此我国目前的租赁市场并不健全，传统的住房租赁市场主要为个体房东，机构参与者较少。在许多发达国家的城市，25%～30%是机构出租房源，但中国目前的品牌公寓占比不到2%，导致专业租赁经营业务发展相对滞后，与发达国家完善的租赁市场相比有着较大的差距。

（三）盈利难度较大

长期以来，长租公寓的盈利难题一直困扰着开发企业和运营机构。目前，由于租期较短，租金回报率低，租住率较低，进行长租公寓的开发运营成本高等因素，大多数的长租公寓运营机构都处于支出大于收入阶段，因此极易导致运营者的资金链断裂。若通过融资来缓解现状，其融资成本也越来越高而且风险较大，一定程度上加大了企业压力。虽然集中式运营比分散式运营更能作出高溢价产品，但是盈利的企业微乎其微，整个长租公寓的现状还是在大量的资本投入阶段。

（四）租住体验较差

租户体验贯穿于房屋租赁的全过程之中，在租户选择长租公寓的同时，也考验着长租公寓全周期的管理水平。居住不理想，经常出现问题，如噪音干扰租户的正常休息等。有的长租公寓装修后急于投入市场使用，常常出现装修不合格，对租户的身体健康产生严重影响。

三、长租公寓发展问题的解决对策

（一）完善的法律保护是长租公寓市场发展的基础

同国外相比，目前我国关于房屋租赁的法律还不健全，对租户的保护不足，存在二房东、群租、不定期涨价的现象，中介在其中赚取了许多利益，不定期涨价，因此严重影响了租赁市场的健康发展。法律法规的不断完善是长租公寓市场发展的基础，不仅保护了租房者的利益与安全，也保护了开发企业的利益，使更多的开发企业加入到长租公寓的开发运营中。

（二）给予企业优惠的政策

在多重压力下，开发企业和运营机构需要承担许多税费。房企拿地成本逐年攀升使成本不断上涨，于是开发租赁公寓价格也水涨船高。据了解，长租公寓在运营的过程中收取的租金需缴纳12%的房地产税，即使在营改增后企业还要缴纳11%的增值税，加上企业所得税，总税负约26%。同日本相比，日本继承税针对租赁住宅有一定的减免政策，继承税评估额可减免18%～24%，推动了租赁市场的发展。因此，政府应适当减少长租公寓企业的税收，给予企业一定的红利。

（三）长租公寓企业不断的自我创新

长租公寓企业在发展的过程中也要不断自我创新，找到使企业盈利增长的方式。降低前期的开发成本，优化设计方案，选用最优的设计方案，考虑空间尺度，家具配置，家电的成本，降低装修成本，减少运营管理成本，在较短的时间内投入运营；扩大持有的房间数量，实现规模经济，降低单套房的运营成本；提高房间的出租率，降低闲置率。房间不断的投入到市场当中，使资金快速回流，防止资金链断裂；探索新的增值业务来增加收入，挖掘衍生价值，探索1+N模式，以租金收入为主，将休闲娱乐、商业办公、生活服务等融入到长租公寓中，打造长租公寓的综合体。如广告的投放、停车场的租用以及周边商业产品的投入都可以拓宽收入渠道。

（四）提升品牌的竞争力

在长租公寓市场的激励竞争中，要不断提高品牌的竞争力和影响力，增加品牌溢价，提升企业的盈利能力。对客户进行精准定位，挖掘消费需求，多角度进行产品细化，从而打造差异化产品。对于房地产企业，可以与自身的其他产品协同发展提升企业的品牌形象，加强品牌的宣传推广力度，让更多的人了解长租公寓，从中发掘潜在客户。优质的物业服务也可以提升企业在消费者心中的位置，从而产生品牌溢价。

（五）拓宽融资渠道

近二十年来，从国外的长租公寓发展经验来看，北美地区的REITs收益排名第一，为13.2%，欧洲排名第二，为8.1%，亚洲REITs的平均收益仅为7.6%，排名最低。发行ABS和REITs可以提高资本的流动性，还可以为企业提高大量的资金做到提前回款，为进一步发展长租公寓扩大规模提供基础。美国长租公寓收益率稳定，租赁需求持续上升，为REITs的发展提供了有利条件。美国公寓运营大户AVB和ERQ都采用了资产证券化的方式来获取充足的资金流，这使其顺利完成了前期的规模扩张和后期的资产置换。通过募集的资金进行房地产投资组合，降低了投资风险，投资人的股权可以很容易进行转换和变现。随着越来越多企业在REITs方面的不断探索，未来我国的长租公寓的REITs产品会更加成熟。

综上所述，随着一系列鼓励政策的出台以及长租公寓市场的不断完善，将有更多的企业投身到长租公寓的建设中，企业在开发运营过程中不断的创新，一步步攻破现存问题，企业必然会受益。长租公寓前景可观，发展空间较大，未来长租公寓市场也会走向规范化，一定会迎来长租公寓市场的大时代。

（作者单位：沈阳建筑大学管理学院）