浅析房地产金融风险管理及对策

摘 要：世界经济危机席卷世界，我国经济发展速度也受到了一定的影响。我国各行各业的出口产值都有所下降。其中包括我国房地产行业，在我国市场上占比较高。在经济全球化的背景下也一定程度上受到了经济危机的影响，金融风险不断增大。本文阐述了房地产行业在金融危机的影响下的现状，并提出具体可行的对策。

关键词：房地产金融 风险分析 对策

前言

21世纪以来，房地产行业创造了很多财富奇迹，并且成为当地经济发展的重要支柱。美国虚拟经济和实体经济的长期失衡导致了2008年的金融危机的爆发。因迅速蔓延到了欧洲甚至中国，导致我国经济增速减缓。房地产作为一个地区经济发展的中心，很容易受到经济危机的影响。本文分析房地产金融风险的管理措施及对策，对其实房地产行业具有一定的借鉴意义。

一、房地产金融风险概述

房地产金融，是指银行在为房地产进行一系列的资金等方面的金融服务活动，有一些不确定因素的影响而导致预期收益减少，小部分的介绍不会给市场造成影响，而大面积的金融损失则会造成市场的不稳定性。金融风险会影响实体经济的发展，金融市场的波动会使得实体企业产品价格受到影响。实体经济和虚拟经济结构过度失衡，会导致宏观经济动荡并且失去稳定性。

二、房地产金融风险形成因素

（一）社会环境发生变化

导致房地产金融风险的原因有很多，从根本上来看，无非是市场环境的变化和经济体制的变化。

1、体制的变化

我国社会主义市场经济体制形成和建立时间较短，基础比较薄弱，法治领域并不健全和完善，很多领域缺乏规范性，这些因素都可能导致我国经济产生金融风险，现在，我国的许多经济制度还在发展过程中，并没有完全成熟。比如说，产业产权制度，投资制度等都在随着我的国经济体制不断的进行改革，规划和完备。不成熟的经济体制给金融行业，比如说银行来说带来了难以预测的风险。这是金融行业面临的最根本的，关键的不利影响。我国市场经济体制的建立刚刚起步，许多方面还不规范、不健全。比如，企业产权制度、投资体制、金融体制等方面还处在转轨过程中，有待深化和完善，这对银行来讲，面临着许多重大的、难以预测的经营风险，这是银行面临的宏观的、根本性的风险。

2、市场的变化

我国市场经济体制的建立以来，市场经济不断发展，并且形成了自身所依存市场价值规律，他是在市场发展的过程中形成的符合市场发展的规律。房地产行业作为市场的一部分，必须要依据市场规律进行生产经营。我国当前的市场竞争机制并不成熟，市场上的金融风险性较大。作为房地产企业，必须要对市场发展趋势具有明辨性和前瞻性，做出符合市场规律的决策，才能防止金融风险带来的不利影响。房地产业这类资金密集型行业与金融业发展密切，房地产行业的动荡和极大程度上的导致金融风险。我国的市场经济体系并不从成熟导致我国市场变化具有不确定性，这也给银行发展和做出决策带来了很大的难度。

3、价格的变化

房地产市场价格的波动，给房地产市场带来了很多金融风险上的不确定性。随着市场通货膨胀，人民币购买力降低，商品成本真高。原材料成本的成果提高了企业生产成本，这使得房地产业的经济效益降低。除此之外，政策因素也是房地产业产值下降的一大原因。政府应以民生为目的调整房地产价格，出台多项政策来控制房价上涨，房地产行业的经济发展速度下降，一部分房地产企业无法偿还银行贷款，给金融业造成了经济损失。

（二）自然灾害和突发事故

地震洪水等自然灾害和突发事故的发生，会使房地产行业遭受毁灭性打击，房地产行业是资金密集型行业，一旦遭受自然危险的损害，就会直接导致大量资金的损失，房地产行业由于损失无法向银行归还贷款，这些都会直接导致银行遭受资金损失，大面积的就会导致银行金融危机。还有一些突发事故导致债务人死亡或受伤，其无法偿还债务，也会导致银行经济的损失。

（三）经营企业方面的原因

造成风险关键的原因也包括企业自身经营不善，尤其是所造成的风险有很多种。比如：第一，企业没有能力归还所借贷款，或者根本无意愿偿还贷款，企业自身亏损严重，一旦失去银行贷款资金就会陷入倒闭状态。第二，企业自身经营不善，企业管理者经营决策失误或者是导致企业遭受严重经济损失，进而影响到银行。第三，企业管理经营机制的不成熟，导致内部工作运行失调，无法达到预期的产值和经济效益，最终形成无法偿还银行的局面。

（四）银行方面的原因

银行内部原因给银行造成损失的案例比比皆是，银行自身的不足包括：一种近些年来我国的金融体制还在改革和发展阶段，并不是完全成熟，因此会造成一定的错误在所难免。第二是缺乏規范的贷款评判机制和风险预测性分析系统，这些都有可能对贷款人的主观误判而导致银行的损失。第三，我国银行的信贷管理项目没有专业人员指导，自己探索导致贷款结构不合理。第四是银行缺乏完备的信息管理系统，银行无法对贷款对象进行了解和分析，不能准确预估其是否具有偿还贷款的能力。还有一些贷款项目，银行没有专门的项目可行性和评估系统管理，有科学的评判而错误贷款就会给银行带来损失。也有可能是银行内部员工工作积极性不高，给银行带来的影响。

三、房地产金融风险管理分析

一个地区的房地产业不仅是当地经济发展的主要部分，同时和大地带动了其他行业的发展。加速了当地经济增长。可以说房地产业为本地区的经济做出了极大的贡献。而一个地区的金融业和房地产也往往是相依相存的，密切相关的。金融行业能促进房地产业的发展提供基础，房地产行业的迅速发展同样也能给金融行业带来财富奇迹。房地产和金融行业之间的关系着一个地区甚至周边地区人民的民生问题。因此对房地产和金融行业的研究就成为了国内外学者关注的重点。

（一）政策风险管理

房地产业与民生问题秘密相密切相关，因此他必须要受到国家的政策调控，以达到稳定民生和社会安定的需要。政府政策对房地产行业的发展是双向的，而与房地产业密切相关的金融行业也同样受到政府的影响。政府通过出台措施来对房地产和金融行业的信用贷款业务进行调控，同时也控制着银行资金的流动方向。其实就是国家为了稳定资金流向而做出的决策。比如央行出台相关文件，对房地产业开发企业进行门槛提高，限制房地产行业的发展，同时也抑制房地产业哄抬房价，一定程度上，抑制人们过度的购房需求。并且央行通过提高存款准备金率来抑制银行对当地房地产业进行贷款，这些举措都抑制了房地产业的发展。宏观调控属于国家大计，对房地产业和金融产业都无法更改的。因此两者必须要做到，要符合国家政策需要，避免国家政策给自身带来的经济影响。

（二）信用风险管理

金融信用风险是由于房地产开发企业或者是个人购房贷款者由于不确定因素其履约能力发生改变无力偿还贷款给金融机构造成的影响。这种问题就警戒了金融行业必须要注意对贷款机构和个人资质进行信用评估分析。银行的信用评估分析法包括两种，一种是信用评级法，一种是z评分模型。信用评级法师，对每个企业的信用狀况和条件以及偿还能力进行打分。得分优良的企业可以实行贷款融资，而且一些获得国家信用资格评定的企业可以直接不需要评估无条件获得贷款。z评分模型是，银行机构对一些公司进行财务变量分析，通过分析结果来预测公司运行前景和贷款偿还能力。由此来评估是否为贷款公司提供贷款。

（三）流动性风险管理

经济的发展提高了我国居民的可支配性收入，使得资金流动性的需求不断增长。但一部分商业银行不能满足客户的资金流动性需求，就导致了金融流动性风险的衍生。现阶段我国居民将钱存银行的观念还没有改变，理财观念并不健全。因此银行的流动性风险和支付危机发生的可能性较小。那如果不能适应人民需求发展的需要，那么流动性风险迟早会降临。对于这些风险，这个善于适应时代发展的需求，满足客户不断变化的需要。房地产业的资金流动性较差，因此金融机构要减少在房地产业投入的资金，为预防即将可能面临的流动性风险。

四、房地产金融风险防范对策

（一）要加强银行内部的资金控制

银行机构要预防不确定的风险必要采取一些举措。要加强内部资金的管理，对贷款的房地产行业定期评估该公司的运营状况和还贷能力。无力偿还贷款的房地产公司及时加以干预，预防起因破产而导致的金融损失。是金融机构要规范内部的金融机制和信贷管理机制来预防可能发生的金融风险。

（二）切实加强监管，控制房地产投资过热势头

房地产暴利吸引了许多人投身于房地产行业，许多资本家大批量收购土地哄抬房价，是许多地区出现了空房较多，购房者却无力负担的状况，严重影响了市人民生活质量和社会安定。同时房地产行业的暴利使得从事实体经济的商人减少，这制约了实体经济的人增速。国家政府要严格根据制度管控不正当的房地产谋利行为，利用政策优惠来鼓励开发商建设人民所需要的居民房，控制一些商品房进入市场。严格惩处炒房谋取暴力的手段。只要控制个别地方土地过度开发影响了居民的生存环境。房地产的孤独投资需要国家加强监管力度。以免导致过高房价造成的经济失衡。

（三）规范房地产信贷操作规程

房地产金融面临着许多不确定的风险。主要表现为呆账坏账等不良贷款含量较高，信用贷款投放条件低，而且房地产行业资金流动性低。这些因素严重情况下会导致房地产经济泡沫。要解决这些问题，必须要健全信用体制，严格把控金融风险，并且在贷款过程中规范贷款操作流程，最关键的是要对有意愿贷款的房地产企业进行科学严格的审核评估，确定规范的贷款条件标准，提高贷款投放门槛。确保贷款资金的运行方向，定期考察房地产企业的贷款偿还能力。保障资金的流通性。对条件不足的企业坚决不予贷款，防止对本金融机构造成经济损失。

（四）健全体制、机制，为房地产金融发展创造良好外部环境

在世界金融一体化的大环境下，金融机构更容易受到外部环境的影响，这时候就要求政府必须进行干预，营造一个良好的市场环境。现今，金融风险越来越复杂化和多样化。面对这种问题，政府必须要完善相关的法律法规，来对现有的风险进行识别判断和有效控制，维护房地产金融业的持续发展。例如，在现存的《商业银行法》增加房地产融资标准和审查规范，对不合法或资格不足的企业融资进行严格把控。

（五）拓宽融资渠道，分散房地产金融风险

通过拓宽房地产企业的融资渠道来减轻房地产金融的风险也不失为一种可行的方法，现今大部分房地产融资都是通过银行借贷，这给金融机构带来了很大的潜在风险，一旦某个金融机构资金链崩塌，就有可能影响整个金融体系的稳定性。我们可以借鉴国际金融管理方式，拓宽不同的融资渠道，成立专门的风投集团来分散金融机构的风险。除此之外，房地产企业还可以通过自身优势来吸引投资。或者企业之间互相合作来降低成本，提高优势。通过这些方式，实现风险的转移和分散。

（六）建立房地产信用评价体系

金融机构要完善信用管理机制，建立健全个人征信系统，实行严格的贷款审核制度。同时要建立有效的风险预警和防范机制。除此之外，要加强对金融机构的内部约束力，建立对内部监督的机构，对内部人员违规行为进行惩处。政府也要加强对金融业的监管和调控。

结语

总之，房地产能够刺激国家内需，促进经济增速。但同时他也会使得一些风险的出现。房地产行业要发展，不仅自身要符合市场需要，同时也要有创新的经营理念。同时还要懂得从多角度规避风险。比如提升风险识别和管理能力，借鉴国际防范标准来从根源上规避风险。

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作者简介：

郭少周（1983年08）性别：男，民族：汉，籍贯：广东揭西，学历：硕士研究生，工作单位：中国社会科学院研究生院