共享办公独角兽WeWork，上市之路风险重重

林芯芯

继网约车巨头Uber上市后，现在，共享办公空间公司WeWork以470亿美元成为美国估值最高的初创公司。

8月14日，WeWork正式向美国证券交易委员会（SEC）递交IPO招股书。这份招股书既给投资者诚实展示了历年亏损数据和潜在风险，也描绘了它将成为一个拥有多元业务的成熟公司的图景。

2010年，WeWork创立于纽约，在重资产模式下，它以长租的形式承揽商业办公用地，再将空间切割设计、改造升级后短租给不同客户。但它的逻辑并不是简单的“二房东”，不同于传统地产行业只强调面积和空间，它更强调服务，重点是会员及会员体系，通过增值业务对他们收取额外费用。CEO诺依曼曾在公开信中表示，“九年前，当我们在纽约创办WeWork的时候，我们想要做的就不仅仅是办公，而是渗入人们生活的方方面面。”

现在，WeWork在全球111个城市拥有528个办公空间，工位数超过60万，其营收大头仍然依赖租金。诺依曼打比方，WeWork现在所处的阶段，就像亚马逊最初只卖书的阶段，未来业务的想象空间远不止于此。这也是当初日本软银集团董事长孙正义决定投资WeWork的重要原因，软银认为WeWork未来可能价值数千亿美元，迄今已经为它注资超过100亿美元，助其垄断扩张。这也让人联想到孙正义十几年前的一笔著名投资，他向当时还是一家小电商公司的阿里巴巴投了2000万美元，成为其第一大股东，之后赚得盆满钵满。

缺乏盈利，估值过高，经济大环境衰退，创始人可疑的公司治理方式，这些都让We Work陷入争议，有些投资者认为它根本没有数百亿元美元的价值。此时选择上市，很大程度也是因为难以从软银方面继续融钱，为了现金流而IPO。除了股权融资，WeWork还与摩根大通、高盛、花旗、汇丰等签下高达60亿美元的债券融资。

WeWork联合创始人诺依曼

有了共同的软银背景，阿里巴巴也领投WeWork，旗下蚂蚁金服和阿里云都与其达成合作，WeWork自身也不断投资和收购一些营销公司和办公软件制造商。因为选择共享空间联合办公的会员通常是初创企业，WeWork可以为他们提供很多服务，比如提供融资搭橋、创业培训和云计算基础设施等。此前，孙正义认为WeWork“还不够疯狂”，支持诺依曼继续扩张，但软银旗下基金的沙特大股东对WeWork的估值和大环境有所顾虑，于是其上一轮融资缩水。

WeWork的模式非常考验运营能力，除了租赁物业的长期固定成本，物业的空置率、折旧率和市场营销推广成本都需要考虑，资金流动性风险很大。为了IPO，WeWork在招股书中对数据进行润色和包装，仍旧难掩其中的问题。它强调自己用7年时间达到10亿美元的营收规模，接着用1年时间达到20亿，最近只用6个月即达到30亿，但公司的亏损规模也同步扩大，去年亏损金额就高达19亿美元，这也是市场的关注重点。WeWork的解释是，这是为确保规模经济所做的必要牺牲。

此外，通常公司创始人在上市后才会将所持股票套现，可就在一个月前，CEO亚当·诺依曼从公司提前套现7亿多美元。而且，他还曾将自己的四处房产租给公司，涉嫌利益冲突。对此他表示，这是为了给一些房东证明WeWork的模式可行，打消他们的顾虑。

这位出生于以色列的CEO，童年时期因父母离婚而辗转13个家庭，之后在美国巴鲁克学院读商科，而后又辍学，曾创办一家公司生产可折叠式的高跟鞋、有护膝的婴儿服装。2008年，诺依曼遇到有相似成长经历的一名建筑师，后者在建筑公司设计美国服装商店，劝诺依曼把公司搬到纽约艺术区。为了节省开支，诺依曼把部分办公场地转租给另一家公司，在这个过程中诞生了共享办公的创业想法。诺依曼很擅长说服投资者，频繁展示WeWork改变世界的宏远愿景，但这几年，WeWork混乱的公司管理也饱受质疑，比如过多的派对文化和过高的人员流动性。

同样有软银旗下基金投资，同样不停烧钱扩张业务，Uber登陆纽交所以来，股价仍然在发行价之下，最近又迎来季度最大亏损，美股市场对WeWork的上市计划只会更加谨慎。除了喜欢豪赌的投机者，真正的价值投资者在历史和市场上总是少数，在他们那里，需要的是对共享办公文化前景的长期信念，唯一的问题是，WeWork有没有能力撑住一个超级独角兽的增长神话。