关于某建筑工程施工生活区“物业式”管理的应用及探讨

李逢舂 崔高宇 王玉宏

中建一局集团第二建筑有限公司 北京 102600

1、工程概况

本工程建筑面积为6万平方米，框架剪力墙结构，筏板基础，主楼地上15层，裙楼地上5层，地下均为2层；外墙砌筑采用SN保温砌块，内墙砌筑采用BM连锁砌块；外装饰采用石材幕墙和玻璃幕墙；在施工高峰期人数可达到900多人，在施工期间人员流动性较大，在有限的空间，如何提高工人的生活水平是项目管理探索的方向，所以在工程建设前期项目引入物业化管理模式[1]，有效的将建筑施工生活区管理相结合，形成一套完整的管理体系。

2、本工程生活区物业管理模式的应用

2.1、一卡通管理

本工程从人员进出场、餐饮、淋浴以及购物均采用一卡通管理。采用一卡通管理的优势主要有防止工人恶意讨薪，方便施工现场的管理，还能节约资源，减少浪费。为了提高工人生活质量，项目在生活区分别设置了太阳能淋浴间和冷、热直饮水机，统一采用刷卡管理，分班组分时段进行洗澡，此方法能有效控制资源的分配，避免了洗澡集中拥堵问题和水资源浪费问题，让工人能够洗上热水澡、喝上安全水。

图1 冷、热直饮水机

图2 淋浴间的IC卡智能取水

2.2、生活区环境卫生管理

1）生活区引入物业管理的模式，改善了工人生活区的卫生标准。项目部除提供了完善的临建设备、设施外，还设置专人每日对生活区卫生间进行清理、消毒处理。针对卫生间清理不干净问题，项目专门设计了一款电动洁厕刷，不仅清理的干净彻底还提高了清理速度。为了营造舒适宁静的施工生活环境，特制了捕蝇笼、电子灭蚊器等，有效的控制了蝇虫等四害的滋生和对工人的骚扰，提高了工人的休息质量。

2）项目为工人提供了舒适、宽敞的就餐环境，食堂每日为工人提供丰富多样的基本营养伙食，并设置专人进行食品卫生监督，让工人能够吃上健康卫生的放心餐。并在食堂配置了餐具消毒柜，有效防止了疾病的传播。

图3 项目食堂

图4 餐具消毒柜

3）针对生活垃圾，项目部将生活垃圾进行分类管理，再经过压缩机压缩，得到1/4体积的垃圾，可对生活垃圾有效进行减量化处理，减少了外运次数，达到节能减排的效果；针对厨余垃圾，项目购置了一台厨余垃圾粉碎机，它具有强大的粉碎功能，可将动物内脏、菜根，甚至骨头粉碎成糊状后排入污水管道，无垃圾外运，直接对环境减负。

图5 生活垃圾压缩机

图6 厨余垃圾粉碎机

4）针对生活区工人宿舍杂乱差问题，项目部不仅制定了相应的管理制度，同时提供了相应的设施。在宿舍为每位工人提供了储物柜，在每个宿舍门口配置了鞋架和垃圾桶。宿舍卫生由住宿工人自己打扫，并在门口设置了每日卫生值日表，由项目专职管理人员进行监督管理。

图7 宿舍管理制度

图8 鞋架、小型垃圾桶

2.3、人文管理

人文理念是对以人为本的人性化体制的扩充和创新,是企业在新形式下发展的必然要求[2]，本工程项目管理提倡以人为本，人性化管理目标。依据现场现有条件，为工人提供了良好的生活设施，冬季采用集中供暖，夏季采用空调降温，并建造了夫妻间、太阳能淋浴间、运动场所和花园式的休息区等，为工人创造了舒适的生活环境。

1）设置夫妻间

为了加强项目人性化管理，项目在生活区单独设置了夫妻间，并每月象征性得收取一定的管理费，很好的解决了男女混住问题。

2）设置运动场所

项目利用办公区后方空地，建筑了一个篮球场地，并在旁边设立了两个移动式兵兵球案板，为工人提供了锻炼运动的场所。

3）花园式休息区

项目为工人建造了一个花园式的休息区，工人在辛苦工作之余，可以聊天歇脚、喝茶避暑，随意休息，体现了项目的人文关怀。

4）设置项目阅览室和观影区

项目为了给喜欢学习和看书的人提供便利，在办公区设置了一间阅览室，并购置了各类书籍，平时可供项目管理人员和工人借阅；并利用项目投影仪每周组织一次影片播放，丰富了工人的业余生活。

3、工程施工中生活区物业管理的优势和必要性

随着经济发展和单项工程建筑规模的扩大，一个大型工程的人员有时会达到上千人，这对传统项目管理造成一定的管理难度[3]；同时随着人们生活水平的提高，对生活环境和生活质量提出了更高的要求，传统的项目管理已经无法满足现代施工管理的要求。

本工程项目管理的最大亮点就是将物业管理和工地实际条件相结合，倡导以人为本的管理理念，为工人提供舒适的日常生活环境。

提倡工程生活区物业式管理模式主要具有如下优势：

1）很好的解决了在有限的密集生活空间人员管理的问题。

2）通过项目对生活区设备设施的完善，为工人营造出舒适的生活环境，能让工人休息好，以饱满的精神迎接每日的工作，很大程度上降低了工地安全生产事故的发生。

3）一个企业项目的管理水平往往可以通过生活区的管理水平来体现，搞好文明施工和人文管理可以提高企业形象。

结束语：通过生活区物业模式的管理，改善工地生活区的生活条件，让工人生活的似家一样温馨，提高工人在工地的生活指数与幸福指数。让工人休息好、吃好、住好，只有保障工人良好的精神状态和工作状态，工人的劳动效率才会提高，也可降低质量、安全事故等发生的机率。

通过生活区物业模式的管理，反应出一个企业的管理模式和管理水平，通过本项目生活区管理的示范，将好的管理模式制度化、标准化，应用于企业今后的项目管理，提高企业管理水平和企业形象。