中国房地产行业上市公司风险披露研究（2014-2017）

文/蔡万里、杨波 江汉大学商学院会计系 湖北武汉 430056

1、引言及文献综述

根据中国产业发展研究网统计数据显示，房地产行业上市公司资产负债率连年攀高，2017年已经达到79.1%，明显高于其他行业的上市公司。房地产行业上市公司的负债主要来源于银行短期贷款，基建工程项目占用大量资金且具有较高风险。过高的负债率以及风险因素较大的基建工程可能会导致银行出现坏账，进而引发系统性风险。因此，研究房地产行业上市公司风险情况不仅对房地产企业经营有较高的指导意义，也为规避系统性风险,实现经济稳中向好态势奠定了基础。

中国证券监督管理委员会于2006 年发布《上市公司信息披露管理办法》以及2014年发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第21号——年度内部控制评价报告的一般规定》都规定了上市公司必须定期披露企业风险。在房地产行业上市公司高负债率的背景下，年报披露的风险情况对政策制定，市场监管以及企业自身风险管理有着举足轻重的意义。

房地产上市公司风险研究往往集中于某一具体方面。如关于企业扩张风险的研究，李玉纳（2015）分析了影响企业扩张风险的指标，提出了“增大留存收益比重和长期融资→缩减长期资产净值→利用长期资产→增加长期资产折旧和摊销→出售闲置长期资产”的路径以减少上市房企在扩张过程中面临的投资风险。[1]戚家勇（2018）对上市房企的财务风险进行了研究，他发现较低的盈利能力、营运能力、偿债能力及成长能力是导致房地产企业财务风险较高的主要因素。[2]康峰（2016）立足于政府视角，提出为降低房地产行业融资风险，可以采取如下几点：优化货币政策，支持保障性住房；发展普惠金融，支持刚性需求；加强金融风险监测，确保区域金融稳定。[3]

关于上市房企的负债运营风险研究，宗雪峰（2016）认为在当今上市房企高负债率的运营环境下，为避免资金断裂的风险，不仅要拓宽融资渠道，确定合理的融资规模，还要对市场的需求情况做相关的预测。[4]张妮妮（2016）则认为上市公司的偿债能力、盈利能力、经营能力对其信用风险存在影响,除此之外宏观经济指标和生命周期指标也是重要的因素。[5]杨帅（2017）认为房地产行业扩张带来的是上市房企的负债水平年年攀高，不良贷款可能会对银行业造成冲击，从而影响上下游企业。[6]赵尉景（2018）认为最能影响房地产上市公司风险的指标是产权比率、流动资产周转率、总资产周转率以及营业总收入复合年增长率。[7]

在风险对策研究方面，段磊（2009）认为为应对行业政策风险，首先应当保证现金流，其次是介入保障性住房领域，然后是在中高端市场下功夫，最后是不要放弃低端市场。[8]何顺林（2013）认为为应对政策风险，可以联合保险业转移风险，在经营理念上，应当关注民生。[9]许余洁认为REIT（房地产投资信托基金）可以帮助经济去杠杆、有利于我国资本市场走向理性、可以降低经济周期与财政共振风险、有助于建设对于房地产长效机制的金融体系。[10]学者杨宁针对房地产项目风险提出如下建议措施：建立信息收集和处理机构，研究国家或区域相关政策；加强员工技能培训, 提高风险管理意识；依据ISO 9000系列最新标准，建立制度化、程序化、体系化的企业质量管理标准；加强项目的招标管理、合同管理。[11]刘鹏飞（2016）提出，增加社会资本能有效的降低企业面临的信用风险[12]。贾男认为可以依托大数据技术的发展，通过政企合作，实施数据集成、厚数据抽样、网络数据采集等。开发信用模型，建立完善、智能、高效的信用体系[13]。

从归纳的研究成果来看，当前的研究方向主要是针对于某一具体的风险，并提出相应观点。对于房地产行业上市公司风险系统性的研究也是集中在影响风险的主要因素上。目前对上市房企的风险披露数量研究仍然处于空白，对主要风险因素、区域情况，历年波动性情况的研究更是寥寥无几。本文旨在为相关从业者或业界学者梳理房地产行业上市公司风险披露情况。对研究区域金融风险，房地产行业分布，风险变动趋势，房地产行业风险管理有着积极的意义。

2、研究样本

本文数据来源于DIB（迪博）内部控制与风险管理数据库，简称迪博数据库。该数据库是国内首家内部控制和风险管理领域的专业数据库，其中的风险数据被分为风险披露数量和风险披露内容。研究数据是125家沪深交易所A股房地产行业上市公司，统计的年份区间是2014到2017年。

截止2017年年底，在沪深交易所A股上市的房地产公司为125家。这些样本公司隶属于25个辖区，其地区分布情况如表1所示：

?

从表1的分布情况来看，华北，华东，华南地区的数量之和已经达到了104家，占样本总体的83.2%，这与当前的区域经济情况基本一致。数量前三的辖区分别是上海辖区(23)，深圳辖区(17)，北京辖区(17)，这三个辖区的上市公司数量之和已经占据样本总体的45.6%。说明房地产行业的上市公司仍然高度集中于一线城市。

3、样本公司风险披露数量及内容

3.1 风险类型

迪博数据库将行业披露的风险分为五大类，其中包括：战略风险、市场风险、运营风险、财务风险、法律风险。各个风险类型包含的风险事项如表2所示。

?

本研究将样本公司发布的归属于不同风险类型的披露数量之和除以样本公司数量，得到对应年份对应风险类型的平均披露数量。2014-2017年不同风险类型平均披露数量如表3所示：

?

从表3可以看出，战略风险数量在近四年间里呈现稳步上升的态势，预计未来还会持续增加。市场风险数量在2014-2015年间里呈现小幅上涨，而2017年出现了下降。但在2017年里仍然排在首位。

运营风险数量波动较大，呈现较大的不确定性。财务风险数量波动也较大，预计未来会超过市场风险数量。而法律风险数量一直处于较低的水平，而且波动也很小。

从历年的风险变化情况来看，市场风险和财务风险是房地产行业面临的最主要风险。而披露风险来源数量最低的是法律风险，这意味着该行业面临的法律风险较低。

根据风险来源于企业内部还是企业外部，可以将风险划分为内部风险和外部风险。内部风险包括现金流风险、信用风险、公司治理风险、业务转型风险等。外部风险包括政策法规风险、利率风险、汇率风险、投资风险等。

2016-2017年样本公司风险来源情况如表4所示：

?

从表4中可以看出，房地产行业的风险主要来源于外部风险，而且几乎是内部风险的两倍。意味着样本公司应当将更多的抗风险资源投入到企业外部风险中。从内部风险与外部风险的比例来看，2016-2017内部风险与外部风险比例较稳定，反映了行业风险结构较为稳定。

3.2 各地区披露风险数量及历年变化

将不同区域的样本公司披露的风险总数除以样本公司数量得到对应年份和对应地区的样本公司披露风险数量平均值。统计结果如表5所示：

?

从表5的分布数据可以看出，占据样本公司数量的前三位（华北、华东、华南）在四年间的披露风险数量都比较稳定，基本维持在6.5到7.5之间，而其他地区在4年间风险披露数量波动较大。这可能是因为处于行业发达地区的企业，风险控制往往更为稳定。

3.3 各风险类型下风险事项占比

表6列出了战略风险、市场风险、运营风险、财务风险和法律风险下披露数量最多的前两位风险事项，并列出该风险事项的披露数量占对应风险类型总披露数的百分比。

?

从表6可以看出，在战略风险领域，政策法规风险是该领域发生概率最大的风险，历年占比均超过45%，但占比排名第二的风险每年有所变化；市场风险领域发生概率最大的风险十分稳定，占比排名前二的利率风险和汇率风险占比之和超过半数，预计未来不会发生变化；运营风险领域发生概率最大的风险来源在于项目风险。由于商品房建设周期长，资金回收慢。当项目一旦发生意外事件或者停工，则会对企业带来较大损失；财务风险领域中，发生概率最大的风险前两位是现金流风险和信用风险，而且这两项风险占比之和均超过65%以上。表明在样本公司的财务风险中，现金流风险和信用风险占据绝对地位，该现状预计在短期内不会发生变化；法律风险领域的风险数量虽然不多，但风险来源比较稳定，主要是法律纠纷和合同管理。

总的来说，在以上的五个风险领域内，占比排列前两位的风险都比较稳定。没有随着年份变化而发生重大波动。这也再一次反映的房地产行业的风险具有很强的稳定性。

3.4 各风险类型下最缺乏应对措施的风险事项

为探讨哪些风险事项是样本公司最难以应对的风险，也为了研究风险管理的重点方向，本文统计了2014-2017年间对风险事项没有提出应对措施的累计情况，并将该风险事项的披露数量占对应风险类型总披露数的百分比列出。统计结果如表7所示。

?

由表7可知，在五项风险领域下，最缺乏应对措施的风险分别是政策法规风险、汇率风险、一般项目管理风险、融资风险、法律纠纷风险。

从表6与表7的联合分析中可以看出，在战略风险类型下，政策法规风险既是披露数量最多的风险事项，也是最缺乏措施的风险事项。由此可以表明政策法规风险应当是房地产行业重点关注的风险。同理，利率风险、项目管理风险、信用风险、法律纠纷风险也应被标注为重点关注的风险事项。

4、重点关注的风险事项及对应措施

4.1 政策法规风险

房地产行业宏观调控的政策工具主要包括货币政策、财政政策、土地政策。房地产行业上市公司为应对政策法规可采取以下途径：密切关注政策动向，加强政策研究，成立国家政策研究部门，对国家政策做到“知变、应变、善变、顺变”，提前做好研判及应对措施，灵活适应变化，稳健经营；实施多元化的投资模式，规避公开市场高价位拿地，加快已有项目的开发节奏，缩短销售周期，防范未来可能的政策风险；采取灵活的销售策略，加大销售力度，加快存量房产的销售及资金回笼。

4.2 利率风险

房地产行业上市公司的利率风险主要是针对浮动利率而言，贷款期内如遇利率上涨，则会增加企业的融资成本，从而引发一系列的经营问题。针对利率风险，房地产行业上市公司可采取的措施包括：建立良好的银企关系，对授信额度、授信品种以及授信期限进行合理的设计，保障银行授信额度充足；根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合；合理安排短期和中长期借款比例来避免利率变动所产生的现金流量风险；运用利率互换以实现预期的利率结构；拓展融资渠道，从而获取低成本的资金。

4.3 项目管理风险

房地产行业项目管理风险包括项目开发风险、工程质量风险、项目运营风险、公司资源风险。针对项目管理风险，当前可采取的措施包括：建立项目开发、质量管理、成本管理等体系，区域和一线公司的工程管理人员实时对工程进度、工程质量和施工情况进行监控；实行严格的供应商评审和工程变更管控机制，完善施工安全保障措施，并设置明确的考核指标；积极创新，开发先进的工业化施工技术和设备，在保障施工安全和工程质量的基础上，提高施工效率，提升客户满意度；秉承“不囤地、不捂盘”的原则，快速开发，快速回笼资金；紧密跟踪政府最新政策，制定合理的拆迁安置补偿方案，与政府和合作方加大沟通协调力度，推进改造方案审批及拆迁推进，确保项目开发按经营计划实施。

4.4 信用风险

对于信用风险，房地产行业上市公司可采取的措施包括成立小组负责确定信用额度、进行信用审批，以确保采取必要的措施回收过期债权。此外企业于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备；对所有采用信用方式进行交易的客户进行信用审核，严格执行应收账款催收程序。

4.5 法律纠纷风险

房地产行业上市公司针对法律纠纷风险可采取的措施包括健全法律事务机制、加强法律事务审核、规避可能存在的法律风险；加强诉讼管理力度、强化违规责任追究。

?

总结：

本文以2014-2017年125家沪深交易所A股房地产行业上市公司为样本，研究了房地产行业上市公司的区域分布、风险披露数量、区域风险特征以及应当重点关注的风险事项以及应对措施等。得出的结论包括：华北，华东，华南三个地区的样本公司数量之和占全部样本公司的83.2%；样本公司披露的风险总数量在2014-2017年内未发生明显变化，表明行业风险较为稳定；2014-2017年间里，市场风险和财务风险是行业的主要风险；来源于外部的风险数量是来源于内部风险数量的两倍，而且近几年一直维持在这个比例水平。通过研究各个风险类型下披露数量最多的风险事项和缺乏应对措施的风险事项，得出各个风险类型下最应当关注的风险事项。这些应当重点关注的风险事项包括政策法规风险、利率风险、项目管理风险、信用风险和法律纠纷风险。本文针对这些应当重点关注的风险事项提出了针对性较强的应对措施。