商业地产企业会计核算中会计与税法差异探析

李荣梅

摘 要：随着我国社会经济的不断发展，我国的商业地产企业在不断发展壮大。商业地产企业在我国国民经济中占据重要位置，是我国税收收入的主要来源之一。商业地产企业的开发项目一般建设时间长、过程复杂，且具有一定的风险性，因此在企业会计核算工作中具有很大难度。企业会计核算与税法在计算方法和计算标准之间存在很大的差异，因此企业要想有效开展会计核算工作就需要明确会计核算与税法之间的差异，制定科学合理的会计核算方案，从而保证商业地产企业经济效益的安全性和稳定性。

关键词：商业地产企业;会计核算;税法差异

商业地产企业在开展会计核算工作时，由于会计准则和税法规定中存在一定的差异性，导致商业地产企业的会计核算工作具有很大的难度。本文首先对商业地产企业会计核算中会计与税法之间的差异以及差异产生的原因进行分析，然后针对如何处理二者之间的差异提出几点有效建议，希望通过本文的分析能够有效促进商业地产企业会计核算工作的顺利开展。

一、商业地产企业会计核算中会计与税法之间的差异

1.预收账款之间的差异

商业地产企业会计核算会计与税法之间的差异主要集中在对预售账款时间上规定上的差异，商业地产企业的项目运行周期一般都比较长，其中包含很多环节，例如取得项目、土地开发、建筑工程实施以及建筑项目竣工几个阶段，因此商业地产企业要想获得充足的运转资金就需要以预售的方式来对房屋进行销售，预售所获得的资金根据会计制度的规定，是可以计入“预收账款”的项目中的，当工程完工、产品确认之后可以将此预收款作为商业地产企业的收入。但是如果根据相关税法的规定，企业的预售款是需要根据预计计税的毛利率按月缴纳所得税的。如果根据会计制度相关规定当产品完工后才能确定收入，那么税法上就必须要在收到款项的当月就开始加纳税金，这不利于企业的收益。因此税法在对会计利润进行计算时需要对企业预收账款对企业所得税的影响进行分析，对企业的所得税进行纳税调整，如果可以保证企业完工时计入纳税的款项当作已经缴纳过税金的款项进行剔除，就可以避免出现重复缴税的现象。

2.配套设施费用核算中的差异

商业地产企业涉及的项目比较多，不仅仅包含有企业所得税、营业税等不同的税种，同时还包含有其他的配套设施费用。商业地产企业项目工程建设过程中，会購入一些配套设施，这些配套设施的购入时间往往要落后于建筑的建设时间，因此可以将配套设施的预算成本以借记的方式来安排，这就导致商品房售出之后相应配套设施还没有完成，由于商品房预售过程中还没有建成相关的配套设施，所以商业地产企业中的销售额中关于配套设施的费用只能用估算的方式来进行计算。根据税法的相关规定，商业地产预收所获得的费用是不能被列入开发项目的成本中的，成本只能是实际发生并且完成之后的交易，因此面对商业地产会计核算与税法在配套设施费用核算方式中的不同，企业在对企业年度所得税进行计算的过程中可以对配套设施的费用进行预提，从而保证在实际的纳税指出中能够将这部分的费用扣除。

3.在广告费、业务费方面存在的差异

商业地产开发项目是一项投入大、运行周期长、经营风险高的投资项目，商业地产企业在出售商品时往往会开展大量的广告宣传工作和业务宣传工作，因此会投入大量的广告费和业务宣传费用，这些费用都是企业在没有获得任何收益的情况下投入的。根据会计准则的相关规定，商业地产企业在获得部分预售款时所投入的广告宣传费、业务费用等都可以更具其具体的消费额度将其作为销售费用的借方，作为当月的支出费用，但是如果依照税法规定，生产完成前的开发产品所获得的收益可以在年度之后进行结转，纳税期限保持在三个年度之内。

4.在借款款项方面存在的差异

在会计制度的相关规定的，企业的借款费用主要指的是企业因为借款而产生的利息、溢价等费用，或者是因为借用外币而产生的汇兑差费用。我国税法中有规定，商业地产企业因借款而产生的一系列利息或者手续费用等可以作为企业的开发成本来进行计算。二者相互比较，税法中规定开发企业向融资机构进行借款时，资金借入方需要能够出示其从融资机构借款所持有的相关证明文件，这样借入方所需要支付的借款利息就可以在交税前进行扣除。另外如果是企业的子公司向企业借款，如果借款金额不超过50%的话，是可以在税前进行扣除的。

5.在营业税和所得税之间的差异

商业地产企业的收入核算中存在有预售款项这一项，这就导致会计准则和税法在营业税计算和缴纳方面存在很大的不同，商业地产企业实际获得的营业税和相关的一些附加费用在会计核算中很难得到有效计算。我国税法中有规定，企业在计算应该缴纳多少所得税时，应该在应缴纳所得额的基础上，根据会计准则的相关规定，以特殊的计算方式计算出来，但是根据会计准则的要求，预收款项并不能作为收入，也就是说不存在有毛利润和净利润的情况，这就和税法的规定产生不同，因此商业地产企业在会计核算的过程中需要对这一问题进行重视。

二、商业地产企业会计核算中会计与税法之间产生差异的原因

会计与税法二者之间既有共同点又存在很大的差异，对于企业而言，税法和会计都是企业财务构成部分中的重要环节，对企业的财务核算工作起着非常大的作用。二者之间具有一定的联系，会计核算出来的数据可以作为企业纳税的依据，税法审核通过核准成功后的数据结果也可以作为更新会计核算的依据，从而对企业财务的未来决策方向提供可靠的参考。但是二者在计算商业地产企业的预收费用、配套设施费用以及营业税等费用时还存在很大的差别，主要是由以下两方面而引起的。

首先是二者的核算基础以及核算标准存在很大的不同，会计核算过程中需要严格遵守会计核算中的相关规定，对企业经营过程中实际的资金流转活动进行记录，并及时的将企业资金的收入和支出情况传达给企业的投资人、决策人，使他们在了解企业财务信息的基础上做出正确的决策。同时不同的行业其会计核算的方式也会有所不同，企业应该根据行业的不同选择不同的会计计算方式。税法则是以相关的法律法规制度为基础，对纳税人的实际纳税情况以及纳税过程进行有效的监督和管理，以免在纳税的过程中出现纳税人透水漏税的情况。因此会计与税法二者相比较而言，会计的操作方法更为灵活多变，可以根据企业类型的不同选择不同的会计计算方式，但是税法则更多倾向与真实、严谨，具有一定的强制性色彩，需要企业必须执行的。

其次是核算对象存在很大的不同，整个会计的核算过程是贯穿于企业的整个运行过程中的，包含企业运行的各个部门、各个环节，这些部门环节中所涉及到的资金、资产以及材料设备等都是会计核算的对象，是会计核算的重要组成部分。税法的主要核算对象是纳税人的税款情况，较为单一，计算方法简单方便，会计核算对象则更为全面和复杂一些。

三、商业地产企业如何有效处理会计核算与税法之间的差异

1.对会计与税法在预收款项计算方面的差异进行有效处理

商业地产企业会计与税法在预收款项计算中具有很大的差异，要想同时满足二者的相关规定，企业会计人员在开展核算财务核算工作时可以不用将预收款项作为会计核算对象进行处理，等到企业将主要经营额确认之后，在将预收额与尾款一起进行确认，然后再进行計算、缴纳税款，这样就可以既满足会计准则的相关要求，同时也能够满足税法的相关规定。

2.对会计与税法在间接费用中的差异进行协调

商业地产企业项目开发过程中无论是在开发阶段，还是在施工和竣工阶段都会产生一定的费用，例如管理费、成本费等，这些费用都是需要会计核算人员在一定的核算周期内进行核算的，在核算的过程中，工作人员需要将这些费用的来龙去脉记录清楚，包括这些费用的实际使用情况以及主要存在于工程项目的哪个阶段。商业地产企业项目开发过程中，企业会计核算需要将管理费的相关额度进行有效控制，例如广告宣传费、招待费等，如果将本年的这些费用扣除之后仍然有余额则可以在次年继续进行扣除，但是商业地产项目开发过后，会计与税法对间接费用的核算有着明显的差异，这就导致部门商业地产企业会混淆一些间接费用，将商业地产企业的一些开发成本支出作为开发的间接费用支出来计算，这就无法满足会计核算的相关要求，因此商业地产企业在核算间接费用时需要对每笔费用的支出情况以及其实际用途进行明确，以免核算错误对企业带来不利的影响。

3.提高财务会计工作人员的工作水平

商业地产企业与其他企业之间存在很大的不同，存在很大的特殊性，因此财务核算工作在核算主体和核算内容方面也存在很大的不同，这就对财务会计工作人员提出了更高的工作要求。商业地产企业的财务工作人员需要对会计与税法的相关规定进行了解，尤其是在“营改增”之后，企业的纳税义务发生了很大的改变，财务工作人员需要对这些变化进行了解，以免在工作中出现差错。

另外商业地产企业的财务工作人员应该不断提高自身的工作技能，学习先进的工作方式，提升自身的工作能力、丰富工作经验，并对企业的实际经营情况进行了解，从而制定科学合理的会计核算方式，对企业的经营自己进行监督和管理，正确处理好会计与税法之间存在的差异，保证商业地产企业财务核算工作的顺利开展。

四、结语

随着社会经济的不断发展，我国的税收政策也在不断地进行改革，商业地产企业会计和税法之间的差异也越来越大，为财务核算工作带来极大的挑战。为了保证商业地产企业财务核算工作的顺利开展，企业财务工作人员应该对会计与税法之间的差异以及产生差异的原因进行分析，针对二者之间的不同采用合理的解决办法，对二者之间的差异进行有效协调。同时财务工作人员还需要不断提高自身的工作能力和工作技能，对会计与税法核算相关规定和计算方法进行了解，从而为企业制定科学的财务政策提供有效的依据。

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