旧工业厂区再生利用使用后满意度评价——以陕西某老钢厂创意产业园为例

武 乾，丁小燕，李 雍，李 娜，孙俊娜

(西安建筑科技大学 土木工程学院，陕西 西安 710055)

自20世纪50年代，在英国 “工业考古”一词被提出，国外便兴起对旧工业厂区的保护研究，其中较著名的是2003年7月通过的《下塔吉尔宪章》[1]。此后，在国内随着城市更新，国企改革，也逐渐涌现旧工业厂区改造案例。据调查，陕西省重点市就有185处[2]。调查发现不乏过度翻修、遗弃工业遗留等情况出现，这并不符合新时代对旧工业遗留修旧如旧，尽可能延续工业价值的保护原则[3]～5]。加之社会发展使得旧工业再生利用项目要适应新的社会需求，故不得不出现旧工业改造项目一次、二次、多次的改造演化模式，即是一个动态改造过程。如，戴俊成等对北京798工业景观表现力和可持续发展的研究，798在由民间自发转为官方扶持期间出现了四个阶段的改造演化过程[6]。

因此本文从受众满意度视角出发，通过各项指标的满意度与重要性得分，将改造后的各类指标分成了四个象限，并有针对性地对每个象限指标进行分析并提出建议。研究结果一方面为明确进一步的改造顺序、合理配置资源和提高项目满意度提供了重要参考；另一方面也可作为相似改造案例可行性研究的重要依据。

1 研究方法

用SPSS统计软件，计算出各评价指标的满意度均值和引申重要性值。运用改进IPA(Importance-Performance Analysis)评价模型[7]，依据各指标满意度和重要性得分，将指标映射到平面内四个象限。该方法操作简单，结果直观，能客观评价指标的重要性与满意度[8]，清晰地得到旧工业厂区改造项目在受众满意度方面的优势和劣势，并据此确定评价指标改进的轻重缓急[9]。运用改进IPA评价模型分析改造项目投入使用后的满意度情况是旧工业厂区改造项目可持续发展的一种分析方法和反馈机制。

2 实证研究

选取我国原十大特钢企业之一的陕西钢铁厂作为研究对象。项目由华清科教产业集团改造为西安建筑科技大学东校区和老钢厂创意产业园区[10]。其中创意产业园项目集文化艺术交流、LOFT 创意办公、商业休闲、景观体验四大功能板块于一身，是西安首个真正意义上的设计创意产业园[11]。目前该改造项目获得陕西省文化产业示范单位、陕西省重创空间等荣誉。

2.1 问卷设计

问卷由三部分构成，第一部分表明问卷意图并体现被调查者个人特征，包括性别、年龄、受教育水平、出行方式等；第二部分体现被调查者对改造后的工业厂区测评指标的满意度评价；第三部分体现被调查者对工业厂区改造效果的整体满意度评价，后两部分均采用李克特五级量表进行评分。

本文通过借鉴学者如张健等[12,13]提出的工业遗产价值评价指标体系，并结合案例改造后的具体情况，列出50项能反映老钢厂改造项目的受众满意度指标；向从事和研究旧工业建筑再生利用的专家征求意见，并进行初测调研，筛选出40项最具代表性的受众满意度评价指标。

2.2 数据收集

数据来源于线上线下问卷调查。调查对象为对改造后老钢厂有较多了解的驻园商家、在校学生、当地居民、游客、现厂区内各类工作人员。本次调查共发放问卷101份，有效问卷为93份。

2.3 数据信度和效度检验

数据效度检验采用因子分析法，信度检验采用目前最常用的克朗巴哈信度检验方法。经检验，问卷满意度量表的信度系数值为0.982，表明该问卷具有很高的信度。通过SPSS做基于主成分和方差最大正交旋转的因子分析，取样足够度的KMO检验值为0.925，Bartlett球形检验近似卡方为4899.655，Bartlett检验的 Sig值为0.000。主成分因子分析共提取5个评价要素，分别为：厂区服务水平、外部空间环境及感知、社会影响力、文化氛围、建筑功能适应性。累计方差解释78.85%。结构效度分析显示，5个要素的因子荷载介于0.509～0.809之间，表明调查问卷效度检验较好。

3 结果分析

3.1 基本特征与前往意图分析结果

问卷调查结果显示，调查对象男女比例相当，年龄主要分布在15～35岁，受教育水平主要集中在本科和硕士阶段。前往该改造项目3次及以上的被调查者占比77.23%。出行方式主要为步行或乘车，并1 h内可达。一方面，留存的厂区改造为西建大东校区和创意产业园，因此被调查者前往项目所在地是为了学习和工作；另一方面，本项目位于西安市幸福南路与建工路交汇处，周边不乏居住小区，所以本项目一定程度上也具备了附近居民生活所需的公共配套功能，能满足居民日常购物、餐饮，休闲等需求。同时，学校与创意产业园的结合，相辅相成，即满足大学生消费需求，对商业企业而言有固定的消费者，一定程度上降低了运营风险。

3.2 满意度评价结果

3.2.1 各评价要素在四个象限的分布情况

如图1所示，整体而言，五个要素的指标在过度用力区占比最多。由此可见在创意产业园的经营过程中并未真正了解制约厂区发展的指标，抓错重点造成了一定程度的资源浪费。建筑功能适应性的各指标在重点改进区分布较多，由此分析得出在决策阶段的定位及商家入驻后对厂房的定制化改造标准一定程度上都不是最合理的方案；没有运用先进的材料和技术也可能是造成建筑功能适应性满意度低的原因之一。受众对B5要素中位于重点改进区的指标期望较高但实际上却没有获得受众较高的满意度。因此厂区下一步的发展中应尤其注意对此类指标的改善。文化氛围评价要素类指标不含重点改进区，说明在老钢厂创意产业园的文化氛围营造上没有明显的不足，但应注意减少过度用力区的投入，将资源转入其他亟待解决的指标。

图1 各评价要素在四个象限的分布比例

3.2.2 满意度与引申重要性得分与排名

调查40项评价指标满意度，得到每项指标满意度均值，如表1所示。所有指标满意度得分均值在3.06～4.08之间，改造项目整体满意度平均分3.93。受众对该创意产业园具有较高的满意度。按照改进IPA分析法的步骤，算出所有指标的引申重要性见表1。满意度得分最高的5项指标见表2。由此表明该老钢厂改造项目充分发挥了工业建筑特色；在创意产业园的经营中，生活服务业的多样性也得到了大众的好评。引申重要性得分排名前5的指标如表2，这是最影响受众对创意产业园区体验的前5项指标，受众认为其是最重要的。这表明受众认为厂区软实力和文化氛围及其重要；并且安全因素也是受众最关心的问题之一；改造后项目功能分区的组成比例在受众多样化需求上也显得较为重要。

表1 各评价指标的满意度均值和引申重要性

续表

表2 满意度与引申重要性排名前五的指标

3.3 分区分析与改进建议

借助SPSS输出改进IPA法的定位图(见图2)，以40项指标的满意度和引申重要性的均值为原点，将所有指标映射在定位图中。

图2 满意度-引申重要性IPA法的定位分析

3.3.1 继续保持区

象限Ⅰ为继续保持区，引申重要性高，满意度高。包含2，5，6，13，25，28，36，38共8项指标。这表明：目前厂区整体的历史韵味体现较佳；厂区内道路通达能力较强；旧建构筑物留存较完整；受众对前往次数最多的建筑的采光性能也较为满意；由于工业厂房多开间大，进深长，因此建筑物内部在一次功能转型时其可塑能力强，此项指标也得到了较高的满意度；厂区生活服务业的组成比例较合理；被调查者对厂区内特色产品打造能力(如主题酒店、主题婚纱摄影等)都较为满意，并表示其是创意产业园极具特色的服务，工业复古风格的体验尤其受年轻人欢迎。另外厂区举办的生活文化(如民俗活动，演唱会，文化论坛等)活动在受众满意度调查时得分也较高。可见受众对厂区内的生活服务是满意的，此象限的指标是厂区的特色和优势，应继续保持。

3.3.2 过度用力区

象限Ⅱ为过度用力区，引申重要性低，满意度高。包含3，8，10，11，16，17，21，22，23，24，26，27，35，39，40共15项指标。这明在旧址的文字介绍完善程度，厂区与周边环境的融入程度，厂区建筑外观与创意产业园主题契合度，厂区整体装饰装修与工业建筑风格契合度，厂区绿化与景观效果，前往次数最多的建筑的防火能力，建筑结构安全可靠程度，建筑物内部二次功能转型其可塑性能力，各类管线、管沟布置合理性，厂区餐饮、休闲、住宿等生活服务业多样性程度，厂区生活服务业的位置布置合理性，厂区对本区域整体知名度提高的贡献，区位便利性，物业对原工厂带来的污染的修复程度，厂区日常生活垃圾处理水平等都获得了较高的满意度，但受众认为这些指标在厂区各项体验过程中不是最重要的。因此应在保持良好发展的同时，注意节约资源，适度发展，或尝试做出业态改变，引进受众更希望获得的服务。这将在项目二次改造提升受众满意度中发挥较大作用。

3.3.3 低度优先区

象限Ⅲ为低度优先区，引申重要性低，满意度低。包含1，4，7，12，14，20，29，34共8项指标。这说明目前在厂区内路标指引能力，厂区停车场满足使用能力，旧生产设备留存完整性，前往次数最多的建筑物内部的空间规划合理性，商业服务态度，各项收费情况，厂区目前的知名度，厂区安保水平等都没有获得受众的较高满意度。同时，此象限的指标在受众心中不是最重要的，即这些指标的表现能力在受众对厂区的评价上影响不是很大。但并不表示可以不管或者不进行二次改善。在资源允许的情况下可以对此象限滞后亟待改善的指标进行优化。如厂区内路标指引不完善问题，即使吸引了大量消费者，也会因为消费者对厂区情况不了解，使其得到很差的体验。特别是对于第一次或者第二次进入厂区的消费者，尤其会因为不清楚厂区内建筑物的分布，导致迷路或不能前往真正想去的地方，使得二次消费行为发生率降低。厂区停车场车位数量有限，不能满足受众的停车需求，导致厂区道路上车辆停放无序；同时厂区内过多的车辆会降低视觉感受，因此物业应考虑控制车辆进入。目前厂区知名度不是很高，厂区管理者应加大宣传力度，推陈出新，不局限于老旧的宣传方式。另一方面，应注意提高商业企业入驻标准，这是在源头上打造创意产业园品牌的有效措施。

3.3.4 重点改进区

象限Ⅳ为重点改进区，引申重要性高，满意度低。包含9，15，18，19，30，31，32，33，37共9项指标。这说明厂区无线上网设施，前往次数最多的建筑的隔热性能、保温性能、通风性能、隔音效果、应急疏散能力，各类管线、管沟布置美观程度，物业对建筑安全隐患的处理水平，厂区对外宣传推广力度等的受众满意度都较低。但这些却是受众在体验过程中认为是最重要的因素。由于项目工业厂房改造的建筑材料多为钢材，因此对移动网络有一定的屏蔽作用，使得在无线上网体验上有较低的满意度。管理者可以考虑增加厂区内的WIFI覆盖面，一方面弥补厂区信号不佳的缺点，另一方面可以借助无线覆盖，增加用户在移动端了解厂区的发生率和频率，如借助WIFI认证，呈现厂区简介及其他重要信息。同时旧工业厂房层高高，开间大，进深长，相比新建建筑物，其隔热保温、隔音性能有很大不足。因此应考虑在不破坏现有状态下引进新技术和新材料来提高建筑物性能。在建筑物应急疏散上，现场调查发现，由于建筑单体内部多由入驻商家定制改造，且项目在改造策划期，开发商为了增加建筑面积获得更多收益，采取尽可能加层的情况出现，使得应急疏散通道缺失，留下的场地不足以设计应急疏散通道。受众对本项目的对外宣传力度较不满意，且认为这是影响厂区发展的重要因素。在调查中也发现，节假日、周末与平时，厂区内人流量相差较大。因此，可考虑增加公共活动空间，举行大型演出、室内篮球比赛等，并使此类活动形成惯性和规模，保证厂区热度。此象限指标是亟待解决的发展制约因素，应增加投入，优先消除影响，这将对厂区的发展有较大的促进作用。

4 结 论

本文通过改进IPA法建立了旧工业厂区改造项目的受众满意度评价模型。经实证分析，将指标划分为保留、适度、滞后及优先四个维度，进而：(1)明确了项目下一步改造的优先顺序；(2)为投资方合理配置资源提供了依据；(3)提出了改造项目动态改造过程中不断提升受众满意度的有效反馈机制；(4)可作为其他类似项目改造可行性研究的参照案例。在今后研究中还可从不同地区和不同类型等角度对改造项目进行更全面的满意度评价，找到适合西安市或陕西省创意产业园的发展模式。旧工业再生利用是一个持续的动态更新过程，管理者应对旧工业改造项目进行循环的使用后效果评价以实现项目的动态更新。