房地产企业资金内控管理分析

吴楠楠

【摘要】现今房地产行业的黄金期过去了，我國政府对房地产市场调控越来越严格，已经到了房地产行业结构要调整改革、要保证行业健康持续发展的阶段。面对国家政策调控的持续深入，房地产行业之前为追求数量快速投资的市场弊端日益暴露出来，其中首当其冲的就是房地产资金问题。本文以资金内控管理为切入点，分析了房地产企业资金内控管理中存在的问题，并提出来应对措施。希望能引起各界对资金内控管理的重视。

【关键词】房地产 资金内控 问题 策略

房地产行业是一类资本密集型产业，其运营高度依赖资金链的完整。同时，房地产行业与国家经济密切相关，国家经济政策的调控对房地产行业的发展起着至关重要的作用。因此，在房地产行业面临升级与转型之际，房地产企业要做的只能是自身调整，除了企业提供的产品与服务升级以外，更重要的是企业资金的内控管理。

一、资金内控管理的现状

房地产企业的内部控制主要是资金管理控制，涉及到资金流动的各个环节，包括企业通过借款或者发债获取资金，将资金用于房产开发和项目运营，最后通过预售方式获得的资金回笼。在当前的房地产行业形势下，很多的房地产企业已经认识到企业资金内控管理的重要性。房地产业开发初期的炒房热和供不应求的阶段已经过去，现阶段只有健全完善的企业资金内控管理才能为企业业务的正常开展和持续发展提供稳定有力的保障。但是由于资金内控管理的复杂性，目前还存在着许多问题。

（一）资金内控意识薄弱

房地产企业的资金流涉及多个部门，但是某些部门对内控管理的意识还很薄弱。例如：企业中的采购人员可能操控资金交易，出现收回扣、以次充好等失信行为，直接严重地损害了公司的利益。内控管理是一个动态的过程，而有的员工知识框架模式单一，只注重查看数据，不会据此进行动态分析与预测，不能为企业决策提供依据。对于类似问题，企业需要针对不同的内控过程对不同岗位的员工开展更多的职业技能培训。

（二）内控制度建立不完善、执行力不足

资金内部控制管理没有落实的根本原因是管理制度的不完善和执行力度的不足，使企业管理存在很大的漏洞。部分地产企业对资金管理的理解只是财务部对企业运营的资金收支的支持，没有专门的资金管理部门，更谈不上对资金的规划和控制。部分公司规定了对内控部门的职责规范要求，但是没有建立培训考核机制，有的建立了也只是走个形式，没有落实到位，意义不大。

（三）风险评估机制落后

风险评估是对企业资金管理现状的评价。房地产是一个不断需要的资金投入的行业，在房地产的整个开发阶段，如果资金链上某个环节出现问题，资金不能迅速回笼，很有可能导致企业周转困难，出现财务危机。因此，决策的产生都需要在前期进行风险评估，并以风险评估的结果作为依据。风险评估机制的落后，会导致整个房地产企业配套设施跟不上行情，被市场机制所淘汰。

二.解决内控管理问题的策略

（一）增强风险监测机制

风险监测的最终目的是为了督促企业根据自身实际情况制定计划，对企业的发展负责。近年来的高价抢地、强行融资等现象随处可见，企业面临的风险日益加大，而风险监测能帮助企业规避风险，提高企业的生命力。同时使得房地产企业对自身的资金链情况、融资能力和资金流转速度有着清晰的概念，并辅助管理层作出正确的战略决策，以此来优化产业结构，避免负债背上风险。对于监测中发现的问题也要能及时处理，避免扩大造成更严重的问题。公司也能借此发现自身的劣势，及时做出应对措施。在需要的时候可以视情况加大监督范围，对不符合规章制度的行为进行严惩。

（二）加强资金内控管理意识

企业运营中任何工作的完成都需员工有强烈的主动意识，企业资金内控管理也不例外。首先，管理层要树立风险管理观念，宣传内控的重要性，营造资金内控文化，通过有效的信息传导机制，确保员工树立资金内控意识。企业内控管理意识的强烈程度和实施效果直接与企业的经营的成绩相联系。只有企业管理人员不断对员工进行培训，灌输内控意识，制定与之配套的方案，使员工理解接受，才能让内控意识深入人心，让员工的工作发挥最大效能。

（三）提高从业人员的职业素养

资金内控管理部门是公司中相对敏感的部门，要求职员有较高的职业道德素养。企业在培训的时候要加强对员工的道德职业素养教育内容，让员工知道权利与责任是相互统一的，每个人都要为自己的行为负责任，并且告诫员工违法违规操作的危害性以及需要承担的相应后果。在培训的时候，应当倾听员工的意见与建议，其中合理建议应予以采纳，对欠合理的建议，应对相应员工进行解释说服，以增强员工的企业文化认同感。但最终还是要在员工的自觉执行之上，通过公司强有力的管理制度和机构进行有效监督。

（四）把握收支之间的关系

如前文所述，目前房地产行业正处于升级与转型时期。房地产发展的新方向是通过提供舒适的个性化的住房来提高企业的竞争力，也就是趋向精装修。在这个改革的过程中企业要严格资金预算控制，实行收支两条线，把握好收入与支出平衡。公司可以通过扩大资金内控的管理范围，对各部门财政的收支都进行审查监督，增加相应审核的流程。在新的一轮洗牌之中，竞争力的强的房地产企业逐渐集中形成规模效应，抗风险能力也随之增强。

（五）增加监督与反馈机制

房地产企业应建立良好的监督与反馈机制，例如，设立专业化的独立审计部门，直接向审计委员会和董事会汇报，从而实现内部审计部门与财务部相分离，使监督作用得到充分的发挥，并保持良好的独立性。审计部门需要对内审过程中发生的风险点进行定期汇报，并提出相应的改进建议和措施，降低并力争规避发生各种舞弊的风险。

三、结语

对房地产企业资金内控管理进行严格把关，是房地产企业可持续发展的活水源头。在当前社会客观条件下，资金内控还存在着较多问题，因此房地产企业必须认识到进行内控的重要性，这是企业发展过程中的必然趋势。企业重视实行资金内控管理，就可以在市场竞争中提升企业长久的竞争力，为企业的长期发展奠定基础。

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