共有产权房产权转让的法律规制研究

王泽华 徐向 潘韵竹

摘 要 为了加快培育和发展住房租赁市场，为了深化住房的供给侧结构性改革，完善住房供应体系，满足基本住房需求，共有产权住房应运而生。而现今此政策仍处于试点状态，并无详细的实施细则出台，因此，产权转让中存在不可忽视的问题。對比研究分析国内试点和国外共有产权房产权转让制度，存在共有、缔约过失责任、法定继承、承租人优先购买权等纠纷，我国共有产权房产权转让法律规制有必要解决相关纠纷。

关键词 共有产权房 产权转让 规制

作者简介：王泽华、徐向、潘韵竹，浙江理工大学法政学院法学专业，本科，研究方向：共有产权下房屋租赁。

中图分类号：D922.3                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.255

一、 共有产权房主体构成

（一）国内的主体构成

共有产权房的探索始于江苏淮安。2007年8月，淮安市率先推出“共有产权住房”的概念，把原来“经济适用房”建设用地由划拨变为出让，住房的供应分配由政府包揽包办，变为政府和个人共同出资。共有产权房政策在上海市得到进一步的规范和发展。始于2010年的上海的共有产权保障住房制度是一种半封闭式的运作，它压缩了保障性住房的寻租空间，是对原经济适用住房制度的完善。在具体运行中，政府让渡出自己出资部分的住房使用权供住户免费使用，但不允许居民回购政府持有的产权，现在有所改变。

总的来说，国内主体仅有政府和个人，没有企业等第三方机构介入。

（二）国外的主体构成

在英国，是由住房协会负责组织实施共有产权计划。住房协会是非营利机构，因此其虽然可以进行多种经营，但是利润要全部用于可负担住房的建设。在美国，住户通过持有土地的公司获得社区土地信托住房，通过持有住房的公司获得有限权益合作住房。在澳大利亚，则是利用一个商业机构来消除住房进入壁垒。住户能通过这个中间人合作购房。虽然我国目前许多地方成立了专门负责保障性住房建设和分配管理的机构，但仍具有行政性质。政府既是社会保障（转移支付）的接受方又是给予方，存在不合理的角色兼任。而由住房协会等市场化独立主体来负责保障房的建设管理具有独特优势，其不但能更专业化地运作，而且可以避免政府的大包大揽和低效管理。

其实笔者以为除了政府、个人和企业、个人，还可以存在政府、企业、个人的运营模式，政府可以通过提供土地等其他优惠占有部分产权，企业可得一定比例作职工宿舍并同样有其他房屋的部分产权，而个人便可出资剩余产权。愚以为三主体模式的优势有三：

1.政府控制着土地，所以仍是政府主导。

2.可以节省政府资金。

3.依然可以发挥市场化独立主体的专业化运作优势。

二、共有产权房产权转让纠纷

（一）共有纠纷

共有权确认纠纷的表现形式众多，有长租的承租人去世，其继承人不明情况就以为房屋为死者与产权人共同出资，要求法院确认共有产权;也有共同居住良久，并且在日常生活中与产权人一起支出共同生活费用的自然人要求确认该房屋与产权人共有的，还有拥有房屋的产权证及国有土地使用证并实际居住的，但未进行登记的，那么应何依据确认共有权，政府能提供何帮助。

（二）缔约过失责任纠纷

常见的是一方隐瞒或者提供虚假情况与另一方订立合同。例如夫妻其中一方隐瞒配偶，与他人签订合同转让产权，这显而易见是无处分权的情况，但是实际情况较为复杂。若尚未转移产权，合同是否有效，代持机构该承担怎样的责任，买方是否明知出售方无处分权对合同效力是否有影响。

（三）法定继承纠纷

产权人死亡，死者的父母与其配偶子女的产权分配问题，其配偶若继续居住，产权应如何分配，若是夫妻双方均死亡，其继承人无完全民事行为能力，政府应审核其适格与否还是审核其监护人的情况。

（四）承租人优先购买权纠纷

在共有产权房产权转让时，房屋仍处于出租状态，那么承租人的优先购买权便会与共有产权人的优先购买权竞合，所以他们的购买权优先顺序如何;若产权人未结婚，并在房屋转租时死亡，其亲属的继承权与承租人的优先购买权又该何者优先。

三、对共有产权房产权转让规制的建议

（一）事前预防

1.房屋产权转让时，代持机构应与房屋产权所有的拥有者联系确认，才可颁发许可。这是为了防止发生虚假变更登记，无处分权行为等，只要让所有的产权人知晓产权变动事宜，那么能将此类纠纷发生的概率降到最低，并且代持机构可因此免除责任。

2.某房屋产权人之一死亡时，代持机构应及时与死者亲属以及其他共有产权人联系。这是为了应对共有产权人间的纠纷，无论是继承人想退出共有产权房，还是想继续居住，亦或是主体不适格等问题，越早知道，越可以尽早进行商量以达成协议，较好解决产权问题。

3.房屋的产权人有遗赠或遗嘱的，应将复印件交于代持机构。代持机构知道此类信息后，可以在产权人去世后的第一时间告知其亲属遗嘱的内容，证明遗嘱或遗赠的有效性，并可迅速查询对象是否适格问题，并通知其他利害关系的共有产权人。