浅析住宅小区地下空间开发建设及管理

文/阳晓兵 郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司 湖南郴州 423000

近年来，地下车库产权纠纷及停车管理纠纷，在小区业主与房地产开发商或物业管理公司之间愈演愈烈，甚至有很多业主与开发商诉至法律。面对此状况，政府应根据相关法律法规，作出指导性、确定性文件进行界定，同时对于地下空间开发建设管理应作出具体办法，对于提高空间资源利用率，改善当前城市停车难题，有着重要的意义。现结合具体实践进行如下分析。

1、开发建设的运用背景

以《郴州市市城市规划区地下停车位建设利用管理办法（试行）》为例，进行如下分析。办法的运用背景如下：进一步规范市地下停车位的管理，提高地下空间资源的利用率。为了顺利推动城市建设工作的开展，保障房地产开发建设工作规范落实，按照现行的法律法规以及相关规章制度，结合城市的实际情况，制定了具体的办法，为规划区范围内地下停车位的建设和利用以及管理，提供了具体的指导。房地产项目建设中，关于地下停车位的建设和利用以及管理，必须要严格按照现行的管理办法，规范建设、合法利用、全面管理，保障地下空间资源得以合理利用[1]。

2、地下空间开发管理的具体运用

结合《郴州市市城市规划区地下停车位建设利用管理办法（试行）》相关规定，从以下方面进行运用分析：

2.1 规划管理

从房地产项目建设实践来说，地下停车位的建设要做好合理规划[2]。按照此《办法》的规定，规划地下停车位必须要坚持合理分层的基本原则，积极进行竖向分层立体综合开发以及横向相关空间互相连通，实现地面建筑和地下场所的有机协调配合。严格按照规划管理规定和相关程序，进行规划审批。需要注意的是，建设工程规划许可证必须要做好地下车位建筑面积和车位总数的标注。同时附图要包括总平面图和交通组织图等。

表1 地下停车位建设期间的管理要求

表2 地下停车位的销售和租赁管理办法

2.2 土地利用管理

房地产项目建设地下停车位，要做好土地利用管理，必须要获得国有建设用地使用权。严格按照现行的法律法规，获取用地使用权。结建地下停车位，其建筑规模经批准不计算容积率的，出让时不计土地价款。关于土地的利用，在进行房地产项目建设时，必须要严格按照现行的管理办法规定，合理规划和利用，提高土地资源利用率[3]。

2.3 工程建设管理

房地产项目建设地下停车位，必须要符合当前的建设管理规定和标准以及规范，不可以违反地下空间规划。建设地下停车前，需要做好事前调查，了解建设地面以及周围是否存在着建筑物和市政设施等，并且要做好相应的记录，制定应急预案以及预防措施，建设施工期间采取动态监测的方法，掌握地物情况，通过事前和相关管理部门沟通，高效处理突发事件。建设地下停车位，勘察工作和设计工作等必须要由具备专业资质的单位负责。建设时要做好表1要点的把控。

2.4 销售和租赁管理

房地产项目建设的后期，涉及到销售和租赁管理，如何划分地下停车位的归属权成为了讨论重点。按照《郴州市市城市规划区地下停车位建设利用管理办法（试行）》规定，建筑区划内规划建设的地下停车位，按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则进行管理。国家出资建设的则为国家所有；公共服务设施配套的地下停车位，比如医疗和卫生等，不可以出售、附赠。房地产开发的商品房项目，其地下停车位销售条件以及办理程序，按照现行的相关规定执行，比如《商品房销售管理办法》等，同时附城乡规划部门核准的地下室平面布置图和人防部门批准的人防工程平战转换方案。对于住宅小区，建设的地下停车位，要求和商品房同步出价销售。在销售新建的商品房时，需要在编制的买卖合同中明确标出地下停车位的销售价格或者租赁价格。除此之外，参考表2规定执行。

通过该具体管理办法，对于车库的产权作出了明确具体的论断，且对于房屋销售过程中，要求开发商及购房业主对于车库的产权、后续的购买或租赁的价格，均有了明确的告知，签订购房合同时，即确定了后续车库问题的取得和使用规则，免除了后期取得和使用的纠纷。

3、地下空间当前重点研讨并解决的问题

新能源汽车的日益增多，其发展趋势愈发增速，而住宅小区车库未能相应设置电动车专用停车位，未能布置电动车相关配套设备，致使电动汽车保有和其相应的车库（或车位）缺乏的矛盾日益凸显，这对于电动汽车的发展形成极大的制约。同时，根据住建部2018年09月11日发布的《电动汽车分散充电设施工程技术标准GB/T 51313-2018》》（实施日期：2019年3月1日），因为电动汽车的充电过程中的起火概率较内燃机汽车的自燃概率明细增高，规范对于电动汽车库的防火要求显著提高，如：规定了防火单元最大建筑面积，该面积为内燃机汽车防火分区面积的50%，由原来的最大防火单元2000平方米变为最高为1000平方米，单由此，将造成工程成本增加，更重要的是，因防火分区减少，将不利于车库的布置和利用，即每车位占车库的建筑面积将增加，其车库的单位成本增多。当前，电动摩托车（非机动车）因充电引发火灾的事例屡见不鲜，由此，开发商普遍对于建设地下车库用于电动车充电机停放更为谨慎。另外，因政府部门尚未对地下车库电动汽车与内燃机汽车配置比例作出规定。综上，大多开发商对于新建小区配建电动汽车专用停车库或停车位持消极态度，对于现有小区改建电动汽车专用停车库或停车位更缺乏推动力。

针对以上情况，为适应未来新能源汽车的发展，在国家层面，应加快相关的规范出台，有利于设计、监管部门的操作；在政府层面，应规范、规定新建住宅小区的新能源汽车停车最低配建要求；应鼓励开发商新建住宅小区的主动增设新能源汽车停车数量，在政策上给与开发商倾斜；在开发商层面，应看到新能源汽车的发展趋势，将新能源汽车车库的建设作为住宅项目长远的、可持续发展的特色来规划并实施。

结语：

综上所述，地下空间建设的开发管理工作，对于提高城市空间资源的利用率，配套解决居民的停车、人们的生活有着重要的、积极的作用。特别是新能源汽车停车库的配建规范和制度，应作为政府和开发商在当前地下空间开发建设过程中需重点研讨和解决的问题。