以新发展理念培育发展住房租赁市场满足人民美好居住需求

王宏伟

习近平总书记多次强调，“房子是用来住的，不是用来炒的”。当前，人民群众对住有所居充满期待，加快培育发展住房租赁市场是满足群众期待的重要途径。近年来，广州市坚持新发展理念，切实解决好住房租赁发展中存在的问题，不断满足人民美好生活需要。

坚持创新发展

发展住房租赁市场是革除过度市场化所带来的积弊、弥补住房制度设计缺陷、促使住房属性回归本质的重要战略部署。我们创新理念推进变革，逐步解决观念和体制上的障碍。

机制创新。坚持把发展住房租赁市场作为构建房地产长效机制的重要内容，全面吸纳国家政策工具，全方位争取政策支持，2017年成为全国首批开展住房租赁试点和利用集体建设用地建设租赁住房“双试点”城市。市委市政府明确提出“两个不低于20%”（新增租赁住房占住房供应总量的比例不低于20%，轨道交通沿线土地出让配建租赁住房不低于20%）的发展目标，作为“十项民生实事”之一持续推进。

制度创新。相继出台20多份专项政策，印发实施住房公积金提取、义务教育招生、土地供应等相关配套规定，出台来穗务工人员和新就业无房职工公租房管理办法，制定加强新增租赁住房后续管理和规范租赁市场金融监管等文件。

规划创新。制定全市住房用地供应三年滚动计划和五年中长期规划，单列租赁用地供应，明确供应规模时序和空间布局。结合居民租购需求分析和商品住房供应计划，明确年度租赁房建设计划。在社会资本开发的3个地铁场站集中配建租赁住房，将新增租赁住房建设量落实到宗地和项目。在南沙新区、琶洲互联网集聚区、中新知识城等重点功能区加强租赁住房用地投放。

坚持协调发展

解决住房问题，需要租售“两条腿”走路，补齐住房租赁这个短板。目前，广州租赁房源总量达到484.33万套（间），解决了约1000万人口的居住需求，住房租赁市场已成为解决新增人口居住问题的主渠道。

加大用地供应。创新土地出让的方式，采取全自持、竞自持方式出让土地;开展集体建设用地建设租赁房试点，选取留用地、节余存量宅基地等建设租赁住房;开展272个城中村改造;将产业园区中工业项目配套行政办公和生活服务设施用地面积上限从7%提升到15%，全市已出让产业用地可配建约274万平方米生活服务设施，确保职住平衡。

2017年10月19日，在广州市住房和城乡建设局指导下，广州市房地产租赁协会成立。

盘活存量。对582宗市属国企历史用地进行规划梳理，首批5家国企申报35宗存量用地用于建设租赁用房;允许符合改建条件的商业物业改为出租经营，鼓励转为适合单身新市民居住的长租式集中公寓;鼓励产业园区管委会、工业用地原权属单位等通过自行改造或合作改建开展“工改租”试点，提高工业用地利用效率，解决职工居住困难。通过租赁经营模式改变，催生了YOU+国际青年社区等一批品牌公寓运营商。

政府托底。完善住房保障体系，在户籍中低收入住房困难家庭“应保尽保”基础上，将在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学毕业生、青年专业技术人员和公共服务行业从业人员等无房群体纳入住房保证范围，有效缓解新市民群体住房困难问题。

坚持开放发展

在常住人口达1490万、外来人口多、租住需求大的情况下，把市场开放作为要素自由流动和资源共享的重要手段。支持国有企业引领示范。依托总资产超过7000亿元的特大型国有企业集团出资，新组建3家市级国有租赁企业，注入10万套公租房及配套经营性物业资产，分区域、竞争性开展住房租赁业务。目前，市、区共成立6家国有租赁企业，通过购买、改建等方式筹措市场化房源超过3万套。

壮大专业化住房租赁企业。不断优化营商环境，加强对中小微租赁企业扶持力度，政府牵头推进银企对接，为租赁市场发展争取各类金融机构授信支持达到5000亿元。明确租赁企业承租城中村房屋，以及将低效闲置商业用房、办公用房改建集中出租等，按一般居民标准缴纳水电费用。鼓励发展长租公寓和住房租赁代管理、代维修等服务，推广特色租赁企业“统租整治+物业配套”的全产业链运营模式，提高企业整体出租率、减少“空转”成本。目前，专业化租赁企业增加到398家，经营租赁住房20.95万套（间）。

鼓励个人出租闲置自有住房。2019年1月起参照小微企业普惠性减税政策，减半征收个人出租房屋相关税费，预计年内可减免个人出租税收超过1.5亿元;探索实施个人出租住房租赁税收零税率征收政策;支持建设银行等金融机构、国有租赁企业、住房公积金中心等设立存房放盘平台，集中收纳社会分散房源，委托专业化住房租赁企业经营;按照保险公司运作为主、政府补贴部分费用的模式，创设房屋出租人责任保险机制，推出房屋租赁保险产品，保障租赁双方人身财产安全。目前，出租人已购买保险6万多单。

坚持共享发展

在抓共建共治的同时，突出租赁公共权益共享保障。

抓好租赁信息平台共建共享。采取财政出资、独立建设、公开运行的模式，建设“阳光租房”平台，实现租赁交易全过程线上办理，并与不动产登记、公安、民政、教育、税务等部门实现数据对接，为市民办理居住证、子女入学、公租房申报、公积金提取、出租房屋税收征管、外来人口服务管理等，提供信息服务支撑。

抓好租赁行业共建共管。开展基层租赁管理人员和租赁从业人员培训，加强租赁备案管理和违规出租处罚力度;指导成立市区两级共3家住房租赁行业协会，强化行业自律;规范租赁市场金融管理，由租赁、中介、金融、互联网等协会联合防控行业金融风险，打击虚假房源、租金贷、截留挪用租金等违规行为;建立违法违规出租信息披露联动机制，通过政府公众网站及时提示市场风险;探索推进住房租赁企业备案制度和信用评价机制。

抓好租赁管理服务共管共治。坚持“以屋管人、人屋共管”，把房屋租赁管理服务与社区网格化相结合，形成市、區、街、社区四级衔接的租赁管理架构。全市设立172个街镇流动人员管理中心，负责辖内租赁住房的治安、消防巡查、信息采集上报等事项;每200套出租屋或500名来穗人员配备1名网格化管理员，对租赁住房实行“定格定员定责”管理服务。

抓好租赁公共服务权益共享共有。建立承租人公共服务权益清单制，定期梳理并补充完善，居住、办证、社会保障、就业服务等29项基本公共服务已实现“租购同权”;重点保障承租人子女受教育权益，实行“学位到房”，出台教育政策，明确户籍无房的租房户子女入学确保学位供给，租房的来穗人员子女以积分入学方式申请学位，租房与购房分值权重同等考虑。2018年，仅来穗人员中就有2.86万名租房户子女入读小学一年级学位，同比增长14%。出台公积金政策，明确租房提取最高额提升到5940元/月，增幅达33%。

坚持绿色发展

高质量发展必须坚持绿色先行。在住房租赁市场发展上，也应大力践行绿色发展理念。

加强理性消费和绿色理念宣传。倡导“房子是用来住的，租也挺好“”长租即长住，长住即安家”的住房新理念，树立理性的居住观。过去两年，全市新增各类租赁住房565万平方米，占新增供应住房总量的23.9%。提倡环保简约装修等绿色理念，推进租赁住房资源节约。

实施公共租赁住房建筑节能行动。积极推广新材料、新技术运用，把海绵城市、装配式建筑、BIM技术及外墙保温等新技术、新要求落实到位，确保公共租赁住房节能环保。

多举措提升租赁住房环境品质。完善城中村、老旧社区水电气和消防设施配套，提升中低档次租赁住房承载力和环境品质。目前已完成269条、7718项城中村整治措施，完成社区微改造项目138个，财政投入改造资金13亿元。

（作者系广州市住房和城乡建设局党组书记、局长）