产业园区的园中村改造特点及模式研究

芦慧晶

(太原市城乡规划设计研究院，山西太原 030002)

1 概述

山西转型综合改革示范区的建设，是山西省实施“创新驱动、转型发展”战略，引领山西振兴崛起的重大举措，也是太原都市区中的潇河、阳曲等组团走向新型城镇化进程的历史必然。其中的潇河产业园区是示范区最主要的产业发展空间，肩负着践行新发展理念、创新体质机制、协调区域生态格局、引领新兴产业集聚、探索都市区城乡统筹新模式等先行先试的重任。由于潇河产业园区现状农业历史悠久、村庄分布密集，在整体转变为以战略性新兴产业为主的工业产业新区的过程中，村庄的改造安置与园区的城镇化改造成为首要问题。

2 园中村改造理念及模式

2.1 园中村概念

园中村目前尚没有明确的定义，但对城中村的定义研究比较广泛，其中对城中村广义的概念是指旧村改造。所谓旧村改造就是对建筑质量、建筑状况比较差的村庄进行的改造。

根据位置的不同，旧村改造可以分为城中村、城郊村、郊外村的改造。而所谓园中村，往往是指产业园区中的村庄，也属于城中村定义中的一种类型。就潇河产业园区的在太原的整体区域位置来看，潇河产业园区中的园中村改造与城郊村改造相近。

2.2 城中村改造安置模式分类

1)根据改造程度不同，可以分为综合整治型和全面改造型，这两种改造类型的概念对比见表1。

表1 综合整治与全面改造型城中村改造模式的概念对比

2)根据改造的主体不同，一般分为政府主导、开发商主导、村集体主导。这几种改造模式的优缺点对比见表2。

3)根据补偿方式不同，可以分为实物安置、货币安置、实物及货币的混合安置。

3 潇河产业园区园中村现状情况

3.1 研究范围现状情况

潇河产业园区(太原)部分，规划研究面积205.28 km2，共涉及6个乡镇69个村，总人口约11.93万人。其中，潇河产业园区太原起步区面积57.3 km2，共涉及18个村，约3.6万人。研究范围内，各乡镇人口、村庄建设用地面积及人均建设用地面积对比见图1～图3。

表2 不同改造主体模式的优缺点对比

图1 各乡镇人口对比图

图2 各乡镇建设用地对比图

图3 各乡镇人均建设用地对比图

通过数据分析，潇河产业园区村庄人均建设用地面积较大，与中心城区城中村人多地少的情况相比，潇河产业园区中园中村呈现人少地多特点。

3.2 潇河产业园区园中村改造的必要性及迫切性

1)起步区范围内工业用地紧张，企业已陆续进驻，企业与村庄布局交叉。

潇河产业园区太原起步区，是山西转型发展、转型产业布局的主要空间。目前已有多家企业入驻并开始建设，但因村庄拆迁尚未正式启动，村庄布局与企业生产布局形成交叉，对园区形象及秩序产生影响。

2)潇河景观带的打造及潇河中心区城市设计的落地实施，面临园中村改造的实际问题。

潇河景观带与潇河中心区打造，是提升园区形象的主要节点。随着景观带与中心区的实施建设，不可避免的遇到村庄整治拆迁问题。

因此，园中村改造已经是潇河产业园区急需解决的重要问题。

4 案例借鉴

因潇河产业园区整体规划研究面积较大，在案例借鉴方面，根据不同功能节点，有针对性的寻找案例模式进行经验借鉴。

4.1 杭州钱江新城

参照节点:潇河产业园区中心区部分。

4.1.1 园区简介

钱江新城位于杭州市江干区西南部，钱塘江北岸。一期占地面积约15.8 km2;二期占地面积5.2 km2。其功能定位是以行政办公、金融、贸易、信息、商业、旅游、居住等功能于一体，具有综合服务、生产创新等作用的中央商务区功能。在规划布局上有商务办公、金融服务、行政办公、文化休闲、商业娱乐、滨水游憩等区域。

4.1.2 城中村改造情况

钱江新城中的城中村改造一期已于2017年全部完成，目前正积极开展二期扩容区范围内五堡、六堡、七堡、红五月村4个村的城中村改造，将打造钱江新城2.0升级版。二期重点改造的城中村位于钱塘江景观线上，是钱江新城扩容二期的核心部分，也是主城区仅剩的沿江未开发岸线。

改造策略:大项目带动。

由钱江新城投资集团开发建设，政府性投资静态超过300亿元，总投资在1 200亿元以上。

4.1.3 安置补偿标准

安置补偿标准:城中村改造涉及集体土地的房屋拆迁按照《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》标准，约为人均40 m2建筑面积。房屋拆迁补偿价格按照《关于杭州市房屋重置价格的批复》执行。

优惠政策:留出10%用地解决原村集体经济组织的生产生活问题，推行实物与货币相结合的方式解决。

4.2 西安曲江新区

参照节点:潇河产业园区景观带部分。

4.2.1 园区简介

曲江新区原本为5A省级旅游度假区。2003年批准更改为“曲江新区”，其中核心区面积为51.5 km2，辐射大明宫遗址保护区等多个旅游文化区。功能定位是以文化产业和旅游产业为主导，同时也有居住、生活、旅游等多种功能。

4.2.2 城中村改造情况

曲江新区内除有一些历史文化旧址、代表性建筑，同时也有很多城中村。拆迁类型包括耕地、宅基地，从2003年开始大规模拆迁改造。其中为了配合曲江国际会展产业园、大唐芙蓉园开发建设发展的4个村庄，实施整村搬迁改造，涉及村民2 300多户、近7 000人，拆迁面积110多万平方米。

改造策略:文化旅游项目带动。

由中海地产投资22个亿，将原来的旧村变为文旅项目。通过此次合作，中海地产不仅参与城中村改造，同时对大唐芙蓉园进行包装上市，全面参与西安文旅项目开发，承担社区建设，包括学校、医院、幼儿园等。这是一次抓住国内外大资本，创新经营理念，破解资金难题和发展瓶颈方面的有益尝试。

4.2.3 安置补偿标准

安置补偿标准:原则上按每人65 m2用地进行补偿，其中包括居住用地、生产用地及经济发展用地。

优惠政策:西安的城中村改造采用“自筹资金、自我改造、自我安置”的改造方针，由城中村根据自身实际情况来制定适合自己的拆迁安置方案。

4.3 雄安新区

参照节点:潇河产业园区产业部分。

4.3.1 园区简介

雄安新区位于河北省保定市境内，划分范围涵盖河北省雄县、容城、安新等3个县及周边部分区域，对雄县、容城、安新3县及周边区域实行托管。起步区面积约100 km2，中期发展区面积约200 km2，远期控制面积约2 000 km2，是2017年设立的国家级新区。

4.3.2 城中村改造情况

雄安新区起步区范围内涉及2个县60个村，涉及人口约14.5万人。安置思路是在起步区外围规划三个大型安置点，将起步区内人口进行外迁。这三个安置点分别是容东安置点:面积约10 km2，安置3个镇8个村，人口约1.3万人;容西安置点:面积约14.5 km2，安置2个镇9个村，人口约3.5万人;寨里安置点:约16.8 km2，安置1个乡6个村，人口约2.3万人。

4.3.3 安置补偿标准

目前雄安新区明确的安置补偿标准尚未出台，根据规划公示稿中建议，按照人均100 m2建筑面积安置补偿标准。其中包括50 m2(安置)+30 m2(出租)+20 m2(商业)进行补偿安置，既保障基本的居住要求，同时也考虑村民未来的生活保障。

5 潇河产业园区园中村改造安置模式建议

太原市施行的城中村改造政策是“133”标准安置模式。所谓“133”政策，就是按照人均133 m2划定城改用地，这是一种以引进开发商为主导的改造开发模式。此种模式需要划定的城中村改造用地面积较大，若按照此标准，潇河产业园区大部分用地都将划定为城中村改造用地，这与园区产业发展理念相悖。因此，太原市已有的改造标准并不适宜于潇河产业园区，园区需要制定自己的拆迁补偿标准及改造办法。

参照其他城市案例，因产业园区往往资金实力较为雄厚，且征拆力度较大，大部分园区都采用园区自行拆迁、统一集中安置的改造思路。这种改造模式的优点是可以节约改造用地，加快改造进度，腾挪较多的产业空间自由支配使用。在改造的同时，需要注重加强改造村民的职业培训，让村民变成产业工人，成为产业园区的一份子，参与产业园区的发展建设，真正完成村庄的改造。

结合此思路，建议潇河产业园区的园中村改造采用园区投资建设，相对集中的实物安置模式。由园区负责拆迁和安置区建设，按照统一标准补偿建筑面积，在起步区内和起步区外分别选择几个相对集中安置点，分近远期安置计划，逐步实施园区内的村庄拆迁安置。

安置布局思路:

结合潇河产业园区整体景观设计，在景观带控制区内选取几个特色村庄，作为景中村打造试点施行村庄整治，保留村庄特色和肌理风貌，与潇河未来景观设计融为一体，打造特有的景观人文风貌。

起步区是重点发展片区，其内部的村庄改造也最为迫切。结合起步区的实际情况及规划布局，在起步区内选择4个～5个相对集中安置区，充分考虑村民乡土情节，对村民采用就近集中安置的改造安置思路。

远期，随着产业园区的逐步发展，基础设施及道路建设逐步完善，在起步区以外村庄安置可以借鉴雄安新区改造模式，分3个大型集中安置区进行统一集中安置，此种安置方式可留出大片用地进行统筹安排，同时未来人口集聚后也有利于配套设施的集中设置。

6 结语

村庄改造不仅仅是建设形态的改造，更是涉及民生的改造过程。潇河园区的村庄改造应结合园区实际发展情况、村民安置意愿、村民未来再就业及生活保障，制定出适合自身特色的改造安置方案。