羊群效应对房地产市场异象的解释

谢佳

【摘 要】羊群效应在行为金融学中是很重要的理论，在生活中也被广泛应用。本文重点介绍了羊群效应的理论。紧接着，用房地产市场上房价不断攀升，作为一个典型案例去解释羊群效应，并且给出解决房地产市场上羊群效应的对策建议。

【关键词】羊群效应；房地产市场；信息不对称

近年来，我国经济不断发展带动房地产行业的快速发展。房地产市场的快速发展的同时也带来了诸多问题。比如说，房产价格不断飙升使得房产市场变得扭曲。究其原因，是由于羊群效应造成。本文重点介绍羊群效应，羊群效应在房地产市场上的体现，并且给出建议。

一、理论综述

羊群效应是股票投资中的术语，它是指在股票交易过程中，投资者盲目不经思考的一味模仿别的投资者，导致他们在相同的时间内购买相同的股票，其也被称作是“从众心理”。羊群效应也常常反映在一些投资者在市场上的一些表现；它指的是因为信息的不充分和对市场缺乏一定的了解，投资者仅凭借自身能力难以对市场上的不确定性作出合理的预期，常常是通过观察其他投资者的行为举措来获取信息，在这种情况之下，很多的投资者的行为将偏于一致化，产生从众心理。可以说，这种羊群效应其实是个人的理性行为导致整个市场的非理性行为的一种机制。

二、羊群效应在房地产市场上的应用

（一）房地产市场上的羊群效应

羊群效应也可以解释房地产市场的异象。虽然我国的房地产市场上也有大量的机构投资者，但是本文假定中国的房地产居民住宅市场上主要是个人投资者。信息外在性的羊群效应很适合对购房居民进行分析。房地产商是住宅房的供应者，他们拥有所有有关于房子的一切信息（包括住宅房的质量及其价格），这些信息是购房者无法知晓的。一般的住宅房的购买者在房产市场上处于一种信息弱势地位，他们在在获取房子有关信息时所可以利用的信息渠道是有限的，因此，他们是无法知晓房产市场上充分有效及时的信息。在购买耗费自己所有资金的房子是，潜在的买房人他们通常会通过房产专家的专业化预测以及其他以购房的居民的切身体会去获取自己所不了解的房产信息。在房价最初上涨的时候，潜在的购房者因为自身不了解房地产商场的具体情况，因此他们不会立刻去购买自己所看重的房屋，而是采取继续观望的态度。但是当他们知道其他的潜在的购房者都开始买房子的真实情况，并且从很多的媒体（例如报纸、网络）听到专家预测房价还会继续不停地上涨的情况后，他们就会产生想要立刻买房子的冲动，因为他们会觉得“如果此时不买，以后房价就会变得更高到那时再买就会吃亏”，从而他们就会追随大部分人的步伐，加入购房队伍。

（二）羊群效应对房地产市场的影响

1、房地产市场上的羊群效应会使得个人信息无法从做出最终买房决策的购房者那反映得出，这样会使得稳定运行的房地产市场遭到破坏。一方面，潜在的购房者做出购房决策主要是受到其他购房者的决策影响，这就会使得房子未来的价格走势不受社会对房屋真正需求的影响。羊群效应的产生使得居民对房地产的需求快速增加，变成超额需求，因此，它不能反映出人民对房子的有效需求，使得房地产市场不能有效的运行。

2、对市场信息的过度反应是放羊效应对房地产市场的又一重要影响。如果失常的房产信息是好消息的话，就会导致房产价格的疯涨，最终结果可能会造成房地产泡沫；但如果失常消息是坏消息的话，人民就会抛售自己手中持有的房子，使得房地产市场加速衰退，容易引起产业的大波动。

3、以不完全信息为基础发生的房地产羊群效应，易引发宏观经济的经济泡沫。房地产价格迅猛飙升的情形之下，因为土地的供给弹性是特别特别小的，人民将会对房地产市场上的房价产生不断上涨的预期，使得大量的闲置资金不断地进入房地产市场之中，迫使房地产的价格又会以更加快的速度上涨。有两个关键的因素致使泡沫经济持续增长：其一是可以用来投资的资金总量；其二是社会心理预期与经济增长之间的距离。当社会上可以动用的闲置资金全部用完时，房价就不会再持续的上涨了。但是价格的上涨停滞，就很有可能使得有人不看好房地产市场，就将手中持有的房子进行销售，房产的泡沫就会破灭，造成经济的震荡。从另一个角度来讲，在房子的价格上涨的太快时，居民和企业就会在房地产市场中投入很多的资金，那么投入在实体经济中的资金就会变少，使得生产性投资额变少，最终导致国民经济不再具有很强的竞争力。无论是实体经济，还是投资性经济都开始进入增长停滞阶段。居民和投资企业对房地产行业产生悲观的预期。

三、对策建议

首先，我们要加快建设保障性住房，来满足我国人口基數大的对房屋的刚性需求。与商品住宅房相比较而言，我国的保障性住房的发展时间比较迟且发展速度慢。在很长的一段时间内，商品住宅房是人民唯一的不得不选的选择，这种现状强制的把低收入的居民逼向了由市场决定房价的商品房市场，使得低收入的居民的负担更加的重，并且使得商品房的价格进一步上涨。因此，政府应该担起该有的责任，加快建设保障性住宅房，增加它们的数量，尽早且有效的缓解市场上房子供不应求的状况。这样既可以减轻低收入群体的生活负担，提高他们的幸福感，同时也从根本上解决房价过快上涨的实质性问题。

其次，政府可以增加租赁房的供给，使居民对商品房的需求得以减少，让低收入的人民不用着急买房，减轻他们的购买压力，提升他们的幸福感。

再次，我们应该加强对房地产市场的监管，为了增加房地产市场的透明度，使得供求信息对称，防止供给和需求不均衡，防止房地产价格背离它的价值。对房地产市场监管，防止一些投机者恶意的去囤积房子去炒房价，让居民也对房价有一个正确的认识，正确的行为去遵循房地产市场规则使得房地产市场可以反映房地产市场的真实价格。

最后，我们应该有效的增加用于房地产的土地供给来满足居民的商品房的需求。

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