中小房地产企业的报表分析与思考

吴煜婷

【摘 要】房地产行业不同于其他行业，很多方面的不同造成其特殊性，其特殊性体现在房地产行业在投资和消费方面都有参与，而中小房地产企业无论是资金储备、经营运作还是抗风险能力都无法和大型房地产企业相比，在市场需求不断变化的背景下，如何健康成长成了关键问题。本文选择以RH房地产公司为研究对象，以该公司2016年到2018年三年的财务报表数据为例，将RH公司财务报表分析作为研究对象，剖析出问题对策以及对同行业的启示。

【关键词】财务报表；问题对策

一、RH房地产公司报表分析

（一）公司简介

RH房地产公司，始建于2004年7月20日，2007年11月20日变更为现名称，公司现有职工56人，其中具有专业职称人员有19人，注册资金1600万元。2006年3月10日被省建设厅批准为三级开发资质。

近年来，RH以雄厚的建筑实力，丰富的建筑经验，优秀的建筑队伍，进军房地产市场，坚持“以开发高品质住宅为专业化发展方向，以打造具有区域影响力的品牌为经营目标”的总体规划。在地产开发经营活动中，严格贯彻执行《中华人民共和国地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规。配合项目管理机构，建立完善的质量保证体系。积极配合房地产开发管理部门，认真执行《房地产开发项目手册》和《房屋住宅质量报告书》、《商品住宅使用情况说明书》等相关程序要求，坚决按时，按质报送《房地产开发统计（季、年、月）报表》，规范房地产开发行为。

（二）财务报表分析

2016—2018年期间，RH公司资产总规模为78396918.05元、53756166.38元、94104650.28元，总体呈现的趋势为上升，但在2017年出现幅度下降，2018年又有极大回升。2017年出现下降的主要原因可能是受到2017年市场波动以及国家政策的影响，该公司并未处理好自身应对市场的变化。2018年的回升，表明企业内部已经进行了有效的调整应对市场与政府的调控。流动资产比例分别为7.1%，80.2%，86.4%，经过公司内部调整，2017年开始流动资产增长迅速，比例达到80%以上，流动资产市企业经营过程中不可或缺的资产，同时流动资产的增加市资产增值所依赖的，RH公司应当进一步优化内部结构，稳定流动资产的比率。

这三年RH公司的货币资金总量为2214709.93元、2259207.16元、3126706.26元，一直在增加，这和企业的营业收入上升有关，使货币资金存量增加，短期偿债能力增强。但货币资金的占比却呈现下降趋势，即39.8%、5.2%、3.8%，同时也看到存货的总额与占比大致呈上升趋势，即18.8%、59.6%、45.2%。存货对于企业持续运转具有特殊意义，通常来说，存货的总值会达到资产总额的一半左右。存货太少可能会造成原料供应不足，出现停工等使生产经营难以进行：存货过多则会出现额外需要支付的成本[1]。资产总额的增加说明RH公司还在不断扩大规模，库存现金的增多说明资产变现能力增加，其存货的增多，一方面是RH公司未来发展的保证，另一方面也是风险所在。

RH公司的流动负债规模在这三年经历了下降又上升的趋势，即59510147.54元、30567397.00元、50574765.63元。其并不存在非流动负债。负债是企业从外部所获得的外来资金，可以发挥杠杆的作用，该企业的主要为流动负债，企业负债流动性强[2]。为了保证企业良好的偿债能力，企业的流动资产与流动负债在规模与比例上应当成相应比例。2017年RH公司的负债由2016年的59510147.54元下降为30567397.00元，一方面表明集团负债得到了有效控制，但另一方面也说明企业财务杠杆功能减弱。

该企业在2018年突然增加了4000万的短期借款，根据表2看出2018年存货也在增加，同时在2018年应收账款为0，应付账款的增加是由于工程量的增加，这说明企业在扩大规模建设中出现了资金周转问题需要通过向银行短期借款来继续工程，而短期借款的筹资费用高于长期借款，说明该企业对自身财务还是有信心的。

二、RH房地产公司问题及建议

（一）研究结论与问题

RH公司自2004年7月20日建议以来，锐意改革，勇于创新，保持着健康和持续发展的强劲态势，实现了许多跨越式的发展，企业的综合实力和影响力都得到了显著提高。2018年资产总规模有所下降，但在2018年，企业采取了一轮新的促销策略，其良好的销售表现促使在银行顺利贷款，加快了新一轮的开工节奏，该企业存在较好的业绩释放空间。

该公司资产中存货占较大比重，2017年存货占比59.6%，2014年占比45.2%，這影响了公司的资金流动。其次，在产品盈利性与资金周转率上并没有较大的提高，从而影响了资产净收益率的提高。

RH公司的资产负债率从2017年的56.86%到2018年的53.74%，呈现下降趋势。负债总额在2017年到2018年也有所增加，偿债能力相应减弱，公司应积极处理财务风险问题。

RH公司整体财务稳健。但2018年，企业银行短期借款占负债的79.1%，期间经营活动的现金流入少于现金流出额，企业应当注意现金回笼情况的改善。

（二）对RH公司的建议

针对上述存在的问题，RH公司应当引起充分的重视，认识到房地产行业的特殊性，不能仅仅站在财务报表所显示出来的数据上考虑问题，应当在此基础上从偿债能力、营运能力、可持续发展等方面考虑并积极解决问题。

针对首先在公司存货比重大的问题上，RH公司应该进一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取积极的促销手段，为企业筹措资金，减少存货的比重。存货是RH公司盈利的保障的同时也是公司主要风险的来源，公司应当充分认识到存货带来的风险与问题，做好风险预防和规避工作。

RH公司在某种程度上缺乏政府的政策倾斜与相关支持，与政府关系一般，使得RH公司在拿地方面显得较为被动，影响其经营效益，建议RH公司应当多余政府沟通合作，创造双赢。良好的品牌形象与顾客满意度是RH公司未来发展的重要基石，该公司应该仔细分析了解不同顾客的需求，细化相关产品的发展与售后，提高顾客满意度。

自成立以来，RH公司也是在致力于提高员工的满意度，重视人才的引进，但近些年的人事变动却无形中降低了员工的满意度。建议RH公司应当在发展规模的同时不要忽略到员工的工作生活，给员工创造出充满竞争与和谐的环境，在提高员工满意度的同时也不断引进人才。

三、对市场和同行业的启示

RH公司在披露的财务报表中不断重申其经营战略，包括：推动住宅产业化与绿色建筑建设，重视合作，坚持小户型和装修房，并行发展装修行业，坚持快速周转和较少的土地设备。当然，这些策略也是在向房地产龙头行业的学习。比如万科，做到了在全国范围内形成知名的房地产开发品牌，RH公司也在努力，从一个名不见经传的小房地产企业已经在当地享有较高的声誉，既依赖于传统经营方法不断开发在当地的人际关系网，又不断创新，用新的经营方式不断扩大自己的知名度。

住宅产业化这个理念是住宅行业的一次革命性创新。产业化的生产方式在很大程度上可以改善住宅楼的结构精度与产品质量，其次，产业化也可以极大提高房地产项目的周转速度，最后产业化规模也能大大提高行业壁垒。可参照万科，与2007年在上海首推住宅产业化，其规模效应使其坐拥行业老大的优势。住宅产业化能够给RH公司持续快速增长提供强有力的保障。

绿色建筑的推广对RH公司的作用更是不言而喻，这一举措引起了市场的不断关注，人们越来越注重生活环境与质量。RH公司实行低碳技术，绿色建筑技术，无形的为自己迎来了新的市场发展机会，今后将会有更多的中小型房地产企业走向绿的、低碳的行列。

【参考文献】

[1]底帅华，底阳阳.我国房地产企业横向并购研究[J].商业会计.2014（21）：91-93.

[2]寿一青.负债经营、企业绩效与财务风险[J].劳动保障世界，2015（3）.