新形势下我国房地产市场存在问题及建议政策

罗红美 曾玲

【摘 要】改革开放以来，我国的房地产业的发展前景令人欣慰。尤其是在1998年住房改革后，一直处于快速发展之中，为国民生活水平做出了很大贡献。房地产行业的发展关系着整个国民生活水平的发展，其发展可以带动相关行业的发展。本文主要通过分析房价上涨的原因，进一步探讨房价上涨对国民生活水平的影响，并提出相应对策和建议。

【关键词】房地产；房价上涨；湖南居民消费

一、引言

近些年来，我国经济发展迅速，其中房地产市场所贡献得份额不可小觑，房地产市场崛起的同时也带动了相关产业部门的发展。作为支柱产业，房地产业的发展与宏观经济走势息息相关，也与国民的生活福祉密不可分，在一定程度上影响到金融市场的稳定。然而就目前发展形势而言，我国房地产市场在某些方面仍旧存在问题和缺陷，在影响房地产行业正常发展的同时也波及到了其他产业，因此，相关问题急需得到解决。

二、我国房地产市场的发展现状

（一）房价持续上升。

据国家数据网中的数据统计分析可知，2013年全国商品房平均销售价格为人民币6200元/平方米左右，同比上升7.6%，其中，一、二线城市商品房销售均价呈持续上涨趋势。究其原因，一是国家经济发展政策支撑着房价。农村城镇化使得房地产市场的刚性需求不断增加，而需求的上升促使房价上涨；二是居民收入的增长是推动房价上涨的长期动力。随着收入提高，居民对住房品质的要求也有所提高，因此，推动了高品质住房比重增加，提升了住房平均价格；三是土地和建筑材料价格上涨。随着城镇化发展，土地供给短缺，土地价格上升。而近来由于物价上涨，房屋建材料的价格也在持续上涨中，使得建筑成本增加，推动了房价的上涨。在以上因素的综合影响作用下，我国的房价持续上升。

（二）商品房需求依然旺盛。

虽然有关房地产泡沫的说法不绝于耳，但是居民的购房热情并没有因此削减。近年来商品房销售量持续增长，可见其需求量依然比较旺盛。旺盛的市场需求推动了商品房销售的增长，而旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑。随着收入的增长，居民生活水平得到提高，对住房要求也在不断提高，如小房换大房，旧居换新居等。二是城镇化加速，城镇人口数量增长带动的商品房需求。

（三）土地开发面积增速持续大幅增长。

我国房地产市场在经历了连续两年的低速负增长后，房地产土地开发面积开始大幅度增长。2006年全国房地产开发企业完成土地开发面积26606万平方米，同比增长17.3%，比去年同期上升40.3个百分點。今年1-4月份，全国房地产开发企业土地开发面积7615万平方米，同比增长4.6%。这一增长速度再现了2003年的高增长水平。国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发，一年以内要额外加收占用费，如两年仍未开发，将其予以没收。政策压力使得开发商加快土地开发速度，而开发企业本年土地购置面积继续减少。2006年本年土地购置面积36791万平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2个百分点。

三、我国房地产市场存在的问题

（一）商品房住房空置率过高。

目前我国房地产市场中，一、二线城市供不应求的情况较为突出，而三、四线城市在相关政策的帮助下，高库存的局面得到了缓解，但是有些地区的库存压力依旧比较大。根据国家统计局公布的数据显示，一线城市的房屋空置率最高可达到22%，二线城市比一线城市还要高出几个百分点，而三、四线城市的非核心城区住宅空置问题最为严重。按照国际相关标准，商品房供需达到平稳水平时，空置率一般是6%-11%，在该区间内的空置率有利于社会稳定和经济发展。如果空置率上升至10%-20%之间，那么相关部门应当出台相关政策来降低高库存，以此保持经济的平稳发展和房地产行业的健康发展。

（二）局部地区商品房价格上涨过快。

近年来，我国大部分省市商品房的价格涨幅均比较大，多在10%以上，甚至个别的涨幅超过20%。根据资料显示，1999年-2005年，我国商品房销售价格逐年上升，2005年增幅为19.46%，2007年住宅物业上涨0.4%，土地交易价格同比上涨9.8%，涨幅比上季度高3.7个百分点。其中，居民用地、工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格上涨8.9%、5.7%和20.9%。商品房销售价格增长幅度远超同期国民经济和居民收入增长的幅度。商品房价格的快速上涨，使得部分闲散资金被投入房地产市场，尤其是在地理和人文环境以及投资增值潜力上占优势的城市，更是吸引了众多购房者。而购房者中存在着非理性投资者，很可能会助长投机炒作风气，如果任由其发展下去，会房地产市场造成不利影响，同时也可能产生金融安全问题。

（三）住房保障体系不完善，廉租房部分落实不到位。

现阶段，住房保障体系建设作为房地产市场调控政策的一个重要组成部分，是不容忽视的，但是由于资金和缺乏动力等问题，住房保障体系的建设速度较为缓慢。与西方发达国家和地区相较而言，我国的住房保障体系建设还处于不断完善的阶段，目前依旧存在着，例如保障房名目繁琐、保障体系覆盖面有限、政府预算不够充裕等问题。纵观房地产市场的发展状况，建立多方面、多渠道的住房保障体系，实现廉租房将会更有利于缓解当下房价过高的局面。由于目前住房保障在整个房地产市场中所占比例不大，使得很多中低收入家庭的住房刚性需求不得不寻求市场。

（四）市场发展不规范，管理制度不完善。

房地产行业经过数年来的发展壮大，已经逐步形成多层次的市场结构和多样化的交易方式。虽然市场信息公开，但又同时存在封闭、垄断的局面，而与之相比，房地产方面的管理制度和法规体系建设有些滞后，导致了房地产投资、投机等一些不良风气的产生，十分不利于房地产持续发展，同时也阻碍了国民生活水平的提高。

四、对策与建议

（一）对政府房价监管和调控的建议

引导人们建立正确的住房观，逐步树立“先租后买、先小后大”的理性住房消费观。先租后买，首先要有房可以租，其次要有稳定、便宜的房子可以租；先小后大，则需要房地产市场提供足够的中小套型、中低价位的普通商品房。这样不仅可以降低广大“房奴”的经济和生活压力，还能降低人们对住房的刚性需求量，从而缓解住房紧张的供求关系，使房价回归到合理水平。

进一步提高土地使用效率。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划，同时在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定合适的住房用地供给计划。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上， 规范土地市场，打击土地投机，解决低价供地、无序竞争的问题，从而间接调控房价。

强化资金监控力度。政府应高度重视与全面监管现有的银行体系按揭贷款，打破目前银行体系中“视住房按揭贷款为优质资产”的神话，加强银行资金的管理和对房地产信贷的管理，合理控制银行对房地产的信贷比例，对开发商贷款实行从严审批，严格打击不法开发商的囤积居奇、散布虚假信息等违规销售行为。

进一步完善房地产税制，通过提高办事效率、减少办事环节、公开办事程序、公布税费标准、信息公开查询等措施，从而提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用和降低开发成本，为降低房价提供强有力的保证。

（二）对房地产企业自身生存和发展的建议

房地产企业是一个典型的资金密集型行业，发展的过程中需要投入大量的资金。因此房地产企业就必须具备发展的眼光，根据我国经济发展新形势制定符合企业自身状况的发展战略，健全现代企业的制度规范，强化企业内部的核心竞争力。

着眼当下时局，抓住机遇去库存。自2015年底召开的中央经济会议以来，商品房“去库存”被列为一项重要任务，中央各部委员会也陆续出台一系列降首付、减契税等政策措施以促进商品房的消费。房地产企业应该牢牢把握机遇，在国家政策的推动下，把握好节奏、踩准点，抓紧机遇去库存。

坚持合法规范经营。近年来，房地产开发商经营违法违规现象时常发生，企业开发经营不规范引发的纠纷和投诉上访事件呈明显上升趋势，有些项目甚至影响了社会和谐稳定。因此各开发企业应引以为戒，加强自律，依法开发，诚信经营，共同维护房地产市场秩序和房地产行业发展环境。

注重品牌化建设。品牌的不可替代力量已经得到越来越多的企业管理人员的认同，也在当今房地产企业的竞争中发挥着至关重要的作用，对提升房地产企业的市场占有率有着很大的推动作用。无论是项目的地理位置，受众群体的差异还是项目利润空间等原因，都要从长远的角度来看待房地产项目的建设和房地产企业的发展，事实证明，形成强有力的品牌意识，这对企业的长期发展有着积极的影响。

最大程度的发挥高科技和网络信息化的作用。网络信息技术对社会上任何一个行业都有着推动作用，作为直接面向消费者的房地产企业也应该充分利用这些先进技术，只有与当下先进技术相结合才能使房地产企业顺应时代变化，迅速发展前进。同时增强企业内部的网络化管理能力，合理且充分利用企业内部资源，实现企业房地产项目的多区域、多样化和多形式的发展，从而赢得市场的份额和先机。

五、总结

我国房价的持续上涨已经是一个十分严重的问题。从以上分析，我们可以看出房价上涨对国民生活水平都带来了很大的影响。造成这种局面的因素有很多，如果不能及时控制好这一现状，可能会造成难以想象的后果。我们认为控制房价，首先要从房地产商入手，打击他们的暴利行为，其次就是打击政府官员腐败行为，真正做到为人民服务。此外，政府应与房地产开发商紧密合作，密切关注当前经济形势，保障人民生活水平，促进社会和谐发展，缓解社会矛盾，出台一系列合理有效的土地与房价相结合的政策并贯彻落实。同时，国家可以通过调整货币政策等手段，来缓解房价问题。但稳定房价不是一朝一夕能办妥的事，它是一个循序渐进的过程。而对于我们个人而言，我们应该努力学好专业知识，多積累社会经验，不断充实自己，用知识武装自己，成为一个对社会有用之才。

【参考文献】

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