物业服务合同业主抗辩权研究

摘 要：随着城市化的进程，越来越多的人从山间、田野走向了城市，寻找新的发展机遇。当前，虽然《合同法》、《物业管理条例》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》就物业服务合同中各个领域的法律适用予以明确的规定，但是物业服务公司与小区业主的物业服务合同纠纷仍然呈现爆发的状态，物业服务员合同纠纷也成为一个社会热点问题。

关键词：物业服务合同;业主;抗辩权

中图分类号：D922.181文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）17-0212-01

作者简介：陈昱成（1991-），男，汉族，浙江台州人，沈阳师范大学法学院，17级硕士研究生在读，民商法学专业，研究方向：民法。

一、业主抗辩权的立法现状

物業服务费是为了维护区分所有建筑物的正常运行，使区分所有建筑物的功能能够持续运行所发生的必要的费用。我国《物权法》第81条第1款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”目前，我国大多数小区采用的都是委托专业的物业服务公司管理的模式，但是自该制度引进国内后，存在着物业服务落后，物业费用高，侵占业主利益等种种问题。

抗辩权是指妨碍他人行使其权利的对抗权，至于他人所行使的权利是否为请求权在所不问。我国《合同法》在内容上对抗辩权予以了具体的划分。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定了业主所应当享有的抗辩权。根据该条规定，明确赋予了业主抗辩权，但是应当在一定的条件内行使：抗辩权只能针对违规收费行为行使抗辩权。而对于物业服务公司的服务不完善、合同权利义务不平等、侵占业主利益的抗辩理由则未予规定，而这些理由却是在物业服务合同纠纷中最常见的抗辩理由。

二、业主抗辩权行使的困境

第一，物业服务费在相当程度上具有公益性，个体业主拒交物业费在一定程度上损害了全体业主的利益，因此司法审判在审判过程中更注重全体业主的利益，造成了个体业主的权利受损，个体业主的抗辩权极度缺乏保障。在物业服务合同纠纷中，以物业公司要求业主按照合同约定履行支付物业服务费及滞纳金的诉讼请求最为常见，即便是业主有许多正当的理由拒交物业费，但是法院的裁判结果往往是业主败诉。

第二，对于业主在何种情形下可以正当享有抗辩权的范围及是有规定不明，仅以兜底条款“正当理由”来界定缺乏操作的细则，在实践中难以使用。虽然《物业服务司法解释》对业主如何行使抗辩权进行了细化规定，但是由于缺乏对“正当理由”的必要解释，使其在司法实践的适用中矛盾重重，导致了相关案例的审判结果存在很大的差异，经常出现同案不同判的情况。

三、业主抗辩权行使困境的原因

首先，物业服务确实是由小区业主为了对因区分建筑物区分所有权而形成的利益共同体进行了维护和管理，通过全体业主授权专业的物业服务公司来实施各种管理服务工作。物业服务公司是在业主授权下，为了维护全体业主的利益，而进行物业管理。法院也往往基于这种公益性的特点，对业主提起的抗辩权（物业公司服务存在瑕疵或者不足）给予否定的态度。但是，我们不能因为物业服务的公益性，而去选择性地牺牲个体业主的利益，假如过于强调公益性一再的去牺牲业主的个人利益，就会造成物业服务公司的肆无忌惮，也就失去了原本的公益性的初衷。赋予业主合理的抗辩权，用以维护其自身利益并对抗物业服务公司的违约行为，既能够对全体建筑物区分所有人的公众权利予以保护，更是对建筑物区分所有人个体的尊重，最终促进物业服务公司对其服务予以改进。

其次，物业服务合同具有持续性和复杂性的特点，对于物业服务公司服务水准以及物业服务是否达标进行鉴定非常困难，业主证明其抗辩理由相当困难，因此想要被法院采纳也希望渺茫。物业服务合同的主要内容包括安全保障义务、建筑物及公共设施的维护义务、卫生保洁义务等，是一种综合性服务，服务的内容复杂而且繁琐。同时，物业服务公司需要在合同约定的期间内不间断地提供服务，即便是夜间或者节假日，其服务也不能中断，具有持续性的特点。通常，物业服务的具体内容以及标准只能由双方在合同中予以明确，但是在实践中，物业公司与业主委员会或者业主大会签订的物业服务合同中，利用自己的信息优势，对自己服务的内容规定的非常模糊，并不明确，且对自己的违约责任往往故意遗漏，而对于业主的义务却规定的十分详细。因此，仅仅从物业合同中双方约定的权利义务来判定物业服务公司是否存在违约基本不可能，更何况在合同的履行中，个体业主处于弱势地位，举证十分困难。

[ 参 考 文 献 ]

[1]韩世远.履行障碍法的体系析[J].法律出版社，2006.

[2]王丽.物业费纠纷审判实践研究[J].法制与社会，2013.

[3]温丰文.论分区所有建筑物之管理[J].法学丛刊，2000.