青浦城东新村综合整治与修缮改造

■ 刘 峰 LIU Feng

0 引言

据了解，上海2000年前建造的居住房屋有近2.1亿m2，由于建造年代较久远，受当时材料、施工、标准等条件的限制，老旧小区住房普遍存在房屋老化、设备陈旧、设施不全、安全隐患等突出问题。结合老旧小区现状和改造目标，从“消除安全隐患” “完善基本功能”和“美化小区环境”等几个方面入手，采用适宜的改造技术，可以提升房屋居住功能和安全性能，改善人居环境，再结合加大投入力度、叠加惠民项目、强化长效管理等措施，努力为居民营造一个“面貌新、排水畅、路面平、功能全、环境美、交通有序”的居住环境。

1 项目概况

城东新村二区位于上海市青浦区夏阳街道西部，属青浦区老城区中心地段，因此，这里交通便捷，生活、教育及就医十分方便。小区共有住宅51幢，房屋总建筑面积约11万m2；小区建造于上世纪90年代，房屋外立面的主要形式为涂料饰面（部分阳台为面砖饰面），由于之前小区进行过平改坡工程，房屋外墙也一并进行过修缮，所以总体情况较好；小区房屋屋面原为平屋面，后改为坡屋面，天沟形式为外天沟；小区道路大多为白色水泥路面，路面情况一般，存在局部坑洼、破损现象；由于小区绿化常年疏于养护，部分小区绿化过于茂盛或局部损坏。

针对以上情况，根据有关部门要求，在充分利用小区现有环境资源的前提下，拟对小区建筑单体屋面、外立面、公共部位进行修缮，对室外环境进行整体提升改造，对中心绿地根据小区的现状进行整体改造。

2 小区改造前状况

2.1 屋面

小区房屋此前已进行平改坡综合改造，部分平改坡屋面、屋顶天沟、顶楼阳台防水层老化，漏水严重（图1）。

2.2 外立面

外墙涂料普遍存在起皮、剥落、渗水等现象。雨水管存在老化、堵塞等情况。外墙上空调支架采用的均为铁艺支架，经过长年的使用，支架出现锈蚀现象，受天气影响，锈迹会流落到外墙面上，影响外墙观瞻。空调滴水管随空调外机随意设置，滴水管出现老化开裂、破损等现象（图2）。

2.3 单元入口

建筑单元入口原无雨棚，后期搭建的简易雨棚经长年使用，支架出现锈蚀，雨棚出现变形损坏情况（图3）。

2.4 道路、交通、停车

2.4.1道路

城东新村原有的小区主干道宽度为4.8～5.7m，次干道宽度为2.8～3.3m，进出口通道狭小，车辆交会时影响居民安全进出。小区道路原为水泥路面，局部存在开裂、破损的现象（图4），路缘侧石和窨井也存在不同程度损坏。

2.4.2交通

原城东新村二区共有5个出入口，机动车和非机动车通行有较多重叠，高峰时易造成拥堵。

2.4.3停车

小区规模较大、内部道路狭窄，原有道路机动车停车位合计约为451个，非机动车停车库、停车棚多个，仍满足不了小区居民机动车和非机动车（包括电瓶车）的停放要求（图5）。

图1 原平改坡坡屋面损坏、渗漏

图2 外墙涂料局部起皮、剥落

图3 单元入口雨棚现状

图4 小区道路

图5 小区停车位

图6 局部黄土裸露在外

2.5 小区绿化和环境

原有小区内绿化总体情况较差，局部养护不到位，部分区域覆土暴露在外（图6），另有部分小品不同程度的常规老化，已不适宜现在的居民需求。位于小区西北角的一块中心绿地健身广场和靠近小区西侧入口处中心位置的一块绿地，由于先天条件的限制，两处场所范围均较小，活动设施过于单调，绿化布置过于单一。

2.6 雨污管道

经测绘，小区设计之初虽然采用雨水、污水分流制，但部分区域雨水口设置不足，造成暴雨时雨水无法及时排出，地面积水严重，给居民出行带来较大困难。尤其是72#、73#、74#、75#居民楼周围一旦遇到下雨的时候，道路及居民楼周围严重积水，对居民生活影响比较大。

小区雨水管道存在部分堵塞、混接现象，雨水管道设施陈旧，缺乏养护，老化严重，道路窨井盖受到来往车辆碾压，井盖受到不同程度损坏，损坏率高达50%以上，安全隐患重重；小区内大部分阳台雨水立管被混接入生活污水管道，使得雨水管道水体较为浑浊。部分住户北侧生活污水管沿建筑外墙布置，废水直接排放至明沟或雨水井，进入雨水系统。

3 主要修缮项目

3.1 屋面修缮

原屋顶天沟、顶楼阳台面层铲除至基层，新做找平层、防水层。拆除原有坡屋面面层至钢构架，保留坡屋面地梁及钢构架，原有坡屋面钢结构进行全面检查，对钢结构连接处进行适当加固，并整体除锈后重刷防锈漆两度。钢构件防腐处理：①除去附着于钢板表面的杂质，用稀释剂或清洗剂除去油脂等污垢；②采用抛丸或喷砂除锈方式将氧化皮、铁锈及其他杂质清除干净；③表面处理后的钢构件在除锈质量达到要求后，立即涂装一道底漆；④对建筑原平屋面进行捉漏补漏。

3.2 外立面修缮

（1）对外墙面存在的空鼓、开裂、脱落等损坏部位，全部铲除至基层后重抹处理。主要施工步骤为：①水泥砂浆找平；②建筑柔性腻子一度+耐碱网格布；③建筑外墙腻子二度+外墙弹性涂料一底二度；④外立面选用外墙专用涂料涂刷墙面，以提升建筑的耐久性和美观度。

（2）阳台外墙花格墙填补和修复。主要施工步骤为：①清理空鼓的面砖；②水泥砂浆找平；③界面剂二度+建筑柔性腻子一度+耐碱网格布；④建筑外墙腻子二度+外墙弹性涂料一底二度。

（3）雨水管、空调滴水管更换。雨水管全部采用具有耐候性的PVCUφ110规格雨水管材+PVC-U雨水斗。空调滴水管采用具有耐候性的φ50UPVC塑料管。

3.3 单元入口

结合小区门头造型，新增简易钢结构雨棚，便于居民安全出入（图7）。

3.4 小区道路

小区道路改造时，应尽量考虑小区道路拓宽，以便于汽车的通行和绿化区域的匹配。

本小区严重损坏路面占小区道路35%，一般损坏路面占小区道路40%，基本完好路面仅占小区道路25%。本次改造措施主要是拓宽道路、铺设黑色透水沥青路面、调整车辆走向。

3.4.1 拓宽道路

将原小区的主干道路和次干道进行拓宽，改造后的主干道宽6～7m，次干道宽4.5～5m，并设置单侧水平路面停车（一停一行），使得原有道路面积13 205m2拓宽后增加至15 671m2。因道路拓宽原因，本次改造移植树木86棵。拓宽后的主干道净宽大于4m，净高大于4m，满足消防要求。

3.4.2 铺设黑色透水沥青路面

根据小区路面的情况，结合本次综合改造，将整个路面分成三种类型进行修缮：①雨污水管道开挖处及道路拓宽部分（由下而上）：素土夯实（夯实系数不低于0.97），100厚混合碎石垫层，150厚C35混凝土基层分仓浇筑，纵向不大于6m分仓，5mm沥青封底漆，中沥青40厚AC20+细沥青30厚AC11；②原有路面损坏严重切除后做法（由下而上）：素土夯实（夯实系数不低于0.97），50厚混合碎石垫层，150厚C35混凝土基层分仓浇筑，纵向不大于6m分仓，5mm沥青封底漆，中沥青40厚AC20+细沥青30厚AC11；③原有路面表面完好（由下而上）：5mm沥青封底漆，中沥青40厚AC20+细沥青30厚AC11。

3.4.3 调整车辆走向

在小区道路改造完成后，将调整小区道路车辆走向，实行人车分流。在宝南路上共有的4个小区出入口中，将两个出入口作为非机动车和行人出入，另外靠近城东东路的两个作为机动车出入口。

图7 小区单元入口效果图

图8 西北角中心景观改造效果图

图9 外立面雨污管混接现状

3.5绿化景观改造

根据植物配置要求，主要从乔木、灌木、草坪三个层面分类配置：①乔木：将影响生命通道的乔木移除，对原有乔木进行修剪，以构建“林缘之美”；②灌木：对原有灌木进行整理，主出入口及单元入口两侧，道路交汇处补种观色、观花、闻味等灌木，以营造“繁花之美”；③草坪：在局部黄土裸露部位补种草坪，以构建“芳草”之美。

另外，在小区西北角集中绿地，分别增设木亭、木廊、彩色沥青健身步道和健身器械等（图8）。

3.6 单体雨污分流改造

建筑单体雨污分流改造主要内容:将南阳台洗衣机水和北面厨房排水一并接入污水管网（图9）；将建筑物单体原有雨水管接入污水管，原有的阳台排水管进行改接，纳入小区新建污水管网；新增设外墙雨水管，将屋面雨水立管接入小区新建雨水管网；将建筑物单体北侧的污水管进行改造，纳入小区污水管网，以确保雨污水彻底分流。

4 结语

老旧小区普遍存在屋面渗漏、山墙开裂、外墙附属物繁多、安装随意性大、使用功能不完善、道路破损、绿化面积不足、停车位短缺、公共活动场地和设施不足等诸多问题，利用小区现有环境资源，拟对小区建筑单体屋面、外立面、公共部位等进行修缮改造，给小区居民一个美丽宜居的生活环境。