宏观市场因素对REITs和借贷收益率的影响对比

张旗 孙沛钰

摘要：在十九大政策推动下，房地产租赁市场日渐蓬勃，然而限制其扩大规模的主要原因之一是融资的困难。其中有资本市场尚待建设的缘故，也与融资产品的稀缺以及投资者对房地产信托投资基金（REITs）的了解较少有关。本文选择从2016年1月份到2018年12月份这期间恒生房地产指数基金的行情和央行基准利率作为因变量，物价指数、国房景气指数、工业增加量增长率及上证综指作为自变量建立VAR向量自回归模型，探究REITs的收益稳定性。研究结果表明，相比之下，REITs是收益表现良好的投资选择，即使在经济低迷情况下依然有较稳定的收益情况。

关键词：宏观市场;房产租赁;融资难

中图分类号：F832.49;F299.23 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2019）015-0343-01

一、文献综述

徐光远、焦颖和何杰（2018）通过ARMA模型得出，REITs波动幅度和频度都小于上证指数，投资收益具有一定的稳定性。邹静和王洪卫（2018）指出REITs的收益与股票市场或债券市场有低相关性，故可有效发挥REITs在资本配置中的作用。以上文献从不同角度对REITs收益情况进行了研究，但在REITs与借贷收益的对比方面，还处于空白。

二、模型设定及变量选取

本文以我国CPI、工业增加值增长率、上证指数和国房景气指数四个宏观指标变量为自变量，以香港恒生房地产基金指数中的大陆地产的基金收益率、贷款基准利率为因变量，通过VAR模型，探究REITs相比借贷融资是否有更强大的抗宏观风险的能力。

三、实证分析

1.数据检验与VAR模型构建

本文经过单位根检验后获知，在5%的显著性水平下，REITs、LOAN、CPI、HOUSE、IVA和SHINDEX的ADF統计量均小于临界值且p值小于0.05，通过了ADF平稳性检验。

本文通过eviews进行分析，得出第一个模型选择建立滞后2期的VAR模型。第二个模型选择建立滞后3期的VAR模型。通过AR图表检验模型平稳性可得，所有特征根的倒数值都在单位圆之内，这两个模型都是稳定的。

2.方差分解（见表1）

通过LOAN的方差分解情况来看，LOAN受自身影响最大，占90%左右，且影响随时间增长而逐渐减小;IVA对LOAN的影响位居第二，随时间增长而增大，最高可达16%;CPI、SHINDEX和HOUSE对LOAN有一定影响且依次递减。

通过对REITs的方差分解来看，REITs主要受自身的贡献影响，占据90%左右;CPI因素对REITs的冲击呈增长趋势，从l%到4%左右，与物价影响的人们消费情况的变动有一定关系。

四、结语

方差分解结果表明，从贷款利率来看，除了占很大比重的自身冲击外，工业增加值增长率占了相当比重，且存在一个持续性的不断加深的冲击影响，由此表明贷款利率存在较大市场风险。另外，工业增加值增长率所占比重随时间增长而逐渐增大，考虑到2008年金融危机的影响，经济低迷会对国民投资、消费行为的预期产生消极影响，进而影响借贷利率。

而房地产信托基金的收益率主要是受本身冲击影响，比如标的资产情况、基金管理机构、房地产企业经营者绩效等具体因素，宏观因素的影响总和不到10%，且没有突出的影响因素，表明以我国大陆房地产物业为投资标的的这些REITs具有能抵抗宏观经济波动的特点，在一个周期内无论经济高涨和经济低迷，都有持续稳定的收益。

综上所述，本文通过对比，结果表明REITs相较借贷产品具备一定的抗风险性，是比较稳健的投资工具，特别是在经济低迷时，REITs的优势更为明显，所以相比借债，长租公寓REITs融资更容易获得投资者青睐，为长租公寓提供足够的资金来源。因此，建议长租公寓经营者积极采用REITs拓宽融资渠道，解决融资难题，同时建议政府对长租公寓REITS提供必要的政策支持，如税收等优惠条件，为我国REITs的成长成熟提供土壤。