不动产非公证继承登记受理要点之我见

邓文慧

摘要：《不动产登记暂行条例》实施以来，不动产登记机构面临继承登记三大难题：为避免错误登记应以登记机构办理非公证继承登记业务实例为基础，注意遗产范围的区分、询问技巧的把握，以及分析比对资料的方法等方面，以使登记结果真实准确。

关键词：不动产登记;非公证继承;继承登记

中图分类号：F293.31 文献标识码：C

文章编号：1001-9138-（2019）07-0055-57 收稿日期：2019-06-15

《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起正式实施，同时司法部也废止了强制继承公证的相关条例，非公证继承登记业务在不动产登记机构的不断探索中行进。登记机构力求准确、快捷地办好非公证继承登记业务，但是，在非公证继承登记业务中，还存在因登记机构缺乏经验和调查取证权力，无法辨识部分继承人刻意隐瞒相关信息的情况。一旦错误登記，登记机构将面临行政诉讼的风险……

目前，登记机构在非公证继承登记业务中主要面临三大难题：一是部分继承登记法律关系复杂，难以确定继承人范围;二是部分继承人因年代久远无法开具相关证明;三是登记机构调查了解情况手段方式比较单一，仅通过询问和公告方式办理的继承登记业务明显疏漏较多，难以避免错误登记。基于以上情况，笔者认为登记机构在办理非继承登记业务中，要想达到登记结果的真实准确，需注意以下几个方面。

1准确区分遗产范围，保护继承人合法权益

遗产是被继承人死亡时遗留的个人所有财产和法律规定可以继承的其他财产权益。它包含的内容很广，有工资、奖金等合法收入，也有不动产、生活用品等其他合法财产，而非公证继承登记涉及的主要是不动产的继承。在办理继承登记之前，首先要确定遗产的范围，只有遗产的范围清晰，才能合理地分配被继承人的遗产。在继承登记中，尤其要注意以下几类财产中遗产的范围：

夫妻共有财产。《婚姻法》第19条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同共有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。所以继承登记开始之前，我们就应该根据档案中材料和当事人提供的材料信息来判断遗产是属于夫妻共有的，还是部分共有或单独所有。一般来说，夫妻婚姻关系存续期间所共同取得的房产，除接受赠与时，赠与方明确只赠与给夫妻一方以及夫妻二人已书面约定此房屋归属情况外，均可以认定为夫妻共有财产。在继承登记的过程中，先要剥离被继承人配偶的这部分财产，才能确定好遗产的范围。

无家庭关系共有财产。一般来说，只要不动产申请登记的共有人之间没有家庭或合伙等共有关系，我们都应认定为按份共有。若不动产登记时未明确约定，可根据共有人出资比例，双方约定等来明确比例以区分共有人份额和遗产份额。

签定合同未办证的特殊情况。实践中也存在很多签定买卖合同未办证需要办理继承登记的情况，针对这种情况需要通过其签定合同时的婚姻状况、出资情况等进行判断，从而确定遗产范围。

2注意询问方式和技巧，保障登记顺利进行

在继承登记中，登记人员的询问方式和技巧也很重要，由于继承登记所涉及的人员较多，有些涉及转继承和代位继承的相对关系比较复杂，所以询问过程中稍有不慎，就会遗漏很多重要的信息造成登记错误。笔者在办理继承登记的过程中就曾经遇到过继承人隐瞒相关信息的情况：一位老伯因为其配偶去世，前来办理继承登记，但他认为只有儿子可以继承配偶的遗产，所以在登记过程中，老伯及他的三个儿子均隐瞒了被继承人还有女儿的情况，所出具的关系证明中也只列出了他们夫妻和三个儿子的关系，如果仅仅根据当事人提供的信息登记，不可避免地会发生登记错误，这时询问就起着很重要的作用。

询问时要尽量避免用提示性语言。比如我们询问到婚姻和子女状况时多用“您只有这一次婚姻吧”或是“您和配偶是原配夫妻吧”“您是不是有三个子女”等问句，当事人会下意识地给我们“是”的回答。如果改成“您的婚姻状况怎样”“您有几个子女”这种询问方式，被询问人就不是简单的回答是与否了。对于发现有多次婚姻的，可以询问：“您有几段婚姻，每段婚姻是否有子女”，再通过结婚证、离婚证、离婚协议、离婚判决等书面材料佐证，这样就会最大限度地避免遗漏等问题发生。

询问应当以谈话或问卷的方式分别进行。谈话或问卷中，若发现被询问人有不同的回答，就要引起重视，以防错登信息。笔者在办理继承业务中就遇到一名当事人为了怕“麻烦”而隐瞒有两次婚姻的事实。如果不具备分别询问的条件，也可以在询问一个继承人时，注意观察其他人员的反应和补充的信息来判断当事人的回答是否真实可信。

有针对性的提问在登记过程中也十分重要。对于当事人提供的材料与档案信息及询问结果有矛盾和疑点的地方，需要针对性地提问以确定真实情况。比如之前遇到的，孩子出生日期在夫妻二人结婚时间之前的，就需要再次询问是否为初婚，他们是否是孩子的生父母，并对这种情况加以说明。

3分析比对资料，保证登记结果准确

对继承登记所提供的材料进行分析和比对也十分必要。前来申请继承登记的人员与其他继承人之间都存在利害关系，询问得出的结果都是他们希望登记机构知道的一部分信息，当事人往往会有意或无意中隐瞒部分信息。只有将询问结果和当事人提供的材料进行分析比对，才能确保所登记的信息真实准确。当事人办理继承登记提供的材料也很多，类别五花八门：有医院提供的死亡证明、派出所出具的户籍信息证明、居委和街道开具的证明材料以及墓碑照片、当事人提供的个人履历等。这些材料为整个继承登记结起了一张信息网，而我们要透过这些纷繁复杂的关系和信息来准确了解整个继承关系。真相只有一个，需要登记人员细致耐心地确定相关人员的身份、排查关系，最终达到登记结果真实准确的目的。

对于登记实务中因年代久远或确实无法出具相关证明等情形，《无锡市不动产登记条例》第12条规定：因法律关系复杂，难以确定权利人的，登记机构可以委托专业机构核查。针对这种情形，登记机构可以与公证机构联动，财政购买公证服务，这样既可以免除当事人奔波，提高登记效率，也能减少由于登记机构登记错误引起的行政诉讼，提升政府部门公信力。