商业银行如何在住房租赁市场实现主动转型

王晓东

【摘 要】近些年来，国家对于住房租赁市场的关注度提升，分别从法律、金融、财政等方面出台了许多规范性文件，以培育良好的住房租赁市场。具体到金融领域，住房租赁过程中各个领域以及各个环节产生的金融需求也不断增加。

鉴于此，商业银行需要继续探索住房租赁金融业务，满足社会个体多层次、个性化的住房租赁金融需求，积极迎接挑战，更好地履行社会赋予商业银行的相关责任。本文就住房租赁市场的问题予以分析，阐述问题成因的同时，提出自己关于商业银行住房租赁战略的看法，以供相关部门借鉴和参考。

【关键词】住房租赁；商业银行；贷款；金融

一、住房租赁市场存在的问题

（一）住房租赁市场供给结构缺乏合理性

过去一段时间内，受到地方政府经济发展政策以及住房分配货币改革的影响，我国房地产领域变化速度较快，商品房销售量、销售金额都达到了世界级水准，由此出现了“重销售、轻租赁”“重投资、轻租赁”的市场格局，各个商品房销售价格持续走高[1]。在这种背景下，住房租赁市场供给结构缺乏合理性，典型表现在个人出租成为住房出租市场的主导力量。从投资角度而言，个人出租虽然能够使社会个体资产保值增值，但不利于住房租赁市场的整体发展。这是因为个人出租最大的特点就是房屋供给缺乏稳定性，房屋分散在城市各个角落，难以给租户以较好的体验感。

（二）租赁市场欠缺稳定性

一方面，当前我国以个人租赁为主导的租赁市场中，不仅房源较为分散，房源信息不对称、租赁信息不对等问题也较为突出。这是因为，个人租赁市场难以形成规模化、集成化效应，难以形成相对稳定的住房租赁市场[2]。另一方面，个人租户数量上以及资源上的局限性决定了其无法有效对租赁市场进行有机整合，难以实现租购同权，阻碍了住房租赁市场的健康发展。

二、住房租赁市场存在问题的原因分析

（一）国家政策以及立法滞后

从现阶段我国住房租赁市场中的乱象以及存在问题来看，最根本的原因在于国家在该领域缺乏较为明确的政策以及法律法规，无法为市场主体的相关经济行为、投资行为提供有效指引[3]。同时，国家政策以及立法的滞后，也是影响商业银行进军该领域的重要阻碍以及主要挑战。商业银行在与开发商或者其他市场经济主体合作过程中风险增加，难以大幅度为租户以及消费者提供多元化的住房租赁金融服务。除此之外，部分地区较为倾向于住房销售，希望通过土地财政来提升本区域整体GDP水平，社会个体在拥有购房资格的前提下，更愿意将资本投入到住房购买市场用于投资，导致住房租赁市场供给结构欠缺合理性，影响商业银行的试水意愿。

（二）租赁市场缺乏有效管控手段

当前我国在该领域缺乏一个专职管理机构，难以有效监管并处罚“黑中介”干扰市场的行为，无法及时对租户的权益进行保障，加剧了租赁市场的不稳定性。除此之外，由于缺乏专门化的管理机构，所以无法从配套制度、配套服务上來推动住房租赁市场可持续发展，部分商业银行基于风险考量以及投资回报率的考量，进军住房租赁市场的意愿较低。尤其是对于长租领域，许多商业银行仍然观望不前，尚未探索出清晰、具体、有效的住房租赁金融服务盈利模式。

三、商业银行住房租赁战略的实施

（一）深化与政府之间的合作，提升政策以及法律法规的把握力度

商业银行在实施住房租赁战略过程中，要加强与政府相关部门之间的联系，取得政府的支持。第一，商业银行要积极参与以政府为主导的金融服务项目当中，了解本区域政府对于住房租赁市场的发展规划，在参考规划的基础上制定住房租赁战略，提升住房租赁金融业务的科学性、可行性以及合理性。第二，商业银行要进一步提升对政策以及法律法规的把握力度，立足于政策以及法律法规开展相关住房租赁金融业务。对于政策不明、法律法规表述不清的事项，可以在征求政府相关部门意见的基础上决定是否开展相关工作。第三，商业银行要依托自身在信息化建设层面的优势，配合政府建设住房租赁信息服务平台，形成集房源信息、住房需求信息、开发贷款、租赁运营、租赁后期管理为一体的信息服务平台，建设相关产业链条，更好地提升租赁市场的稳定性，优化租赁市场结构。

（二）深化与企业之间的合作

未来随着国家对于住房租赁市场关注度提升以及“只住不炒”“租购并举”政策的继续推行，开发商加入住房租赁资产运营中的意愿会提升。基于此，商业银行要积极开展住房租赁的贷款业务，创新贷款服务产品，切实满足开发商在住房租赁市场领域的融资需求。例如，商业银行可以针对本地区住房租赁资产运营项目的特点，为开发商提供一站式、定制式的金融贷款服务，保障开发商项目开发资金，实现资金利用效能最大化。除此之外，商业银行要探索住房租赁资产证券化模式，创新金融工具，从租金收益的角度来设计资产证券化产品，缓解企业在还本付息层面的压力，激发企业贷款意愿，推动企业资产运营，实现企业与商业银行之间的互利共赢。

（三）推动商业银行住房租赁业务发展

商业银行要继续推行并完善个人租赁贷款，满足租户贷款需求。所谓个人租赁贷款，也就是说商业银行将租金贷款给租户，租户则按照一定的利息对商业银行履行还本付息义务的一种贷款。个人租赁贷款能够缓解租客在资金上的紧张性，满足租户稳定居住权的需求。需要注意的是，商业银行在推行住房租赁业务过程中要充分考量客户本身信用情况，合理放贷。除此之外，商业银行还可以探索将个人定期理财、租赁贷款利益优惠、公积金抵扣房租等有机结合起来，探索新型贷款业务模式以及理财模式，增强客户与商业银行之间的黏性，提升客户对商业银行工作的体验感、满意感以及认可度。

四、结束语

现阶段，“只住不炒”“租购并举”仍然是我国房地产领域的主基调，住房租赁市场广阔的前景使得越来越多的社会资本流向该领域，也刺激了该领域金融业务的发展。作为一项新业务，商业银行在该领域可供借鉴的经验以及理论参考较少。因此，如何在防范风险的前提下，有效推动商业银行住房租赁战略的实施，则成为当前经济学界以及商业银行相关工作人员重点关注的问题。本文认为，商业银行在推行住房租赁战略的过程中，仍然要坚持“审慎经营”的基本原则，充分考量市场回报率、法律法规以及政策，平衡好收益与风险之间的关系，推动住房租赁市场持续健康发展的同时，为商业银行创造更多的效益。