贷款拆分抵押登记风险防范建议

王裕彬

当前银行发放的担保贷款中，以房屋和土地设定（下称“不动产”）抵押的最多。办理不动产抵押贷款业务，一笔贷款，特别是大额贷款，由多宗不动产共同抵押较为常见。依《物权法》规定，不动产抵押需进行抵押登记，银行方能取得抵押权。在办理抵押登记时，不动产登记机关（下称“登记机关”）往往要求对贷款进行拆分。拆分是指《不动产登记证明》（下称“《证明》”）载明的债权金额分别对应不同抵押物，即每一宗不动产对应贷款中的一部分进行抵押，一个《证明》记载的债权金额只是贷款的一部分。对此种情况，银行似已习以为常。

但实际上，贷款拆分登记隐藏着较大的法律风险，有可能对银行抵押权造成直接损害。因此，对该问题需引起重视并加以分析，才能认清并防范风险，维护自身债权和抵押权的实现。本文是实务探讨，因此在银行可操作的前提下提出以下四点建议。

确保登记内容客观真实

现行法律并未对主债权金额拆分做出强制性规定，登记机关要求拆分实际上是对《担保法》35条的自行解读结果。《担保法》自1995年实施以来，经济、金融和法律各方面已发生明显变化。2007年颁布的《物权法》并未对超额抵押进行约束，且该法178条明确规定“《担保法》与本法规定不一致的，适用本法”。可以说，《物权法》已对超额抵押进行了否定。而在现实生活中，不动产随着时间的推移升值和贬值都很正常。借款人归还贷款本来就有较长的时间，升值和贬值的可能性非常大。若再强行要求不能超出价值提供担保并无实际意义。同时，由于拆分登记使银行面临巨大的法律风险，如登记机关固执己见造成银行损失，还有可能被银行提起行政诉讼。基于此，登记机关对以前存在的理解误区应重新审视，并依当事人的真实意思予以抵押登记。

在向登记机关释明法理和后果后，如登记机关仍坚持对贷款拆分才能登记，银行为发展业务，在不得不接受现实的情况下，可退一步提出，在《证明》附记中明确多宗不动产根据借款合同和抵押合同内容共同为全部贷款提供担保。尽最大可能维护抵押权的完整。

审慎同意设置后顺位抵押

以不动产剩余价值设置后顺位抵押，是较为常见的融资担保形式。若不动产上存在第二、第三順位等后顺位抵押，银行主张以贷款金额而非拆分金额行使抵押权，更不容易得到法院的支持。法院在此情况下倾向于保护善意第三人，即后顺位抵押权人权利。因此，在贷款存续期间，如抵押人要求以不动产办理后续顺位抵押或设置其他权利负担，银行应充分考虑自身权利是否能够得到充分保障，并对可能承担的风险予以评估后再决定是否同意。

特殊约定债法弥补损失

可在《抵押合同》中约定：如抵押登记机关要求对贷款进行拆分登记，为确保抵押得以登记，为抵押登记提借供的申请书及其他格式文件内容与本合同约定不一致之处，以本合同约定为准。《证明》登记的各抵押物对应的担保债权金额不是双方真实意思表示，双方同意各抵押物仍然共同为全部债权提供担保。该约定虽体现了双方真实意思，但会受《担保法司法解释》第61条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”的约束。基于此，可再约定一条：如抵押权人未能就抵押物在全部债权金额范围内享有优先受偿权的，抵押人应就抵押权人因此受到的损失承担赔偿责任。该条约定的目的在于：在无法对超过登记金额部分取得优先受偿权的情况下，通过违约责任的方式，使银行从债法的角度获得补偿。

争取有利诉讼结果

进入诉讼程序后，银行应积极搜集有利于自身的相关案例、学理分析等，主动与法院沟通，指出登记机关强制要求贷款拆分登记的现状，探讨《物权法》与《担保法》的适用效力，指出银行与抵押人的真实意思表示，争取获得法院的认同，最大限度地获得公正判决结果。

（作者单位：四川隆昌农商银行）