城市小区建设项目工程经济分析

王志强

摘要：随着我国建筑行业的快速发展，特别是城市市政建设、房地产行业的开发建设，对我国的经济产生了很大的影响。大量的城市化建设工程属于耗资巨大的建设项目功能，必须要充分的进行功能价值分析，利用价值工程理论进行规划设计。本文以某小区建设工程为例，根据其具体环境和需求，设计了三种建设方案，利用价值工程的理论，由五位专家分别从土地费用、安装工程、水暖空调工程、土建工程、强弱电工程、市政配套工程、景观绿化功能等方面进行评分，从而选出了最优的经济建设方案。

Abstract： With the rapid development of China's construction industry， especially the urban municipal construction and the development and construction of the real estate industry， it has had a great impact on China's economy. A large number of urbanization construction projects are costly construction project functions， and it is necessary to fully carry out functional value analysis and use value engineering theory for planning and design. Taking a community construction project as an example， this paper designs three construction schemes according to its specific environment and needs. Using the theory of value engineering， five experts score from land cost， installation engineering， plumbing and air conditioning engineering， civil engineering， strength and weakness electrical engineering， municipal supporting projects， and landscape greening functions to select the optimal economic construction plan.

关键词：小区建设项目;工程经济;价值工程;经济分析;房地产

Key words： community construction project;engineering economics;value engineering;economic analysis;real estate

中图分类号：F285                                      文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2019）14-0144-03

0  引言

近十年的时间内，我国的城市市政建设、房地产行业快速发展，已经成为我国经济发展中不可缺少的力量。现代化大都市的发展拉动了钢铁、建材、机械等行业的发展。然而市政建设、开发与工程经济有着必然的联系，项目如何选址、如何设计最优方案等都是工程经济理论的应用，本文就一个小区建设项目利用工程经济理论设计最优方案的思路展开。

1  工程经济理论

1.1 工程经济组成要素

工程经济组成部分主要包括成本、现金流量、营业收入和利润等。现金流量由净现金流量、现金流出和现金流量等组成，主要反映在融资、投资和业务中，集中反映在资产负债表中。成本实际上是一种现金流出，是企业经营过程中所支出的花费，为了达到经营目的而提前支出的部分。总的成本费用一般分为外购材料、外购燃料、外购动力、工资及福利、折旧费、摊销费、财务费用、修理费和其他费用等。营业收入是指生产经营中的收入，主要是通过产品的销量和价格计算得出。利润包括销售利润和税后利润两种，销售利润是指销售收入减去总成本费用再去除销售税金及附加。税后利润是利润总额减去所得税。利润最终反映了企业的经营状况。

1.2 工程项目经济评价理论

工程项目都需要一个经济评价指标，这样才能保证决策的科学性和正确性。通过严格执行指标，来减少或者避免投资风险，最大限度的提供经济效益。因此，在项目开始之后，深入的对项目方案、投资估算、融资方案等进行调查研究是很有必要的，从而选择科学正确的经济评价指标。通常情況下，经济评价指标分为价值型指标、时间型指标和效率型指标。受时间因素的影响，可分为静态评价指标和动态评价指标。静态评价指标包括投资收益率、静态投资回收期和偿债能力。动态评价指标包括内部收益率、净现值、净现值绿、净年值、动态投资回收期等。

1.3 价值工程理论

价值工程又称为价值分析，这是一种把技术和经济进行结合的现代科学管理方式，具有可靠的实现研究对象和最低的生命周期成本。价值工程主要是通过消除过多和不合理的功能，从而降低成本，提高收益，然后达到整体性能提升的目的。价值工程并不依靠个别部门或者个人开展，它是一种汇集了集体智慧开展的有组织、有计划的系统管理活动，应有组织有领导的实现目标成果，而且将系统的工程学原理、思想和方法进行研究分析，研究价值、功能与成本之间的关系，达到整体协调，衡量利弊，节约总成本的目的。价值工程理论的核心是对产品的功能成本进行分析。产品功能的价值要想体现必须具有一定的权利，只有满足特定要求的产品，才能反映出产品功能的价值，从而进行更加准确的分析。价值工程理论的目标是提高价值，既不是一味的追求高品质，也不是单纯的追求低成本。价值工程理论的目标是让产品功能和成本之间达到良好平衡，使两者形成一种最佳关系。为了获取更高的价值，价值功能强调必须不断的进行创新和改革，只有不断的完善产品的功能，降低产品的成本，才能获取更高的价值。生产者必须与时俱进、推陈出新，针对产品不断科学开发和创新，同时简化产品结构、节约原材料，如此才能不断提升产品的经济效益和技术水平。

一般来说，价值工程选择对象的方法有强制确定法和ABC分析法，意大利的经济学家提出了ABC分析法，根据各种因素的影响数量和大小，然后将影响的因素分成ABC三类。这种分析方法可以捕获到少数的关键因素，从而提升价值。强制性的确定方法是以评价项目的功能与成本的协调为基础的，即评价项目的成本必须满足其功能重要性。若评价项目成本较高，那么各评价项目的功能重要性较低，反之，则功能与成本不一致。强制性方法可以通过计算功能评价系数、成本系数、价值系数来判断对象的价值，并选择VE的对象。常用的强制性评分方法是：通过功能单元之间的评分比较，得出功能单元的功能评价系数，分为0-1和0-4两种评分方法。0-1评分法：功能评价系数得分仅为2。0-4计分法，成对比较功能单位，按重要性（或成本）按0-4分制计分，计算总分。0-1评分法较为实用和简单，在比较中只需给出0和1的结果，然而实践中通常不是绝对的。0-4计分法与0-1计分法使用的规则基本相同，不同的是在比较中，将比较分数分开，并将重要性程度集成到重要性比较中。本文针对0-1评分法的不足，选取0-4评分法进行具体分析。

对于价值工程分析而言，选择对象至关重要。若选择对象失误，不仅会做大量无用功，还会因此无法获取准备的优化方案。通常选择对象坚持提供经济效益的原则。就建筑产品来说，可定性从以下几个方面考虑：①投资金额：选择与大型投资项目数量;②体积：选择一个广泛的大型项目;③特殊性：选择项目，复杂的结构，稀缺的物质消费和自身建设;④能源消耗：选择建筑能源消耗和低能量转化率高;⑤污染水平：选择项目严重污染;⑥矛盾焦点：选择建筑产品与更多的用户意见;⑦技术：选择项目技术指标较差;⑧简单的项目输入的力小但快速回报，项目简单地访问信息，和项目设计周期短;⑨热点，选择产品的高需求和激烈的竞争;⑩影响：选择项目直接关系着企业的生产经营目标。

为确定最优解决方案，应针对新构想的解决方案进行全面的方案比较，包括经济、技术及社会效果评价等。方案评价包括一般评价和详细评价两个阶段。评价内容和步骤包括综合评价、社会评价、经济评价、技术评价。对评价方案进行一般评价或详细评价，具体的评价过程如图1所示，通常先进行技术评价、经济评价和社会评价，然后进行综合评价。

2  小区建设项目规划

该项目位于某城区的东南部，距离市政府大约3.5公里，属于城中心区域。该项目以高层为主，项目总占地200多亩。项目规划建设48栋楼，小区内设计有养老院、商业服务、社区卫生站、停车场、幼儿园等。并且配套设施有室外工程、绿化用地、供电排水设施、道路广场等。项目建设用地征地呈长方形，项目的北侧和东侧规划了植物公园，在东侧、西、南分别设计了人行和车行的出入口。地下车库的出入口在内环路的北侧，小区努力的做到了人车分流，以步行为主，小区以地面停车和地下车库停车的形式，满足停车需求。

该项目为节能和节地，采用方正的平面布局模式，不仅使用率高，而且便于家装布置。该小区的户型以中小型户型为主，主要是两室或者三室，设计规整，对于业主来说其实用性空间更大。利用色彩和材质体现了一种庄重的感觉，顶部采用太阳能集热器平台，建筑风格大气简洁。洋房采用剪力墙和异形柱结构，建筑的结构以砖混结构为主，高层采用剪力墙结构，建筑的最大自振周期为2秒，最大高度为76米，最大单跨为9米。室外的配套设施主要有停车场、道路、绿化工程等。公共的工程有给水工程、排水工程、空调系统、采暖系统、通风系统、燃气系统、弱电工程、消防工程等。

3  价值工程在规划中的应用

随着城市化的发展，居民的收入水平不断提高，生活改善的必要性越来越强，随着城镇化速度的加快，卫生、教育、医疗等和民生相关的问题越来越严重。在小区建设中，属于较大投资规模的项目，针对该项目的成本和效益问题必须在规划初期就考虑进来，不能因为业主的主观思想或者政府的主观引导而导向错误，做出不正确的决策，错误的决策将会导致巨大的成本。成本价值理论分析是必要的，只有如此才能建立理想的项目建设方案。

在工程项目规划中，一般分为三个阶段，初设、扩初设计和施工图设计。设计的内容包括总体设计、初步设计、技术设计和施工图设计。整个工程造价对设计阶段的完成情况起着决定性的影响，包括建筑标准的影响、建筑场地的影响和设计方案的影响。小区的住宅项目总体规划分析就是依据开发商建设技术要求，按照项目的总体规划要求，选择项目功能与建筑风格、景观设计、强弱电、平面布局、绿化、道路规划等要求，通过尽量降低项目估算成本，提高项目的价值。

该小区主位于城市的东南部，距离城市中心4公里，交通十分便利。項目周边有最好的高中和排名第二的中学，教学资源也是非常的丰富。小区住宅项目各项设施一应俱全，项目的拿地价格40万一亩。

对于该住宅项目的规划方案有文化原则，打造一种家社区风格，整体原则打造宜居、便捷、养老特色，以人为本，增加自然与人之间的融洽，生态原则实现用地区域自然的和谐，另外从人防和消防等方面也要充分考虑，符合建筑的安全原则。项目的整体建筑绿化率要大于25%，容积率要在1.2。

根据项目的要求，本文引荐了A、B、C、D、E五个知名专家，使用计分的方案对工程中各部分的重要程度进行打分，然后给出平均分和总分。在本文中共设计了三套方案，然后由专家根据三套方案中，五个因素给出打分。

方案一：在规划设计中，定位为城市的后花园，要求是绿化率要高，密度要低，主要以多层和别墅为主推。要体现小区独特的建筑风格，各种服务配套设施齐全，实现动静结合人车分流。建筑设计上，充分的体现出人性化，考虑住宅的空间组合和使用功能等因素。价格定位以中低为主，户型以中等为主，降低购买者的压力。

方案二：以小高层和多层为主，打造稀缺洋房和教育生活样本，引进洋房概念、全时段教育配套、邻里中心等理念，产品以规模洋房和功能复合社区为主，规划出复合客户需求的儿童老人活动场，打造想要的家社区。

方案三：以高层和小高层为主，与自然布局进行结合，从大门开始，周围由高层围合，组成一个天然休闲广场，结合小区自然资源，在原始的特色中体现出休闲的特色，所有住宅并行排列，极大的利用了建筑用地，营造了一种和谐生态。

针对以上三种方案，5个知名专家分别从多个方面进行打分，具体评价指标见表1。方案一的打分结果如表1所示。

方案二專家打分结果如表2所示。

方案三专家打分结果如表3所示。

根据以上三个方案的专家评价结果，通过通能系数计算公式得出功能系数计算表如表4所示。

通过公式计算得出，这三个方案的成本分别为7、7.3、7.6亿元。如表4所示，三种方案的功能系数分别为0.291、0.388、0.320。根据价值系数公式得出三个方案的价值系数为0.9、1.2、0.9。根据成本系数的计算公式得出三种方案的成本系数为0.32、0.33、0.34。从而三种方案对应的功能分数和价值分数情况如表5所示。

从表5中可以看出，方案一的功能和成本都是最低的，方案二的功能和价值都是最佳的，方案三的费用是最高的，但功能居中。综合来看方案二为最合理的方案。

价值工程的核心就是将研究对象的功能进行拆分和分析，从而彻底分析准确把握。根据该小区的房产状况进行分析，三种方案的分析结论，方案二是最适宜该小区住宅项目的，不仅各项设施完善，另外还考虑了通信空间和公共场所的需求。

4  结束语

随着城市现代化的快速发展，人们对自我的生存环境提出了更高的要求，对我国的城市经济建设产生了很大的影响，所以城市发展要充分考虑人文、绿化、交通、教育等各个方面的建设投入。大量的城市化建设工程属于耗资巨大的建设项目功能，必须要充分的进行功能价值分析，利用价值工程理论进行规划设计。选出最优的建设方案，从实际应用的角度论述价值工程在项目规划中的重要作用。

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