浅析房地产企业项目开发成本的控制

蒲伶智

随着人民生活水平不断提高，对物质生活的追求也随之提升，房价的高低与广大人民群众的生活息息相关，房地产行业对我国的经济发展具有重大的影响，同时也起着重要的推动作用。随着我国房地产行业蓬勃发展，国家对房地产行业的调控力度加大，加上大型房地产集团的不断涌现，房地产行业的利润空间也随之缩减了很多。房地产开发项目的成本控制对项目的整体利润意义重大。所以做好项目成本管理控制工作，才能将房地产的总成本和单位成本降低，从而增加企业的经济效益，为企业今后的发展提供源源不断的助力，使企业在当前复杂的社会环境下，能够实现长远、持续的发展。

一、房地产开发项目成本的定义

房地产开发项目的成本是指房地产开发企业为实现其经营目的而耗费的各种资源形式的总和。房地产开发项目成本主要有时间周期长、投入成本大和成本控制变化大等特点。一般开发项目成本有以下几个方面：土地费用、开发前期费用、建筑安装费、基础设施费、配套工程费、其他支出费用、利息、销售费用、不可预见费以及相关税费。

二、项目成本控制的概念

对于房地产开发企业来说，成本控制就是在项目开发的过程中，整合项目各环节所产生的成本费用。将实际成本与目标（计划）成本进行比较，监控各个环节，及时发现实际成本与目标成本之间的差异，并根据实际工作情况提出解决方案，努力实现目标成本，促进整个项目的顺利进行。房地产开发项目的成本控制具体包括：在房地产项目开发之前，必须做好详细的预算编制；在项目实施的过程中（如设立项目、设计项目、建设施工、销售和竣工结算等环节），不间断地监控、对比实际成本和目标成本，及时发现偏差并找出原因，尽快解决问题，以此来确保整个项目的顺利实施。

三、房地产开发项目成本控制的原则

（一）全面原则

全面原则是指企业的全体工作人员都参与进来，对开发项目的整体过程进行控制。它要求房地产企业在成本的形成过程中，及时控制房地产开发项目各阶段的成本费用，全体员工都应积极参与成本控制工作，树立成本控制的意识，激励所有员工都能发挥出自身最大价值，为开发项目的成本控制做出贡献。

（二）实时监控原则

实时监控原则是指在成本控制过程中，要及时发现并反馈成本控制的相关变化。这就要求企业及相关财务人员在项目开发的过程中，对项目所处的各个阶段的状态进行充分的了解，随时监控，然后结合实际情况，比较目标成本费用和实际成本费用，如发现偏差要及时汇报和改正，才能实现降低开发项目总成本的目标。

（三）明确权责原则。

房地产企业的成本控制牵涉到企业的各个部门，所以要求全体员工必须加强对成本控制工作的重视并积极地参与其中，采取有效的激励政策，适当奖励一些提出合理化建议、完成成本降低目标的人员或部门；反之，对于违反规章制度，没有完成成本降低目标的人员或部门应当给予处罚。这样才能做到奖惩并行，激发员工降低成本工作的热情，创造员工积极参与成本控制的环境。

（四）因地制宜原则

房地产企业在实行成本控制时，应在保障工程质量的前提下，以市场需求为导向，结合实际的工作情况和项目自身的特点，建立适应企业需求的成本控制体系。即使是对已经普遍应用的控制体系也不能生搬硬套，应加以改革，积极创新，创造出最适合企业发展的成本控制方法，实现企业的成本控制目标，促进企业的可持续发展。

四、项目成本管理的策略

（一）慎重选择施工方案

保障施工顺利进行和控制施工项目成本的一个重要因素是制定一套合理、完整的施工方案。不合理的施工方案会对施工前期产生误导，在很大程度上增加了施工的难度，直接影响到后续施工能否顺利进行。一旦前期的施工出现严重的问题，那就要重新返工，这就意味着前期投入的成本可能要付之东流。反之，制定合理、有效的施工方案可以避免资源浪费，保障施工项目的顺利进行和开展，减少了施工项目的时间成本和实际成本，使项目成本得到了有效控制。

（二）采纳目标成本法

现在目标成本法的使用已经在企业的项目成本控制中比较普及，对企业的项目成本管理具有重大的意义，同时也能帮助企业的管理层对项目成本在实际工作过程中的变化有更深入的了解。目标成本法是企业的目标成本管理的核心内容，企业可以通过分析、实地考察施工前期市场的环境，进一步分析影响项目成本的因素，然后结合项目本身的情况，制定出合理的项目目标成本，并将目标成本分配到各个部门。在项目的实施过程中，规范工作流程，将理论与实际结合起来，各部门的负责人应该在每一个考核周期内，实时对比项目的实际成本与目标成本，及时找出差异，采取有效的解决措施，在不影响工程进度的情况下，减少浪费，将不必要的成本流失降到最低。此外，在项目完工后，部门负责人应结合部门所有工作人员的表现和执行情况，奖惩相关责任人，做到奖罚分明，公平、公正，为降低成本控制形成良好的氛围。在目标成本法的指导下，企业能够及时发现对项目成本控制的不利因素，有效控制和管理项目的成本。目标成本法一定要从企业自身条件出发，结合企业自身实际情况，在实际工作过程中及时发现问题，并及时做出相应的调整和变化，切忌不顾企业和项目自身特点的直接套用。

（三）实行作业成本法

作业成本法是以作业为媒介，以成本对象（产品、服务、客户等）消耗作业、作业消耗资源为理论原则，确定成本原因，把成本资源归纳总结到作业上，再将所产生的作业成本又归集到相应的成本对象上，以此来实现间接费用和辅助费用的合理分配，解决传统成本核算无法分配间接费用和辅助费用的问题，目的是计算出更加及时、准确、真实的成本对象。作业成本法将成本的计算范围加大，从而使计算出来的成本更加真实、准确。作业成本法给企业带来了更加完善的信息，因此收获了广泛的赞誉。作业成本管理是以企业对作业链的分解作为依据，对作业中心进行划分，制定出合理的标准，将实际工作中所产生的成本进行核算，并将其与标准成本进行比较，确定相应的改进措施，使企业的作业链更加优化。作业成本管理尤其擅长对成本的事中核算和事后的管理工作。

结论

随着国家政策的不断深入，房地产行业作为高风险行业，想要在国家政策的指导下和激烈的市场环境中，依然能站稳脚跟、持续发展，就必须采取有效的成本控制措施，贯彻、落实目标成本法，降低企业的各项成本指标，实现企业的利益最大化。