房地产开发企业营改增后土地增值税税收风险及筹划

陈晓东

一、实施土地增值税税收筹划的意义

当前，我国大部分房地产开发企业在开展税收筹划工作过程中，税收筹划工作人员需要对现有的税收政策有所了解，通过应用专业的税收政策知识，结合实际情况，设定规范的土地增值税税收筹划方案。在营改增背景下，土地增值税作为房地产开发企业主要税种之一，近几年来，随着企业的快发展，土地增值税也随之上涨。再加上我国对房地产领域宏观调控力度的加大，房地产开发企业利润率不断减少，为了强化企业综合竞争实力，做好土地增值税税收筹划工作是非常必要的。

二、房地产开发企业营改增后土地增值税税收风险

（一）政策风险

税收筹划工作人员为了能够实现少缴税，在开展土地增值税税收筹划工作时，主要包含了方案筹划、方案执行、方案修整等，但是在此过程中，缺少对相关法律政策的思考，不满足相关标准，使得土地增值税中存在一些法律误区，影响筹划效果。导致政策风险出现的因素有两点，一个是政策改变，方案筹划工作人员没有及时更改，使得风险出现。另一个是筹划工作人员即便对变动政策有所掌握，但是认识不全面，甚至存在反向理解现象，导致土地增值税筹划方案失误。

（二）操作风险

土地增值税税收筹划方案制定工作人员需要掌握充足的税收筹划专业知识以及能力，采取合理的筹划方案，保证最终筹划结果的合理性。但是，怎样才能将税收筹划方案顺利执行，是房地产开发企业重点思考的问题。在设定土地增值税税收筹划方案过程中，需要保证筹划方案的可续性和可行性，只有税收筹划方案设定合理，才能获取理想的效果，反之影响筹划效果。但是在现行税收政策中，即便有明确的规定，但数量多而复杂，在这种情况下，如果没有加以充分协调，必将会引发操作风险。

（三）执法风险

土地增值税税收筹划应该具备合法性的同时，还要保证执法效率。房地产开发企业税收筹划工作人员设定方案的过程中，需要秉持相关法律标准，当然税务部门还要根据相关法律对税收筹划方案进行审核，通过之后才能执行，从而保证方案的合理性和有效性。但是，部分房地产开发企业在设定税收筹划方案过程中，即便根据相关法律体系来设定，但是却不满足执法部门相关标准，从而被看做成违法行为，在某种程度上加剧企业成本投放，给房地产开发企业带来一定经济影响。

三、房地产开发企业营改增后土地增值税税收筹划对策

（一）加强各个环节税收筹划

1.项目前期筹划

在营改增背景下，房地产开发企业在承接相关项目以前，应该做好前期税收筹划工作，对项目所处领域应用的土地增值税税率以及税收优惠政策等加以综合思考。结合实际情况选择对应的承包方式进行工程施工。针对合作建房情况，需要合理应用相关政策，在建成之后双方根据相关比例进行分配房产，这样能够免征土地增值税，实现双方纳税效益最低化。在项目前期应该和税务部门充分交流，对当期税收征管标准有所认识。

2.建设阶段筹划

在项目经过招标、开发等环节之后进入到施工阶段时，应该做好建设项目成本税收筹划工作。在核算土地增值税的过程中，如果包含了扣除项目，房地产开发企业应该利用税收筹划的方式提升扣除项目数额，以此实现减税。在获得土地使用权支付资金以及各项费用的情况下，需要获取相关费用依据，确保各个支出都能得到精准核算。根据开发成本在核算过程中加计20%的相关标准，应该根据120%的比例实现扣除核算。在核算成本的过程中，可以把相似开发项目看作一个整体，合并核算成本，降低施工成本。在融资过程中，针对房地产开发企业需要支付的利息，根据5%和10%两种扣除率差异来操作。

3.销售阶段筹划

销售环节的筹划一般是指销售方式以及销售价格的筹划。在销售方式中，建筑销售可以划分为两种模式，一个是直接销售，另一个是间接销售，也就是通过设定专业的销售企业进行销售。房地产开发企业可以结合实际情况，选择对应的销售方式。通常情况下，采用第二种营销方式，将会添加销售环节，可以应用最低进税率。

（二）提升税务筹划意识

在营改增环境下，房地产开发企业通过树立良好的土地增值税税收筹划意识，保证税收筹划工作顺利进行。加强会计体系建设，科学设定会计核算流程，并且加强对财务人员以及税收筹划人员专业培训，提升相关人员综合素养。在对人员加以考核过程中，根据考核结果，给职工提出对应的奖罚措施。针对企业大型房地产项目，可以采用外聘专业税收筹划人员的方式实现土地增值税税收筹划方案的编制。企业运营管理人员对外部政策环境有着较强的敏锐性，对各个政策发布都能实现与时俱进。通过合理调配企业资源，在项目前期、中期和后期等实现土地增值税税收筹划。

（三）合理选择税收优惠

要想将税收优惠政策作用充分发挥，需要对国家土地增值税相关税收政策加以探究，房地产企业纳税人可以根据工程项目面积及出售数量等情况，选择对应的税收优惠政策，这样能够有效把控土地增值税增值率比率。针对开发建设不同类型标准住房，应该根据房地产实际情况进行分类核算，保证增值额及增值率核算结果的精准性，如果建筑为普通住宅，增值率未超过20%的，可以享受免征土地增值税的税收优惠政策。

（四）优化税收筹划思路

要想实现土地增值税税收筹划思路的优化，可以从三个方面入手。首先，在开发准备环节中，房地产开发企业应该对竞拍项目容积比率有所了解，由于容积比率对地价成本有着直接影响。一般来说，容积比率往往由地方政府部门设定，标注某一区域房地产项目开发面积和占地面积。其次，在房地产项目施工过程中，房地产开发企业需要明确认识《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，结合相关法律标准进行土地使用税的缴纳。最后，在房地产项目销售过程中，不但要根据增值税暂行条例缴纳增值税，同时还要注重增值率跟税率之间的关系，在全面营改增的背景下，增值税一般纳税人，采用一般计税方法的土地增值税的收入与账载收入存在差异。

结语：总之，营改增政策的颁布，给房地产开发企业运营发展带来了直接影响，在减少企业税负、提升经济效益等方面起到了重要意义，同时也是增强企业综合竞争实力的重要因素。所以，房地产开发企业需要妥善应用营改增政策，并做好土地增值税税收筹划工作，加强税收筹划管理，强化企业整体管理水平，把企业运营风险把控在合理范畴内，引导房地产开发企业运营目标快速实现。