试析不动产首次登记风险防控

郭新建 湖南省娄底市不动产登记中心

一、不动产首次登记的概念

所谓不动产首次登记，主要是指对没有权利归属的不动产进行第一次登记的一种登记类型。不动产首次登记使得相关权利人拥有相应的权利，是后期登记工作的起点[1]。除此之外，不动产首次登记能够有效避免重复登记的现象，保障权利人的合法权益。严格把控不动产首次登记的关口，确保登记信息的正确性，可以最大限度的维护不动产登记中心的公信力。

二、不动产首次登记中存在的风险

（一）登记机构自身引起的风险

不动产登记中心在办理不动产登记业务过程中，由于业务操作不规范等原因，同样会产生相应的风险。第一，我国房地产市场不断发展的同时，使得不动产登记中心的工作数量随之增加。在这一过程中，部分不动产登记中心人员由于缺乏风险识别能力，无法及时辨别不动产首次登记中存在的相关问题。第二，部分不动产登记中心制度上存在相应的缺陷，没有及时按照法律法规以及政策的变化对相关制度进行修订，工作人员在办理首次登记业务过程中存在不规范形为。第三，部分不动产登记中心在办理首次登记业务过程中存在违法违规问题以及违背职业操守问题，串通房地产中介机构办理相关业务。典型表现为业务受理中存在的违规收取加急费用、好处费、信息泄露费等问题[2]。上述风险一旦产生，就会影响不动产登记中心的服务形象，不利于不动产登记中心长远稳定发展。

（二）登记申请人自身引起的风险

现阶段，我国部分申请人为了实现自身的非法目的，通过虚假材料、冒名顶替、冒名签字等违法违规手段来申请首次登记，最终导致发生登记错误的问题。虽然部分地区不动产登记中心不断推进信息数据库建设、人像采集工作、身份识别工作，但是在实践中仍然存在申请人冒充他人、携带他人身份证、变造材料以及伪造材料的问题，增加了不动产首次登记错误的风险。

（三）批建不一致引起的风险

根据相关规定，不动产登记中心可以对首次登记的不动产进行实地查看，了解不动产真实的情况。但是具体到实践当中，部分地区不动产登记中心受限于人力、物力以及财力资源，逐门逐户开展查看工作的难度较大，加之欠缺相关的专业知识，导致风险的发生。例如，部分地区开发商为了提升房地产产品的市场吸引力，习惯性使用“赠送面积”“可拓展空间”来吸引客户，并在通过验收之后对部分未纳入以及完全未纳入的通风井、阳台以及设备平台改造成套内面积，由此导致原规划审批内容与实际状况存在差异，产生错误登记的风险[3]。

三、不动产首次登记风险防控的基本路径

（一）优化培训机制，提升不动产登记机关工作人员综合素质

为了更好地防范不动产首次登记中存在的风险，不动产登记机关必须要加快对工作人员的培训，切实提升工作人员职业素养以及专业技能。第一，不动产登记中心要组织工作人员对法律法规以及政策进行系统化学习，提升工作人员对于法律法规及相关政策的把控能力，切实保障不动产首次登记工作的依法合规性。第二，不动产登记中心要重点加强廉政风险警示教育，提升工作人员廉政意识，塑造良好的单位形象。第四，不动产登记中心要强化案例讲解工作，收集首次登记风险案例后向工作人员进行讲解，提升工作人员风险意识。

（二）加快法律法规及政策宣贯，提升申请人依法合规意识

不动产登记中心要切实加强宣传标语，宣传牌以及案例收集整理等方式，加快法律法规及政策宣传，提升申请人的责任意识。一方面，不动产登记中心在开展宣贯工作过程中要让申请人了解违法违规操作的法律后果以及惩处措施，做好事前防控。另一方面，不动产登记中心要探索与人民法院，住房公积金，商业银行等相关业务单位合作，建立信用关联机制，提升制度的警戒性，有效防止申请人提交虚假材料以及申请人冒名顶替的问题发生。

（三）注重实地查看工作

虽然现阶段并没有强制性的要求不动产登记中心工作人员开展实地查看工作，但从防范风险的视角来看，不动产登记中心有必要加强实地查勘工作。相关工作人员除了对前期审批资料、权籍调查结果、建筑图纸进行审查以外，还应当注重现场比对工作，及时提出相关的建议，进一步提升首次登记工作的准确性以及真实性。

（四）建立多部门联动监管机制

不动产登记中心要加快与各相关职能部门的沟通协作。一方面，不动产登记中心可以利用大数据技术以及互联网技术来建立多部门信息共享机制，切实加强对不动产首次登记的信息监管，打造信息共享局面。另一方面，不动产登记中心要及时将违法违规情况告知相关部门，加快对违法违规现象的惩处，提升相关责任单位以及责任人员的违法违规成本。

四、结束语

近些年来，随着国家法律法规不断完善以及我国在房地产领域的政策越来越健全，不动产登记中心面临着新的机遇和挑战。如何进一步发挥不动产登记中心服务职能，切实满足社会公众在不动产登记领域的需求，塑造良好的不动产登记中心形象，成为学界当前重点关注的问题。基于此，本文重点就不动产首次登记风险进行研究。通过本研究可以发现，不动产首次登记过程中面临的风险具有多样性、复杂性以及系统性的特点，为此，不动产登记中心必须要搭建全方位的风险防控体系，提升登记中心工作人员的风险防控意识以及能力，切实推动不动产登记中心可持续发展，维护不动产登记中心的公信力。