内江金山房地产公司财务问题及改进建议

黎文豪 孔琦

云南民族大学管理学院

一、金山地产存在的主要问题

（一）存货过大。通常现金比率应保持在30%左右，而公司的现金比率明显低于这一水平，并且公司现金比率近三年持续下降，说明公司直接偿还流动负债的能力较低。这很大程度上是因为存货占公司资产总额的比重过大，存货过多将会严重影响公司资金流动的速度。因为存货自身变现能力低，存货过多会占据企业的资金，这也解释了公司的存货变现能力是制约公司短期偿债能力的主要因素。

（二）负债总额过高。金山地产近三年的资产负债率一直保持在70%以上，处于行业的较高水平。一般情况下，资产负债率应保持在50%以下。较高的资产负债率表明公司资本结构在行业里来说相对不合理，债务比重过高。 产权比率表明由债权人提供的和由投资者提供的资金来源的相对关系，反映企业基本财务结构是否稳定。产权比率越低说明企业自有资本占总资产的比重越大，长期偿债能力越强通常认为企业的产权比率低于100%时，该企业有偿债能力。但是金山地产的产权比率近三年都达到了300%，说明企业长期偿债能力弱，再次反映了该公司负债总额过大这一弊端。

（三）应收账款周转率一直降低。一般来说，应收账款周转率越高越好，公司的应收账款周转率高表明公司的资产流动快，收账速度快，平均收账期短，坏账损失少，偿债能力强。而金山地产应收账款周转率近五年来一直在降低，这在一定程度上说明金山地产对应收账款的管理缺乏稳定性并且催收账款不力，导致资金形成了坏账，公司流动资产的流动性也降低，如果公司的应收账款周转率未来也持续降低，这对企业正常的生产经营是较为不利的。

（四）盈利能力降低。金山地产主要营业为房地产销售。公司的营业收入利润率、总收入利润率、销售净利率、总资产报酬率均在逐年下降，而上述四个指标越低说明企业的盈利能力越低，表明公司房地产销售存在一定的问题。

（五）发展能力降低。净利润增长率代表企业当期净利润比上期净利润的增长幅度，指标值越大代表企业的发展能力越强。而金山地产近三年净利润增长率一直在降低，说明企业利润增长速度一直在放缓，企业的发展能力在减弱。在很大程度上是因为行业内部竞争加剧，国内的许多大型房地产公司市场逐渐向三四线城市延伸，恒大地产、碧桂园、万科等公司相继进入内江、资阳，导致金山地产的销售能力下降，市场份额缩减。

二、针对金山地产主要问题的改进建议

（一）减少企业存货.对于金山地产存货较大导致企业偿债能力较低的问题，建议公司适当的调节存货的数量。

1.减少房地产投资。企业可通过减少投资来减少增量库存。要认清形势，承认房地产发展的长期“拐点”已经来临，不存在黄金十年后的白银十年，不调整、不去库存将会限制企业的发展。2.合理采购原材料。合理采购，既不允许超大范围购进，也不能顾此失彼。对库存材料实行戴克的ABC管理法：A类原材料数量占20%以下，但利用价值却占总价值的80%，则应予以重点考虑和保证；C类材料数量占到80%，但年利用价值为20%以下，可以粗略控制；其余为B类材料，做一般控制。

（二）降低债务比重。关于金山地产连续几年负债总额增加，债务比重过高，偿债能力减弱的问题，建议公司减少负债额度，将资产负债率调整到合理水平。

公司可以拓宽融资渠道来降低负债。现在，房地产融资除了向银行贷款之外，还可以采用的有产业基金、发行股票并上市、发行企业债券、股权投资等。而金山地产则过分依赖了银行资金，不仅增大了资金成本，也让公司目前面临着较高的偿债风险。为了分散风险和降低资金使用成本，公司需要主动规划建造多元化的融资渠道，上市、信托等都可成为公司的资金来源。

（三）改进盈利能力的措施。1.重点开发刚需房。金山地产应该针对公司的不同经营区域制定不同的开发住宅方案，比如可以派专人分别考察内江、资阳等主要经营场所的客户对于不同住房面积的需求度，然后公司可针对不同区域修建当地主要消费者愿意购买和能够承担的房地产，以此来增加公司产品的竞争力。2.加强销售费用控制。在销售过程中要加强成本费用的管理，建立严格的控制指标，把计划投放到营销上的人力费、促销费，运输费、推广费分解到每个市场，甚至每个业务员，做到每季、每月、每旬、每日的跟踪考核，才能保持企业正常的盈利水平。

（四）改进发展能力的措施。针对大型房地产公司逐渐占据金山地产市场份额，导致公司发展能力降低的问题，必须积极发展公司核心竞争力，创建品牌优势，确定企业发展战略。

1.积极打造公司核心竞争力。金山地产应优化企业产品。公司的竞争说到底还是产品在说话，房产的优化是增加金山地产竞争力的有效途径，是加强企业盈利能力的必要手段。企业应以公司文化建设为突破口，全面塑造和提升企业的品牌形象，推动住宅产业化和绿色建筑。发挥公司东道主的优势，积极开发特色小区，注重绿色环境建筑、智能小区、节能环保建筑、低碳绿色建筑的开发，将消费者的真正需求纳入产品开发。2.重新确定发展战略。公司应派遣专业人士对市场考察和确定投资方向，根据市场的需要和公司基本生产经营能力重新确定发展战略，不能一味的贪图回报而忽略投资所带来的风险，在投资时需要谨慎，不要投资太大风险的行业，取得稳定收入更加重要。

金山地产应分析逐渐占据公司市场份额的大型房地产公司所修建楼盘的主要特点。比如万科房地产公司主要在内江修建的是翡翠国际等别墅和高档小区，金山地产修建同类型的住房和这些大型房地产公司相比没有什么优势。因此建议企业重新确定发展战略，可以多开发性价比高的家庭式住宅小区，比如之前开发的武陵小区和金山一品，少修建别墅型住房，比如内江金山国际等。