如何解决泰州住宅小区停车问题

赵益

摘 要：随着我国城市汽车保有量的快速增长，住宅小区停车服务相对滞后，停车问题日益突出。在对泰州市住宅小区停车的实际调研及理论研究基础上，分析城市住宅小区停车存在的问题，借鉴国内外典型地区城市住宅小区停车的做法，提出合理控制居民民用汽车保有率、科学规划、拓展停车方式、加强物业管理等措施，以助泰州市住宅小区提升停车管理水平、解决停车问题。

关键词：泰州；住宅小区；停车问题

随着我国城市社会经济迅速发展，人民生活水平不断提高，民用汽车保有量持续增加。据公安部统计，截至2017年底，全国机动车总保有量达3.10 亿辆，其中民用汽车保有量达21743 万辆；江苏省民用汽车已达1619.5万辆；根据《2017年泰州市国民经济和社会发展统计公报》，泰州市居民汽车保有量稳步增长，年末民用汽车拥有量69.79万辆，本年新增7.87万辆，增幅12.71%；私人轿车拥有量43.92万辆，本年新增4.47万辆，增幅11.33%。国家经济不断高速发展，人们生活水平和人均收入有了很大提高，越来越多的城市居民拥有自己的私家车，停车问题成为现在急需解决的问题。在民用汽车迅猛增长的同时，泰州市住宅小区停车硬软件建设却相对滞后，导致“停车难，停车乱”，严重影响居民交通和生活质量。

为使调查研究更具针对性，初步将我市住宅小区按建设时间划为三个阶段，分别为：20 世纪 90年代建设的，00年代建设的，10年代新建的，分别称之为“老”小区、“旧”小区以及“新”小区[1]。本文对泰州市以上三类小区的停车问题进行深入研究，分析泰州市住宅小区停车现状，发现存在的问题，探询解决问题的方法，对于促进全市住宅小区停车健康可持续发展有积极意义。

1.泰州市住宅小区停车现状调研

1.1泰州市“老”小区停车现状

经过对数个此类“老”小区的调查，发现该类小区的共同特征：居住群体60岁以上人口占 60%，并具有以下特点：房屋老旧、楼层较低、绿化较少、容积率较高；几乎没有规划停车位，对停车场地数量的要求不是很高；住户多为老人，子女在节假日或双休日来小区探望父母，小区的停车数量在周末和节假日期间会出现一个高峰。

1.2泰州市“旧”小区停车现状

对泰州市“旧”小区进行调研，“旧”小区人口年龄构成为 60 岁以上人口占 16%，22-60 岁占70%，22 岁以下占 14%。“旧”小区的停车现状：该类小区中的居民以 22 岁至 60 岁的为主，尤其是中年人，占到相当大的比重；小区内居民汽车拥有量大；小区中停车位一般设置于小区地表空余位置，停车位不多，对私家车停放等事项一般由物业管理和收取费用，停放费用一般为租用型，较为平价，有的小区甚至不收费[2]。

1.3泰州市“新”小区停车现状

该类小区人口年龄构成为 60 岁以上人口占5%，40-60 岁占 22%，22-39 岁占 58%，22 岁以下占 15%。从人口构成来看，小区中以 22 岁至 39 岁的年轻人居多，汽车拥有量较多，因此对于停车位的需求量也更大；小区停车位的设置比例大大提高，基本能满足私家车的停放要求；住宅房屋较新、楼层较高，配套车位硬件设施好，设有专人管理且配备软件数控刷卡、蓝牙感应门禁，较多配备地下停车场，管理规范，但年租费用较高，或者实行买卖车位制。

2.泰州市住宅小区停车问题研究

2.1“老”小区存在的问题

由于双休日及节假日停车高峰而带来的停车时空不均导致停车设施空置或供不应求；年代久远的住宅小区一般不设置物业部门，而老年人又往往不注意停车秩序问题，将车辆随意停放，造成小区内部的混乱，影响小区的交通。

2.2“旧”小区存在的问题

由于此类住宅小区本身对停车位的大量需求，加之在建设时停车位规划不到位，导致“旧”小区比“老”小区和“新”小区具有更多的停车问题：小区内已有停车位逐漸无法满足日益增多的私家车；随意停放的车辆，严重地破坏了小区的景观，侵占了大量公共空间；由于小区规划早、道路窄、可用车位有限，增建停车位难度很大。

2.3 “新”小区存在的问题

此类小区为了创造更多的停车位，一般都是设置地下停车库，而一些司机以停车麻烦为由，不愿停车入库；开发商对出租的停车位附以高额的停车费用，这意味着一些小区居民更加不会将车停在停车位上了，甚至导致一些司机将车辆停在路边或其他地方，给停车管理带来不便。

3.现有停车方式的分类、特点及评价

3.1 露天停车

露天停车最常用的有小区干道路边停放、住宅前后院空地停放和室外停车场等形式。如果一个居住小区的所有车辆皆安排停在露天停车场，这在本来已经比较紧张的城市用地中，无疑是对土地的一种浪费。况且，露天停车也存在不安全因素。露天停车按位置可分为路旁停车和独立式停车场地停车。

3.1.1道路停车

道路停车具有利用道路空间停车，节省土地面积，具有较好的经济性；同时，停车取车方便，受到使用者的普遍欢迎，道路停车这种静态交通方式将会在今后相当长的时间内继续存在，这是一个不容回避的事实。但是道路停车也容易造成乱占道路，使道路交通拥堵，干扰正常的交通秩序，成为小区内矛盾的多发地之一，因而应对其进行科学合理的规划。

3.1.2独立式停车场

独立式停车场地停车常设在小区的出入口处或中心绿地的周围，占用的场地较大。路边停车和路外停车场都是目前住宅小区一种常见的地面停车方式，该停车方式往往是与人车混行或者人车共存的交通方式紧密联系在一起的，住区内常见的地面停车方式可以分为外围环路式，岛式以及综合式几种方式。由于地面停车具有停车方便，停车成本较低等特点，因此受到了停车者的普遍欢迎，但是正如前文所述，单纯的地面停车不但不能解决停车问题，甚至还会引发一系列的矛盾，因此地面停车方式一般只能作为住区内一种次要的停车方式。

3.2底层架空停车

3.2.1优势

住宅底层架空停车是近年来逐渐开始采用的一种静态交通方式，相对于其它静态交通设施而言，住宅底层架空停车主要是利用住宅底层架空层来停放车辆，在不额外增加场地面积的情况下，可以为住区增加一定数量的停车位，对于现阶段住区内车位的紧张情况起到一定的缓解作用；同时对于使用者而言基本上可以达到“停车在家”的效果，因而受到住区居民的欢迎。

3.2.2劣势

由于架空停车需要住宅采用全框架的结构，在经济成本上要远远高于地面停车，因此在使用范围上不及地面停车广泛。同时架空停车需要将机动车道路延伸至住宅门口，对住区内内部生活环境会带来较大的影响。

3.3（半）地下停车

建设地下车库费用较高。无论何种形式的地下车库，由于集中停放大量汽车，消防、送风、排风都十分重要。较露天停车而言，住宅底层停车能够节约出路面停车所占用的开放空间，增加公共绿地面积，消除视觉环境污染，对居住环境的改善起着重要作用。对于多层住宅区来说，住宅底层停车和半地下停车有很好的优势，业主可以从车库很便捷的到达家里。这种形式不受建筑结构的影响，柱网可充分根据车辆停放尺寸要求设计，同时节约大量土地。但也应注意一些问题，如：①地下采光、通风、防水、排水问题；②地下引导、标识清晰，指向无误；③地下噪音问题。

3.4立体车库

顾名思义，立体车库就是以多层的方式停放车辆，有利于节约用地，能极大的改善居住区的环境质量，但造价高、管理运行费用高，适用于汽车停放量较大时[3]。在城市的中心商业区以及已建住区当中应用，能很好地解决用地紧张的矛盾，也适合在城市的一些高档住宅区建造，非常适合汽车时代的停车要求。

4.国内外解决住宅小区停车问题的做法和经验

住宅小区停车难是世界各大城市在机动车交通发展过程中存在的普遍问题，尽管具体情况各不相同，解决问题的做法和收效也不尽相同，但都为追求更有效的解决方案积累了可资参考和借鉴的经验。

香港：大力发展公共交通、限制民用汽车、及时调整停车政策。实施停车换乘计划，大力兴建停车换乘设施，增加对市民的吸引而同时减少了私家车的使用，减少停车需求量；保持低水平的停车设施供需平衡，通过停车位数量的限制来控制汽车的增长。政府每隔3年便对停车需求重新研究调整。

日本：预先提供车位证明，增设临时停车位。根据日本法律规定，个人或单位在买车时都必须出具拥有固定车位的证明，这种固定车位既可以是自有的也可以是长期租借的，车位必须在离单位或住所 500m 至 2000m的范围之内，否则交管部门将拒绝给新车上牌照[4]。为了将路边的潜在停车位利用好，日本各城市均在道路较宽、车流量较小的路段设置了临时性的收费停车位，白天车位停车最长不能超过1个小时，晚7时至翌日早晨7时停车位则全部免费向车主开放。

美国：充分利用商场和道路停车资源。美国大多数商场都自带停车位，在商场打烊后，这些场地都会被出租给附近需要停车的居民，一般价格不太高，条件是早上商场营业前车主一定要将车开走。美国的大多数城市还很注意科学利用道路资源停车，分时段的允许支线道路路边停车，并进行限时管理，避开通行高峰期，使居民停车、通行两不误。

新加坡：修建充足的车库。新加坡政府规定，每个共管公寓、组屋区、社区及每幢大型建筑物必须修建一定数量的停车位，且要保证住宅数量与车位数量的比例在1：1以上。因此，建设了相当数量的高楼式多层立体停车场，有效地弥补了住宅小区地下、地面停车场的不足，且有效地避免了停车占道的情况。

澳大利亚：加强监管、严厉处罚。作为澳洲最大的城市和世界著名金融、商业和娱乐中心，墨尔本住宅小区长期受乱停车问题困扰，墨尔本以警察局、交通局牵头，在尽量保证小区停车位供给的基础上，充分利用监视系統、标志利用等现代及传统的方法手段对乱停车等违规行为进行严厉处罚。

欧洲：限制民用汽车，鼓励拼车出行。限制民用汽车发展可以缓解交通压力，德国政府通过购车必须提供车位证明，确保所购车辆有合法的停车场所，限制新车上牌。法国 2001年起大幅度提高小区停车收费的标准，加大养车费用。欧洲各国政府积极引导公民拼车出行，法国德国规定交通高峰期，民用汽车空车上路会被罚款。卢森堡从 1998 年实施的车辆通行证制度规定，如果民用汽车中乘坐少于 3人的话，即需办理通行证，否则不能上路行驶。

5.泰州市住宅小区停车问题解决的对策思路

5.1“老”小区停车难问题解决方案及对策

一是设置临时停车位。针对在双休日或是节假日的时候才会有大量汽车需要停泊，只需要增加足够多的临时停车位就够了，这样既简单，又节省资金。可以利用小区内部的公共用地进行改造[5]。比如，将部分草坪铺上镂空的草地砖以形成车位；运动场地平时供孩子玩耍，成人运动，双休日和节假日作为停车场使用。也可利用距离小区近的公共服务场所停车。将车停在小区外面的其他停车场，然后步行进入小区。二是加强物业管理水平。充分做好停车指示引导工作，让外来停泊的车辆尽快找到车位，对不按规章乱停乱放车辆的要加强管理、积极引导。

5.2“旧”小区停车难问题解决方案及对策

在硬件设施上，（1）充分利用小区中的死角和较小的地块，并加以应用，使其成为露天停车位；（2）若有经济条件，但地上空间不足，可以建设地下停车场；（3）在资金充足且能腾出足够地面空间（建筑拆除，用地性质转变等）的情况下，建议建造立体车库。在软件管理上，（1）加大宣传教育，提高居民素质，使其能够按小区规章要求停泊车辆；（2）政府大力完善公共交通系统，减少城市居民不必要的购车行为；（3）提高物业的管理水平，协调好小区内的人车关系和用地分配。

5.3“新”小区停车难问题解决方案及对策

此类住宅小区都配置了大量的停车位，按理说不应该再有“停车难”的说法了，但停车难的现象是确实存在的，主要是人为原因。其一，开发商抬高了车位的价格或是租金使得业主们有位停不起、不敢停，导致地下车位空置率高，地上不该停车却停满了车。对此，建议开发商要适当降低车位的价格，建立车位租用、交叉共用、限时使用、时价车位、人防车位临时借用的有效机制。再者，人的懒惰心理造成一些人明明买了地下车位，但嫌停在下面麻烦就把车停在了地面上。对于这种情况，物业公司加大管理力度，并注重对业主的宣传教育，还一个良好的生活环境给其他业主。

6.结束语

随着私车保有量的不断迅速增加，停车问题已经几乎成为各大城市住宅区物业和居民所共同烦恼的问题，随之而来还会产生很多衍生的问题。针对当前泰州住宅小区停车难的问题，一是要着眼长远，正确认识汽车时代的到来是经济发展的产物，用疏而不是用堵的方法妥善解决停车难的问题[6]；二是要充分运用好市场经济规律，政府应借鉴发达国家采取经济手段治理停车难经验；三要运用规划手段，将停车位规划纳入社会经济整体发展战略，并将相关停车位开发要求作为地方开发建设政策；四要在充分利用好存量停车位资源的基础上，科学选择停车措施，鼓励建设立体停车设备、推进绿化地改造停车位、做好小区道路划线停车工作、引进多方资源进行停车位建设；五是加大宣传力度，鼓励公众选择绿色环保出行方式，重新构建适应汽车社会的城市道路发展战略，并加强交通、停车场等管理工作，用组合方法解决停车难的问题。

参考文献：

[1]洪营.城市居住停车理论与方法研究[D].长安大学，2009.

[2]刘澍.广州市住宅小区停车问题研究[D].西南交通大学，2010. [1] 张春普，程莉娜.对城市住宅小区停车位相关法律问题的研究 [J]. 学术论坛 ，2009，（2）：171-175.

[3]何霞荣等.城市住宅小区停车方式及车位成本分析[J].經济师，2008（5）.

[4]周灵芝.城市住宅小区停车难问题的解决对策[J].宁波工程学院学报，2009（6）.

[5]杨传明等.城市住宅小区停车问题及解决对策研究——以苏州市为例[J].现代城市研究，2012（8）.

[6]徐多等.城市住宅小区停车问题调研及对策研究——以淮安市为例[J].价值工程.