基于非均衡理论的住宅商品房市场有效供求失衡分析

张 浩 ，陈立文

（1.河北工业大学 经济管理学院，天津 300401；2.河北经贸大学 人事处，河北 石家庄 050061）

一、引言

在京津冀协同发展进程中，优化区域房地产市场资源配置，推动京津冀区域房地产市场持续稳定发展，是当前急需解决的难题之一。河北省是京津冀地区土地面积最大的行政区，在京津冀协同发展中有不可或缺作用。因此，本文选取河北省住宅商品房市场作为研究对象，分析住宅商品房市场供求非均衡状况，并提出对策建议，以使河北省住宅商品房供给规模与实际需求规模相匹配，形成区域房地产市场发展新格局，进而推动房地产市场协同发展。

1998年我国城镇住房制度改革以来，伴随着福利住房政策基本消失和国民经济的快速发展，河北省的房地产业取得了较大的发展。一是房地产市场投资额迅猛增长。1998年河北省房地产开发住宅完成投资额为40.63亿元，到了2016年则高达2 443.59亿元，增长了59.14倍。二是居民居住状况不断改善。根据河北省2015年1%人口抽样调查，2015年河北省人均住房面积为33.88平方米，相比2010年人均31.13平方米增长了8.83%。

虽然房地产市场的发展在拉动内需、推动经济增长等方面产生了积极的影响，但是在发展过程中仍存在供需总量不均衡，房价短期上涨过快，空置率居高不下等现象，严重阻碍了住宅商品房市场的健康发展。比如河北省住宅商品房均价由1998年的1 337元/平方米上涨至2016年的6 128元/平方米，涨幅高达358.34%。房价的快速上涨已经成为居民消费的沉重负担，使得人民的实际生活水平下降，贫富差距扩大。住房问题是城镇居民非常关注的话题，关系到社会的稳定和协调发展，如果任其自由发展将会对我国房地产业甚至整个国民经济、国家稳定造成不良影响。分析房地产市场供求非均衡的程度和变动方向，更好地、有针对性地采取有效措施对房地产市场进行宏观调控意义重大。因此，本文将运用非均衡理论和方法，分析河北省1998—2016年住宅商品房市场非均衡情况，探讨河北省住宅商品房市场非均衡运行规律以及宏观调控问题。

二、房地产市场非均衡研究综述

（一）非均衡理论

一般均衡理论认为，价格能够对供求变化作出灵敏反应以出清市场，经济会长期运行在充分就业的均衡状态下，即使出现失衡也仅仅是暂时的。在微观经济学中瓦尔拉斯的均衡理论一直占据统治地位[1]。

非均衡分析也称“非瓦尔拉斯均衡分析”，最早出现于20世纪60年代的西方经济学界。非均衡理论认为，因为信息的有限性和价格缺乏灵活性，市场机制的调节作用是有限的。当交易完成之后，总会存在超额供给或超额需求，这就需要靠数量调节来对一个非均衡市场的供给和需求进行配额。对于房地产市场的非均衡理论研究始于20世纪70年代，费尔[2]利用非均衡理论首次构建了房地产市场非均衡模型，对美国房地产市场进行了研究。随后，马达拉、歌德伯格、奈特、里德尔等学者对房地产市场非均衡表现、模型参数估计方法、供求影响因素进行了很多深入的研究。

随着我国经济体制改革不断深入，越来越多的学者也开始运用非均衡理论来分析我国经济方面出现的新问题。朱恒鹏[3]借鉴西方经济学的研究方法，通过构造多市场宏观非均衡计量模型对中国经济进行实证研究。厉以宁[4]指出我国经济的本质特征就是非均衡，非均衡实际上也是一种均衡，是存在于现实生活中的均衡。我国经济处于市场不完善以及企业缺乏利益约束和预算约束条件下的第二类非均衡。

房地产市场对中国宏观经济有着重要影响。由于房地产市场具有明显的非均衡特征，越来越多的学者开始运用非均衡的理论和观点来分析和研究我国房地产市场。季朗超[5]运用非均衡理论研究了我国房地产市场非均衡状况，并对全国和北京、深圳的房地产市场进行了实证分析。石薇等[6]利用25个省际数据，通过建立面板数据模型，考察房地产价格对房地产市场非均衡的影响情况。在研究方法方面，唐德才等[7]、吴彬等[8]运用非均衡分析的最小原则方程，刘芳等[9]、谢波等[10]、赵黎等[11]则运用非均衡分析的双曲线聚合方程进行分析。在研究对象方面，刘芳等[9]、赵黎等[11]学者以全国房地产市场为研究对象，薛艳[12]、齐锡晶等[13]、孙国锋[14]、谢波等[10]学者则以省级或市级房地产市场为研究对象进行研究。基于以上研究现状发现，国内学者大多采用双曲线型市场聚合方程来分析房地产市场非均衡，通过计算非均衡度来分析房地产市场非均衡状态。在建立有效供给和有效需求方程时，选取的影响供求的因素并不相同。研究对象除了全国房地产市场以外，主要以区域性房地产市场研究为主，地域性较强，但是对于河北省住宅商品房市场的研究相对较少。学者们在实证研究中选取的数据一般为横截面时间序列数据，选取面板数据分析的研究很少。

本文运用河北省11个地级市1998—2016年面板数据，基于非均衡理论，采用双曲线型市场聚合方程，构建河北省住宅商品房市场有效供求非均衡模型，计算出各个年份的非均衡度，以研究河北省住宅商品房市场有效供求关系，分析河北省住宅商品房市场非均衡发展的趋势。

（二）市场聚合条件下的Burkett双曲线聚合方程

非均衡计量经济模型是由需求方程、供给方程和在短边规则约束下的交易量方程组成的，Burkett在1988年提出双曲线聚合方法，认为宏观市场是由众多微观市场组成的，并且宏观市场结构摩擦是不可避免的，其包含的微观市场总是存在不同程度的过度供给或过度需求。当对微观市场同时连续单调地增加需求时，主要是通过减弱过度供给总量（S-Q）/S，相对微弱地增强过度需求总量（D-Q）/D。当呈过度供给状态的市场数目逐渐增多时，需求增加将会更多地影响（D-Q）/D。（S-Q）/S对（D-Q）/D的曲线近似于等轴双曲线，表示为：

r2代表微观市场的聚合程度，把（1）式变形可以得到实际交易量Q的表达式：

其中，1-r2＞0，且 r2＜1。D、S、Q 分别表示宏观市场的有效需求量、有效供给量和实际交易量。式（2）这种聚合方式称为Burkett双曲线聚合方式。对于任意的 r，由式（2）可以得到Q＜min（D，S），且 limr→0Q=min（D，S）。r描述众多微观市场的聚合程度以及聚合为宏观市场的市场效率。r2越小表示宏观市场效率越高，市场聚合的交易量与短边原则下的交易量相差越小，市场上同时存在的过度需求和过度供给的程度越小。[15]

由于市场结构存在缺陷和摩擦，在现实的经济状态下双曲线聚合方程更贴近房地产市场宏观供求总量不均衡与结构滞存现象长期并存的特点，因此本文采用双曲线聚合方程对河北省住宅商品房市场非均衡状态进行实证分析。

三、模型设定与数据

（一）住宅房地产市场非均衡计量经济模型建立

影响住宅房地产市场供求的因素有很多，基于以往学者的研究经验以及数据的可量化性和可得性，本文选取五个指标作为住宅房地产市场需求和供给的影响因素，分析住宅房地产市场供求非均衡关系。

1.住宅房地产市场需求影响因素。（1）住宅商品房价格。通常，在其他影响因素不变的情况下，住宅商品房的价格与其需求量呈负相关关系，即房价上涨将会导致住宅商品房需求量的减少，房价下降会使需求量增加。（2）城镇居民人均可支配收入。城镇居民人均可支配收入的增加会使城镇居民住房购买力增加，带动住房消费。在其他影响因素不变的情况下，收入与住宅商品房需求量呈正相关关系，即收入的增长会使住宅商品房需求量增加，反之会使住宅商品房需求量减少。（3）国民生产总值。一个地区的国民生产总值反映了该地区经济发展水平。当国民生产总值增加，意味着该地区经济发展快速，企业的经济效益增加，企业为了长远的利益会增加职工福利，提高职工收入或资助职工买房，从而增加住房市场需求。

2.住宅房地产市场供给影响因素。（1）住宅商品房价格。房地产价格是房地产市场供给量变动的一个重要影响因素。通常情况下，住宅商品房价格越高，房地产企业利润越大，因此房地产企业愿意提供更多的住宅商品房，使得供给量增加；反之，若住宅商品房价格持续低迷，房地产企业因为利润降低就会减少住宅商品房的供给。（2）住宅商品房市场投资完成额。房地产开发需要长期的、大量的资金投入，房地产开发投资规模直接制约房地产开发的速度和数量，如果缺少资金支持将会影响房地产的有效供给。（3）住宅商品房竣工面积。通常住宅商品房竣工面积的变化会引起住宅空置面积的改变，从而使住宅商品房市场的供给发生变化，二者为正相关关系。

3.住宅商品房非均衡计量经济学模型。根据上述对影响住宅商品房市场供求因素的分析，可以得到住宅商品房非均衡计量经济学模型：

有效需求模型：

其中，其中Dt，St分别代表河北省住宅商品房市场的有效需求量和有效供给量，Qt为市场交易量，HP表示城镇住宅商品房价格，INC表示城镇居民人均可支配收入，GDP国民生产总值，TZ表示房地产开发住宅完成投资，JG表示住宅商品房竣工面积。α0、α1、α2、α3、β0、β1、β2、β3为待估参数，μ1t、μ2t为有效需求和有效供给模型的随机误差项，表示不能用统计数据表示的因素，比如政策因素、未来的预期等。

（二）模型假定

1.r为市场聚合程度系数，为了便于分析，假设宏观市场是有效率的，不存在结构摩擦，也就是r=0，因此交易量方程可以改为：

2.单市场假定。模型仅对河北省商品房市场进行研究，暂不考虑区域内的其他市场之间的相互影响。本文研究的目标不考虑存量房地产市场。

3.阶段性假定。本文的研究阶段为1998—2016年，研究对象是河北省11个地级市。

（三）参数估计步骤

1.均衡估计。假定河北省住宅商品房市场处于均衡状态，即有效需求量、有效供给量和实际交易量相等，用商品房实际销售面积表示。通过运用最小二乘法分析河北省11个地级市住宅商品房市场的面板数据，对住宅商品房市场的有效需求和有效供给函数进行参数估计，得到交易量方程估计的初始值。

2.均衡估计参数检验。对上一步得出的参数估计值进行t检验，判断是否合乎标准。符合经济意义则进行下一步，不符合就要对均衡模型进行修正。

3.非均衡模型参数估计。将符合标准的均衡模型估计出的参数值作为非均衡模型估计的参数初始值，代入交易量方程中，采用非线性最小二乘法（NLS）进行迭代运算，寻找较优可行解，经过多次调试后得到模型的非均衡估计。

4.非均衡估计的参数检验。对非线性最小二乘法得出的参数估计值进行计量和经济意义检验。

（四）数据来源与处理

本文选取了河北省11个城市1998—2016年商品房市场的相关数据作为研究河北省住宅商品房市场非均衡发展的样本。研究数据主要来自于历年《河北省经济年鉴》《河北省国民经济和社会发展统计公报》等。为了消除通货膨胀的影响，使数据更具可比性，本文以1998年为基期对每一类数据进行CPI平减。同时为了消除数据不同量纲对分析结果的影响，本文对非比率数据采取对数变换。

四、实证分析及结果

（一）数据平稳性检验

为了避免伪回归的现象，首先需要对数据进行平稳性检验，检验结果见表1。检验结果表明，原序列数据均是非平稳的，但其一阶差分序列均为平稳序列，所以原序列均为一阶单整序列。

（二）协整检验

通过平稳性检验得出本文所选序列均为一阶单整序列，下一步采用Kao检验对所有变量进行协整检验，检验结果见表2。结果显示，ADF的t值为-6.256 435，p值为0.000 0，拒绝不存在协整关系的原假设，说明所有变量在满足一阶单整的条件下，存在长期协整关系。

表1 单位根检验结果

表2 基于Kao检验的协整检验结果

（三）面板数据模型选择

对河北省住宅商品房市场有效需求和有效供给模型进行模型设定检验，结果见表3。根据F检验和Hausman检验结果，有效需求模型和有效供给模型F检验的P值均远远小于0.05，拒绝原假设；Hausman检验的P值均远远小于0.05，也拒绝原假设。两个检验的结果都需建立个体固定效应模型，因此河北省商品房市场有效需求模型和有效供给模型均采用个体固定效应模型进行计量分析。

表3 面板数据选择检验结果

（四）非均衡模型的参数估计

1.均衡估计。运用最小二乘法，对河北省住宅商品房市场的有效需求和有效供给模型进行面板参数估计，估计结果如表4所示。

表4 面板数据回归分析结果

从表4可以看出，有效需求模型所有参数的P值均在5%水平下显著；R2分别为0.963和0.984，方程的拟合优度均很高。DW值分别为1.849和1.855，表示两个方程不存在多重共线。因此，可以将有效需求模型和有效供给模型的系数值作为非均衡估计的参数初始值。

2.非均衡估计。将上述模型估计出的参数值作为交易量方程迭代运算的初始值，根据非线性估计得出参数估计结果，模型的R2为0.995，拟合优度很高。下面将非线性估计出的参数估计值代入有效需求模型和有效供给模型，可以得到河北省住宅商品房市场有效供求模型：

从上述非均衡方程可以看出，河北省商品房市场有效需求和供给量与其影响因素存在一定关系。

从住宅商品房市场有效需求来看，河北省住宅商品房市场有效需求量与城镇住宅商品房价格负相关，说明城镇住宅商品房价格下降，将会推动河北省住宅商品房有效需求的增加。河北省住宅商品房市场有效需求量与城镇人均可支配收入、国内生产总值正相关，说明收入的增长可以提高城镇居民住房购买力从而增加住宅商品房的有效需求，国民经济增长会提高人民的物质、文化水平从而推动房地产市场发展，增加住宅商品房市场的有效需求量。

从住宅商品房市场有效供给来看，河北省住宅商品房市场有效供给量与城镇住宅商品房价格负相关，这是因为住宅建设周期较长，有效供给的变化相对于住房价格具有一定的滞后期。长期来看，房价上涨会增加住宅商品房的供给面积，但短期内房价的变动并不会对住宅商品房供给产生影响。河北省住宅商品房市场有效供给量与房地产开发住宅完成投资、住宅商品房竣工面积正相关，说明住宅房地产市场投资额以及住宅商品房竣工面积的增加，将会使住宅商品房市场的有效供给相应的增加。

需要指出的是，由于统计数据以及相关影响因素难以量化的原因，本文仅列出影响河北省住宅商品房市场有效供给和需求的主要影响因素。

（五）住宅商品房市场非均衡的实证分析

1.住宅商品房市场供求非均衡度的测算。根据上述河北省住宅商品房市场有效供求模型，将各解释变量的历史数据带入式（8）、式（9），可以计算得出1998—2016年河北省住宅商品房市场历年有效需求量和有效供给量，再根据式（11）计算得出河北省住宅商品房市场有效供求的非均衡度。

（11）式中Z为非均衡度，D、S分别为有效需求量和有效供给量，Q为交易量。据此得出河北省住宅商品房市场非均衡度，如表5所示。

表5 河北省住宅商品房市场有效供求估计结果

2.非均衡结果分析。季朗超[5]通过非均衡度（Z）指标的临界值来表示房地产市场非均衡轻重程度，提出政府可根据房地产市场非均程度采取相应的调控手段。如表6。

表6 房地产市场非均衡度临界值范围分类

从1998—2016年河北省住宅房地产市场非均衡度（图1）可以看出，河北省住宅房地产市场存在明显的非均衡状态，大致可以分为五个阶段。

图1 1998—2016年河北省住宅房地产市场非均衡度

第一阶段（1998年）：住宅房地产市场非均衡为0.177，介于0.1～0.2，有效需求略大于有效供给，属于正向轻度非均衡。这是因为1998年起我国开始实施住房货币化改革，大大激发了我国城镇住宅的需求，再加上住房存量不足，使得此阶段住宅商品房市场的有效需求大于有效供给。

第二阶段（1999—2000年）：此阶段住宅商品房市场有效供给大于有效需求。因为前期住房需求旺盛，房价上涨带动了房地产投资的快速增长，住房供给的滞后性使得这个阶段住房供给大量增加，形成了住宅房地产市场短期的有效供给大于有效需求的现象。住宅商品房市场非均衡程度由1998年的正向轻度非均衡转变为1999年的负向轻度非均衡，随后变为2000年的负向适度非均衡，但住宅商品房市场非均衡程度较小。

第三阶段（2001—2008年）：此阶段，住宅商品房市场有效需求持续明显大于有效供给，非均衡度从2001年的0.163快速增长至2002年的0.326，并且一直在0.25以上，2006年最高为0.363。在这段时期内，出现轻度非均衡的年份有1年（2001年），出现重度非均衡的年份有4年（2003年、2004年、2007年、2008年），出现严重非均衡的年份有3年（2002年、2005年、2006年）。随着房住宅房地产市场迅速发展，投机、投资现象增多，一方面是因为房价不断上涨，居民对房价上涨产生的预期使得许多潜在需求变为有效需求；另一方面是由于我国投资方式少，再加上房价的持续上涨，使得投资性需求大量增加，还有就是投机性外资大规模的进入房地产市场，造成投机性需求增加，使得住宅商品房需求过度，呈现非理性繁荣的现象。[16]

第四阶段（2009—2010年）：伴随着2008年金融危机爆发，以及保障性住房的供给增加，住宅商品房市场有效供给在这一阶段大于有效需求，但非均衡程度很小，其绝对值小于0.1，为负向适度非均衡。

第五阶段（2011—2016年）：随着经济回暖，房价持续上涨带来的消费者预期效应，使得“买涨不买跌”现象越来越明显，投资需求日趋增大。再加上房地产调控政策的出台，抑制了投资需求，城镇居民商品房市场逐步回归理性，非均衡度在0.05上下波动，仅2012年为轻度非均衡，其他年份都属于适度非均衡。

五、结论及建议

（一）主要结论

本文运用1998—2016年河北省11个地市面板数据，基于非均衡理论构建河北省住宅商品房市场有效供求模型，对河北省住宅商品房市场有效供求以及非均衡度进行了实证分析，得出如下结论：

第一，河北省住宅商品房市场有效需求量与城镇住宅商品房价格呈负相关关系，与城镇人均可支配收入、国民生产总值呈正相关关系。

第二，河北省住宅商品房市场有效供给量与城镇住宅商品房价格呈负相关关系，与房地产住宅完成投资额、住宅商品房竣工面积呈正相关关系。

第三，根据非均衡度分析结果来看，在1998年到2016年期间，河北省住宅商品房市场有效供给和有效需求为明显的非均衡发展态势，大致经历了五个阶段。

（二）建议

根据对河北省住宅商品房市场有效供求非均衡度分析，发现河北省住宅商品房市场持续存在非均衡运行的特征。按照非均衡理论，经济运行中的非均衡是一种常态，但非均衡总会带来不同程度的效率低下或者资源浪费和闲置，所以需要运用宏观调控手段，降低非均衡程度，努力使有效供给和有效需求趋于均衡。

1.增加住宅商品房总量供给，推动供给侧改革。适度增加保障性住房供给数量，扩大保障范围，充分发挥保障性住房作用，缓解中低收入人群的住房需求。逐步改变我国土地高度垄断导致房价暴涨的局面，解决土地稀缺现状，盘活农村宅基地，允许农村宅基地作为城镇建设用地，增加房地产土地供应。

2.抑制过度投机和投资需求，鼓励自主性住房需求。由于我国目前金融体系不健全，投资渠道单一，导致近十年我国房地产投资据在占非金融资产的90%。这就需要根据我国国情，从制度上彻底抑制房地产过度投资，让房地产市场回归到满足居民居住需求。习近平总书记在中共十九大报告中也明确指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这就需要政府出台相关法律法规确保房地产市场健康稳定发展，严厉打击开发商囤地居奇等违法违规行为，制定政策合理限购、限售、限价，并鼓励商改住增加供给，加快健全住房保障制度。

3.健全房地产法律法规体系，管控各类风险。我国房地产法律法规的完善是房地产市场有序发展的重要保障。建立房地产信息系统、分区域调控和预警系统、改变土地财政的财政体制等，规范房地产市场的法律法规。另外要严格执行相关法律法规，保护居民消费者合法权益，整顿房地产秩序，确保房地产行业健康稳定发展。