基于青年住房选择的长租公寓发展策略研究*

文/天津城建大学经济与管理学院 李文忠 肖 茜 焦爱英

1 研究背景

随着我国城市化进程加快，大批青年由乡村向大城市区域快速集中。在当前高额房价下，初进大城市的流入青年中仅16%可自行购置房产，不足55%的青年可在父母帮助下实现住房自有化，其余青年通常选择租住郊区或城市中租金低、环境差的住房，导致与城市青年生活差距日益增大，激化社会矛盾。青年群体受自身因素影响限制租住方式的选择，直接影响其工作质量、生活水平、社交质量和频率，间接加重流入青年的心理障碍。因此，解决青年购房过渡期的住房问题是保障社会和谐的关键。

学者研究认为：青年住房问题受多种因素影响，尤其是个体属性、后致因素及周边环境3方面。

1）个体属性 父母薪资水平、家庭情况、收入情况对青年住房方式选择及稳定性因素影响较大，各因素对青年租住观念及习惯影响程度依次增加。

2）后致因素 受教育程度、收入水平、消费习惯、流动特性、婚育情况等因素影响，其中，青年婚孕情况是青年改变租住状况的决定性因素。

3）周边环境 购房压力及对房价的认知情况。

长租公寓是解决青年住房问题的新型租赁形式，得益于市场需求、政策扶持、资金进入而迅速发展，以优质服务及管理被大量青年所喜爱。现有学者对长租公寓的研究主要集中于行业人员、经营成本、社区生活等方面，发展建议多针对长租公寓的服务水平、运营模式、融资渠道、政策福利等。长租公寓的社区文化对青年群体具有强大吸引力，提出发展精神和行为文化的建议。可见，长租公寓逐步向改善服务质量、满足青年住房需求方向发展。

已有研究基于青年角度出发，分析因青年个体属性不同及租住压力产生的住房问题，对长租公寓的分析主要侧重企业建设运营角度，但缺乏青年租住需求与长租公寓发展的结合研究。

基于现租住于天津的城市青年租住意愿及需求调查问卷数据，从青年租客个人属性特征和需求偏好出发，运用主客观赋权法及模糊综合评价法对青年选择长租公寓影响因素进行评价，分析影响租客选择长租公寓的关键因素，判断不同青年群体的租住需求，进而满足青年生活需求，为城市留住青年人才。

2 研究过程

2.1 调查方案的设计和实施

对天津长租公寓的青年租客进行调查，并对长租公寓设施及条件设计《天津长租公寓青年租客住房需求问卷》。调查问卷分青年个人信息、租住需求、住房信息及政策认知3个层次。青年基本个人信息包括性别、家庭收入等；青年住房信息及政策认知情况调查包括购房计划、政策认知情况；青年租住需求信息调查包括长租公寓内部设施等。

本研究采用问卷调查和访谈法，以天津青年群体为研究对象，对青年租客租住需求进行系统了解，发出问卷400份，收回372份。本研究针对20～35岁青年群体，故剔除不符合要求问卷39份。通过问卷分析，结合Smart原则构建青年选择长租公寓评价体系，获得青年租客在长租公寓租住需求及影响程度，再通过模糊综合评价法得到最终结果。

2.2 指标体系的确定

青年住房选择影响因素指标通常按青年个体情况将指标体系分为内在因素和外在因素，或单独考虑租住地情况分为社区生活、福利政策等因素，并未明确结合青年选择租住地进行指标划分。本文将2种指标体系结合，能更准确地反映青年住房选择意愿，依据具体性、可度量性、可实现性、现实性和有时限性的Smart原则，结合问卷调查结果，构建青年租住选择指标体系，评判青年租住选择影响因素（见图1）。

图1 青年选择长租公寓影响因素

2.3 权重的确定

确定指标权重的方法种类繁多，其中以层次分析法(AHP)法、主成分分析法、熵权法、专家打分法、标准离差法使用较为频繁，这些方法又可分为主观赋权法和客观赋权法。主观赋权法指专家通过自身经验主观依照研究对象各影响因素的重要程度确定权重，应用较广泛，但客观性较差；客观赋权法指对搜集的实际资料进行整理、统计计算和归类分析，从而确定权重，相对主观赋权法更重视客观事实。

本文为更准确地对各影响因素赋权，采用主客观赋权结合的方法确定青年选择长租公寓影响因子评价体系的指标权重。利用AHP法和熵权法分别计算指标权重，得到指标对应主观权重ω1i，客观权重ω2i。通过最小相对信息熵确定组合权重，综合指标的主观权重ω1i和客观权重ω2i可得组合权重ωi，i=1～m。ωi与ω1i和ω2i应尽可能接近。根据最小相对信息熵原理，用拉格朗日乘子法优化可得组合权重计算式：

通过以上步骤，综合确定不同方法下天津市青年选择长租公寓影响因素评价体系中各指标的权重。

2.4 青年选择长租公寓影响因素的模糊综合评价

青年住房选择指标体系系统层因素集A={B1，B2，B3}，其中：B1为青年自身压力，B2为长租公寓吸引力，B3为住房市场竞争力。指标层因素集B1={C1，C2，C3，C4}，其中：C1为购房计划，C2家庭收入情况，C3为住房认知情况，C4为未来发展计划。以此类推设置其它指标层因素集，并对因素集A中某个单因素Ci(i=1，2，…，m)作单因素评价，得到指标层的单因素评判矩阵R，采用矩阵乘法，确定模糊综合评价向量B=AR。经过归一化处理，根据公式最终得到青年选择长租公寓的综合评价分数。

3 研究分析

3.1 模糊综合评价结果分析

青年选择长租公寓影响因素模糊综合评价是由层次分析法所得的权重（见表1），最终求得长租公寓得租住条件在青年租客的主观总得分为76.01，评价结果基本符合实际情况。总得分显示青年对于租住长租公寓的意愿属于一般至愿意租住之间，说明长租公寓现有基础设施及服务基本符合青年群体现阶段的住房需求。从侧面反映出天津市长租公寓租房市场具有较好的可持续性，促进了天津地区租购并举政策的实施，但其在满足不同青年租住需求方面尚存不足，在后续长租公寓建设中应进一步加强配套设施及服务的差异化，以更好地满足青年群体需求。

3.2 青年个体特征分析

根据《天津万科泊寓青年住户住房需求问卷》调查，参与此次调查的长租公寓租客为279位，占比84%，其他青年为53位，占比16%。对采访数据进行归纳总结，分6类青年进行描述分析。

如表2所示，6类青年群体因个体情况存在不同住房需求。其中流入青年占最大比重，其次为经济实力雄厚的有房青年。青年群体对租住需求主要体现在租住环境条件、周边配套及内部基础设施，产生原因包括：青年为事故多发群体，对周边及公寓内部安全极为关注；青年租客对天津市公共基础设施分布了解甚微，临近基础设施能极大提高住房舒适度。此次调查中52%的青年为流入青年，说明长租公寓基本满足青年群体住房需求，但住房价格可能是阻碍长租公寓进一步吸引青年进入的首要因素。这可能与天津市房价居高不下，或与调查对象集中于中心城区有关，需进一步完善。

3.3 租住意愿分析

1）区位条件 数据显示，工作单位性质不同，其区位条件所占权重差别较大。在房租可接受范围内，调查者就近租住的愿望强烈，租住地点尽量与工作地保持一致。其中，56%的青年倾向于离工作地较近的住房，此类青年工作地通常位于城郊工业聚集区，如西青高新区等，每日通勤时间较长。64%的青年希望租住于繁华地段或临近地铁、交通便捷区域，便于休息时间的娱乐活动。工作与出行方便地区是青年流动人口热衷的租房地点。

2）租住环境 是长租公寓的外在体现，直接影响租住舒适度，从而影响青年住房选择。从内部租住环境角度，青年对内部装修要求较低，干净整洁的简装且隔声效果好的房间较适宜租住。从外部租住环境角度，青年多为早出晚归的上班族，周边治安环境是选择租住的主要关注点。公寓周边噪声及环境卫生对青年选择有极大影响。

表1 不同方法确定的评价指标权重

表2 青年基本情况分析

3）内部基础设施 公寓基础设施对青年住房选择影响显著。必要的基础设施有助于提高青年租住便捷度。除冰箱、空调、W iFi、家具、盥洗间等必要基础设施外，68%青年认为增加厨房，生活更便捷；79%青年租客希望房间具有独立洗衣机；32%青年工作繁忙，无暇顾及房间卫生，希望公寓能提供清洁打扫服务。

适度的公共区域基础设施能有效提高青年租住选择意愿，不同青年对公寓公共区域要求略有不同，在众多基础设施中，选择健身房的青年群体比重较高，其次是台球厅、影视厅、咖啡厅及会客厅等休闲娱乐设施，应注意公共区域不同功能区的隔声措施，避免相互打扰。

4）周边配套设施 周边基础设施对青年租住选择影响较低。在满足其他条件下，租住地周边基础设施越完善，租住选择可能性越高。青年更倾向于租住地临近交通设施，其次为医院、商场、影院、餐饮店等基础设施。调查中15%的青年对餐饮店意愿强烈，64%的青年认为租住地临近超市和便利店更为便捷。此类青年为流入青年，因经济实力较差而生活压力较大。

3.4 住房市场现状分析

3.4.1 住房市场供需关系

住房需求可分为2种：①刚需租住需求，包括本地青年成家立业所带来的租住需求及城镇新转移人口的租住需求，在受调查者中占64%；②非刚性需租住需求，即随着家庭收入提高对租住条件提出了更高要求，或处于投资保值而产生的住房需求，此类需求在受调查者中占21%。

住房供给构成可分为售房市场与租房市场。租房市场包括传统租赁及新型租赁。传统租赁市场价格相对便宜，但租住条件较差，租住环境差强人意。选择此类租住方式的青年受价格影响较大，占全部比重的12%；新型租赁方式即长租公寓，分集中式租赁和分散式租赁2种方式。长租公寓租住环境相对较好，配套设施较完善，租赁价格偏高。选择此类住房的青年在受调查者中占74%。

3.4.2 住房价格

住房价格对青年住房选择影响程度不同，经济实力越强受住房价格影响越小。市区购房价格居高不下而城郊区域位置等其他因素较差，阻碍了青年购房意愿。租房价格普遍较低，适宜青年群体短期租住。据调查，83%的青年群体接受短期住房面积为人均20～30m2，可接受租房价格1000～2000元。原因可能为青年群体家庭构成相对简单，单身青年占70%以上。随着年龄增长及家庭结构变化，其住房需求意愿增加。

3.4.3 住房市场政策

住房政策直接影响个人未来发展计划，从而影响青年住房选择。流入青年占受调查青年的64%，住房政策对其在天津长期发展具有促进作用，调查结果显示，青年受教育程度越高，住房选择要求越高，选择长租公寓可能性越大。相较于高中及以下学历的青年，大专、本科、研究生学历青年留津发展比重更大，被长租公寓吸引概率更高。此外，受调查青年的36%为在津自有房产或无长期在津发展计划，住房政策对其影响相对较小。

4 结语

随着租房市场规模的扩大及青年群体租房观念的转变，租房将成为未来主要住房方式之一。集中式青年公寓是新的趋势，有较好发展前景，但仍需改善和提高。借助天津万科长租公寓租客住房需求调查数据，分析青年租客差异化特征，并对其租住需求影响因素进行分析。研究表明：不同类型长租公寓租客租住需求差异性较大；长租公寓内部基础设施及周边环境是青年选择租住方式的重要影响因素；流入青年的租住方式及未来计划受政策影响较大。在未来长期发展中，长租公寓吸引青年入住的核心竞争力是结合租客不同需求，为其提供差异化服务，通过营造室内外多样化公共空间、线上线下多元化服务，为青年群体打造更舒适便捷的租住环境。

基于上述研究结论，本文认为长租公寓应从提供差异化服务、完善基础设施及结合相关政策等方面吸引青年入住，降低租客住房成本，提高住房选择自由度，最终实现长租公寓长期发展目标。

1）改善环境设施，加大公寓自身优势 ①租客以青年群体为主，日常出行较多，交通不便将导致休息时间减少，影响租客对服务质量的感知；②集中式长租公寓对整栋楼宇进行管理，完善安全设施设备，配备足够数量的安保人员，增加租客的租住安全感；③在公共区域设置健身房、电影院等娱乐休闲设施，与休息区做好隔声措施，防止相互打扰；④出租前了解租客需求，调整房间内配套设施，减少资源浪费。

2）面向不同租客，提供差异化服务 ①长期租赁青年对家庭的归属感较强，对房间内部设施要求较高。这类青年初到天津工作，经济基础较差，对租房价格较敏感；②在津拥有住房的青年选择长租公寓，大多居住地离公司较远，上下班通勤时间较长，更看重长租公寓的区位条件，对租住舒适度要求较高但清洁打扫时间较少，公寓配套服务对其吸引力较大；③临时租住青年要求较低，普遍关注公寓地理位置及基础设施，以此满足日常生活及工作需要。

3）结合市场政策，提高核心竞争力 ①分析住房市场租购价格对比，及时了解青年租住心理及期望，提高自身竞争力；②密切关注政府各项租售并举政策，整合各企业优质平台资源，高效匹配出租人与承租人信息，将由不对称信息引起的资源配置浪费降到最低；③加大租住稳定性及区域条件优势，结合天津最新出台的人才引进落户政策，为希望落户天津的流入青年提供稳定的租住地。