城市空间重构下住宅开发投资环境评价研究

【摘要】在新一轮城市空间重构的背景下，面对建设用地存量，进行住宅资源的开发，不仅是城市内部住宅资源更新、重组的主要渠道，是城市内优外拓空间重构的主要引导。而由于住宅开发涉及了物质、社会、经济等多方面内容，需要对住宅开放投资环境进行评测分析。因此，本文以城市空间重构为背景，分析了现阶段住宅开发投资环境评价理论及优势，阐述了现阶段住宅开发投资环境评价系统构建方式，并对城市空间重构下住宅开发投资环境评价系统实际应用案例进行了简单分析。

【关键词】城市空间重构；住宅开发；投资环境；评价

城市空间结构是社会经济因素、自然因素综合作用在城市物质空间后呈现出来的形态特征。在社会经济发展进程中，城市空间需要不断进行重新排布组合。而在城市空间重构背景下，住宅开发投资环境评价是区域住宅开发前期重要的工作，其直接影响了区域住宅开发效益。因此，对城市空间重构下住宅开发投资环境进行评价分析具有非常重要的意义。

1、城市空间重构下住宅开发投资环境评价优势

城市住宅环境评价主要依据某种特定标准，在一定原则的约束下，利用适当方式，对住宅投资环境质量进行适当评测。城市空间重构背景下，由于投资环境复杂程度提升，投资环境评价也展现了突出的优势。

一方面，通过住宅开发环境评价，可以为住宅项目投资运作提供全面的基础环境信息，为住宅项目生产条件分析、项目内容分析、市场预测提供良好的指导[1]。

另一方面，在城市空间重构背景下，通过适当住宅投资环境评价，可以某项住宅资源利用为切入点，为住宅项目投资者提供潜在的投资风险信息。避免城市空间重构背景下投资环境信息不足导致的盲目决策或者投资失误发生。

2、城市空间重构下住宅开发投资环境评价系统构建

2.1城市住宅投资环境评价系统结构要素分析

在城市资源重构背景下，由于城市空间环境在不断变化，影响住宅开发投资环境因素也在发生较大的变化。因此，在城市空间重构背景下住宅开发投资环境评价系统构建过程中，需要进行多个环境评价因子的设置。

首先，在城市空间重构背景下住宅开发投资成本评估过程中，基于整体城市住宅开发投资环境空间性质，可将城市空间重构背景下住宅开发投资环境评价系统划分为区域因素、普通因素、个别因素几个模块。其中区域因素主要指住宅所在区域配套设施、市政规划、交通条件等因素；普通因素主要指影响住宅开发项目运营成本形成的普遍因素。如某一阶段或某一地块社会因素、经济因素、行政因素的差异，均会引起住宅成本变化；个别因素主要指朝向、降雨量、风向等因素[2]。

2.2城市住宅投资环境评价指标量化及权重确定

城市住宅投资环境量化分析是投资环境评价优势充分发挥的保障，因此，城市住宅投资环境评价人员应依据系统性、比较性、时效性、定性与定量结合原则，在适应性、竞争性、稳定性等标准的指导下，进行住宅投资环境影响因素分析。依据城市空间重构背景下城市住宅投资环境影响因素，本文从政治、经济、财务、市场、基础设施、辅助工业及技术条件、法制及行政效率、文化等方面，对城市住宅投资环境指标进行了合理分级。并利用“闵氏关键因素评估法”，对每一类因素权重进行了计算[3]。

在具体计算过程中，本文主要利用闵氏多因素评估的方式，首先依据优等、良好、中等、尚可、较差的等级对城市空间重构背景下住宅投资环境评估因素进行分析。随后利用投资环境总分计算公式，对某类投资环境要素权重进行适当计算。即：

上述公式中m表示第m类投资环境要素，am、bm、cm、dm、em分别表示第m类住宅环境影响因素评价为优等、良好、中等、尚可、较差的百分比。即am、bm、cm、dm、em之和等于1。若以1-5作为城市空间重构背景下住宅投资环境总分取值范围，则总体得分与5越接近，表明城市住宅环境优良等级越高，反之则表明城市住宅投资环境较差[4]。

2.3城市住宅投资环境评价评价敏感性评估

基于闵氏多因素分析法的城市住宅投资环境评测，是在现实基础上进行的客观推断，其并不能根据实际社会经济发展进行动态变化。据此，为保证闵氏多因素分析法的应用价值，城市住宅投资环境评价人员应结合城市空间重构因素下环境条件变化趋势，首先逐项分析个城市住宅投资环境因素稳定情况。并对其在具体住宅项目中变化概率进行适当分析。

其次，针对发生变化概率较大的城市住宅开发环境因素，城市住宅开发投资环境评价人员可以依据其变化趋势，邀请专业人士，进行重新评估。

再次，在对城市空间重构背景下住宅开发投资环境影响因素评测后，城市住宅开发投资环境评价人员可对相关因素总评分及平均分进行计算。

最后，根据计算后获得的平均值，城市住宅开发投资环境评价人员可根据投资地点差异，进行顺序的合理排布。并对相关因素顺序变化因素进行追踪分析。需要注意的是，对于单一项目或单一区域住宅开发投资环境评价，相关人员可从前、后两个方面，对相关因素综合评分变化程度及原因进行分析论断。

3、城市空间重构下住宅开发投资环境评价实例

3.1项目投资概况

某房地产开发公司拟进行住宅建设投资，在投资前期其涉及了两套投资方案进行选择。其中方案一为在某地南部郊区进行中高档住宅小区建设。建设区域距离城市中心大约在20km左右，周边环境质量较高，且交通较方便，具有完善的配套设施；方案二为在某地市区中心地带构建一中高档住宅小区。建设区域交通较方便，且市政工程及配套设施较完善，但是空气质量较差，且噪音污染较严重。方案一及方案二均為10栋20层同类型住宅建筑。

3.2基于AHP的住宅开发投资环境评价

依据已建立的城市住宅开发投资环境评价系统，该房地产开发公司可以从物质环境、经济环境、社会环境、行政环境等方面，利用调查问卷的方式，要求专业机构对上述环境因素进行评价。

根据以上数据，该房地产开发企业可结合自身需求，合理确定开发方案，以保证自身经济效益。必要情况下，房地产开发企业可利用PPT图表的形式，对各评价因素进行进一步细化分析，以保证环境评价数据的全面、准确性。

总结：

综上所述，住宅开发投资环境评价是住宅开发投资决策的直接影响因素，在城市空间不断调整的背景下，住宅开发商应依据科学、合理的原则，充分利用闵氏多因素评估法要素全、分析范畴广的优良特点，全面、系统的分析住宅开发投资环境影响因素，构建多层次住宅投资环境评价指标体系，逐步形成完善的住宅投资环境评价支持系统。在提高住宅开发决策正确性的同时，也可以降低住宅环境开发投资风险。

参考文献：

[1]冯元.城市经济转型背景下的城市空间重构研究[J].中国国际财经（中英文），2018（8）：123-124.

[2]王志强，常乃军，孙刚.城市空间重构背景下体育生态文明建设基本路径研究——以太原市为例[J].山西大同大学学报（自然科学版），2017，33（3）：73-76.

作者简介：

曾博（230204198311101913），北京。