人民币汇率变动对我国房地产价格的影响分析

白亚桔

摘要：近几年，我国部分统计人员通过对2005-2015年之间的有关数据进行分析，可以发现，人民币的汇率与房地产的价格之间是紧密联系的。通过对这10年间的人民币汇率、货币数量以及房地产价格等实证数据进行详细的探讨和研究后发现，人民币在不断地升值，这种情况导致货币数量持续的增加，最终导致房地产价格在短时间内会出现较大幅度的浮动。本文分析了当前人民币汇率变动对房地产价格的影响，并总结出由于人民币汇率变动，我国房地产价格波动的规律，最终给出合理的解决对策。

关键词：人民币汇率变动;房地产价格;影响机制

自金融危机后，各个国家的经济都在步入稳定复苏的阶段，货币政策也相对宽松，在这一背景下人民币的汇率也受到了一定的影响。汇率变动导致房地产价格的变化幅度也随之增大。我国在2005年到2014年的9年时间里，房地产价格上涨的速度变得越来越快。然而，在2014年到2015年间人民币却出现了一段特殊的贬值期，尽管如此，这一现象仍对我国房地产价格的变动产生了较大影响，我国一线城市与三四线城市之间的房价差距越来越大。对此问题，我国相关人员就人民币汇率变动对我国房地产价格的影响情况进行了深度的分析与研究。

一、人民币汇率的含义以及当前我国房地产的发展情况

（一）人民币汇率

汇率，一般分为名义汇率和实际汇率。名义汇率是指在两方国家之间的货币并没有经过物价的水平调度而形成的汇率，而实际汇率说的就是把名义汇率进行物价的水平调度后得出的汇率，即国外的商品与我国商品比较下的相对价格，是两国货币之间未经物价水平调整的汇率。实际汇率则是将名义汇率经过物价水平调整后得到的汇率， 即外国商品与本国商品比较下的相对价格。但是我们通常所说的汇率都是人民币的实际有效汇率，简称为REER。而实际有效汇率则是跟随国内的物价以及名义汇率的升高而升高的，同时也是会随着国外物价的升高而下调的。因此，实际汇率不仅考虑到与贸易伙伴国之间的双边名义汇率的相对变动，还要对国际市场中通货膨胀对我国人民币实际购买力的影响有一定的了解。这样就可以通过全面的判断来判断出实际的购买力和对外价值。自2005年起，央行就已經改革了汇率的形成机制，至此人民币的名义有效汇率及实际有效汇率都有了稳定上升的走势。

（二）我国房地产的发展情况

通常来讲，房地产是一个具有增值性、长期性的产业，随着房地产行业日趋稳定，其不再是一种消费品或者是商品了，而是作为一项持有人所持有的特定资产，或者是投资者的一项投资产品。房地产行业自身所具备的特点导致了房地产的价格不再单单只是依据市场的需求来决定价格的，在很长程度上还要受到货币的供应量、外汇储备量等多种相关因素的影响。因此，人民币汇率的变动对我国房地产价格的影响渠道是较为多样的。如果只是根据商品、货币、资本的市场量来进行分析，还要做到均衡分析。我国的房地产行业自2005年以来，一直都是保持着稳步增长的趋势，除了在2008年间一段时间里出现了小幅度的下跌以外，其余时间发展情况一直都比较良好。

二、人民币汇率变动对房地产价格的影响机制

（一）具有流动性的影响机制

人民币汇率的流动性指的是：当货币的汇率开始波及了国际资本的流动时，资金开始流入或流出本国的房地产市场，最后导致房地产价格发生了大幅度的变动。此外，流动性的影响还表现在短期的国际资本流动方面，这一表现可大致分为两个层次。第一个层次表现在汇率升值的过程中，短期国际资本流动在人民币升值以后产生流动效应。但如果人民币市场仍然处于预算升值期或者是一个长期升值的过程，那么当大批量的短期国际资金流入进中国市场后，作为一个吸纳资金性质很强且资本收益率较高的房地产行业来说，一定还会吸引到众多的境外资本，进而在潜移默化中加快我国房地产行业的发展。而在房地产价格开始表现出上升的趋势时，绝大部分的投资者又会选择将已经购买的房地产进行售卖，再对换成外币，这意味着投资者一定程度上将已经获得了的货币进行了二次升值，从而获取双重利益。在“羊群效应”的带动下，将会有更多的投资者选择进入中国房地产市场，这在无形之中加大了人民币升值的压力，最终形成了“人民币升值→国际资金转战房地产企业→房地产在市场上的价格与日俱增→羊群效应→人民币再次升值” 的无限循环，反之，情况则会向着反方向发展。

（二）具有财富性的影响机制

一般来说，财富性大多体现在某一国家的货币出现了升值或者是贬值时，利用货币来计价的资产也随之发生了相应的上浮或下跌，最终导致了资产持有人手中所拥有的财富随之增多或减少。这一因素也会相应地促进或抑制人们消费以及投资的增长速度，在很大程度上会影响到本国家产业的产入与产出，尤其表现在就业的影响机制方面。但是，汇率对房地产的价格影响，从财富性角度来看主要是由于人民币的升值。这一现象也就代表着进出口商品的价格正在下降，人民币的实际购买能力增强，实现了让消费者用较少的资金就可以获得日常生活中所需要购买的物品。在此情况下，消费者剩余的财富大部分都会选择投入到房地产的市场中，并且，在短期房地产供应不变的状况下，房地产行业就会慢慢地拉动经济的增长，并形成一种良性的循环，保证房价持续上升。除此之外，人民币汇率的上升还有一部分原因来自于国内金融资产市场的价格变化，这也促使人们所能够获得的财富值不断增加，从而推动经济的发展，增加消费者的需求。

（三）具有溢出性的影响机制

人民币汇率的变动对于我国房地产价格来说，还具有“溢出性”，这一影响机制主要表现在当人民币的汇率发生变动时，进出口的需求量也会随之出现相应的上调或下降，但为了防止出现大规模的经济值浮动的现象，央行则会就目前货币的状况出台一系列具有及时性的政策，缓解人民币的需求量，尽管如此，这种影响还是会引起房地产价格的整体性波动。

总之，具有溢出性的影响机制主要还是通过人民币市场这一路径引发的，当人民币汇率出现上升的趋势时，国外的货币相对于人民币则会处于一个贬值的阶段，这在一定程度上抑制了我国出口的需求量，为了稳定经济波动，我国央行会采用具有扩张性的人民币政策，通过这一财政政策的出台，有效地缓解人民币汇率的大幅度波动，并增加人民币的供应量以及投放信用贷款的总数量。此后，人民币的实际利率就会有所下降，居民就会将更多的资金投放到房地产市场当中，从而刺激房地产行业的市场需求，推动我国整体经济的发展。

三、人民幣汇率变动对我国房地产价格的影响对策

（一）推动人民币汇率市场及房地产市场的改革进程

2015年6月起，我国央行推出了“大额可转让存单”这一新的改革措施，这标志着我国对人民币利率的控制上又向前迈了一大步。在接下来的一段时间内，我国会持续放开对存款利率的浮动的把控，继该政策推行之后又推出了一些具有灵活性的融资辅助“工具”。一般来说，人民币的汇率更多的是依据市场来决定的，这样不仅可以有效地降低国内外的利润差，同时会让投机取巧的投资者无利可图，这在一定程度上减少了大规模的资本流动，进而降低资产大波动等风险问题的发生。

（二）加大对国际资本流动的监管力度

为了防止出现大规模的资本出现跨国流动的问题，除了要有效地防止人民币汇率波动幅度过大以及资产价格变动过快以外，还要在管理上加大对国际资本流动的监管力度。大规模的资本流出会对我国的房地产市场产生很不利的影响，甚至对实体经济造成冲击。为防止这类问题出现，我国央行制定了科学合理的解决对策，从根本上保证人民币汇率和人民币利率的变化趋势趋于稳定，并且全面地反映当前市场的平衡状况，保证我国的房地产行业不会与市场正常发展相脱节的问题发生，即出现大面积的暴涨暴跌现象。与此同时，鉴于房地产行业属于资金密集型的产业，因此要不断地加强我国房地产价格的正确引导及规范，间接弱化货币供应量对房地产价格造成的影响。

总结

综上所述，人民币汇率变动对我国房地产行业已经产生了较大程度的影响。近段时间，人民币开始出现贬值趋势，并且国际投资资金也已经逐渐离开我国房地产市场，但人民币汇率变动对房地产行业的影响仍不能小觑。因此，为了更好地保证我国房地产市场的稳步、健康的发展，应该严厉打击对企图破坏我国房地产市场平衡的行为，防止跨境的资本利益集中出逃，进一步完善跨境监管的内部体系建设和预警管理机制，对流入我国的房地产市场资金进行严格的监测和审查，从根本上保证我国人民币汇率变动的稳定性，有效控制房地产价格。

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