试析房屋租赁合同中当事人的权利义务

摘 要 屋租赁合同的当事人主要包括出租人与承租人，二者可平等协商、意思自治，在合同中约定权利与义务。为了实现房屋租赁同的目的，出租人必须及时将房屋交付承租人使用、履行相应的附随义务、对房屋进行修缮与必要的管理。

关键词 房屋租赁 租赁合同 当事人

作者简介：孟令楠，沈阳师范大学国际商学院。

中图分类号：D923.6                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.06.023

一、房屋租赁合同中出租人的权利

（一）获得房屋的租赁收益

出租人是房屋的实际所有人，拥有不动产产权，有权与房屋的承租人签订房屋租赁合同，约定房屋的使用与管理事项，并且从中获得收益的权利。除了一部分的房屋租赁为无偿使用，一般的房屋租赁合同均为有偿合同。出租人与承租人对房屋的租赁费用的内容、支付方式进行约定，以合同条款方式将房屋租赁费用进行规定。在房屋租赁合同生效之后，房屋出租人便有权依据合同约定的方式，从承租人那里获得房屋租賃的收益。该收益的基础来源于出租人对房屋的所有权，依照物权法的规定，房屋属于不动产，房屋所有人可以占有、处分、使用，从房屋中获得收益。房屋租赁合同中出租人获得收益的权利，是基于物权而产生孳息。

（二）行使房屋处分与收益权

房屋租赁合同仅仅将房屋交给承租人使用，承租人成为房屋的直接占有者，并且享有合同约定的房屋使用权，但是作为房屋所有权的出租人是房屋的间接占有人，其依然可以对房屋行使处分、从中获得收益。尽管房屋所有人的物权因为租赁合同的存在，“买卖不破租赁”原则给作为所有权人的出租人带来一定限制，但是并不会导致出租人的处分权与收益权就此消灭。所以，房屋出租人在不违背租赁合同的情况下，依然可以将房屋进行处分，例如，对房屋行使抵押权、质押权，在告知承租人的情况下将房屋卖给第三人等。

房屋租赁合同在房屋出租人与承租人之间成立了房屋租赁合同关系，二者的权利义务彼此相对。为了充分发挥不动产的利用价值，房屋出租人基于自身对房屋的所有权，可以对房屋进行处分，并且从中获得收益的权利。即便在房屋处分过程中，可能给房屋承租人带来利益的损害。

（三）租赁合同的依法解除权

当房屋租赁合同符合解除条件的时候，房屋出租人可以依法解除房屋租赁合同。该项权利为单方解除权，一旦符合房屋租赁合同的约定条款，房屋出租人便可以要求解除合同。此外，房屋出租人还依据合同约定与法律规定，依法要求承租人进行赔偿。可见，房屋租赁合同具有相对性，为了实现房屋租赁的基本目的，房屋出租人与承租人可以对房屋使用的内容进行自由约定，其中便包括租赁合同的解除权。

房屋租赁合同关系有效期间，出租人依然是房屋的实际所有权人，不能基于租赁合同关系便使得这一权利消灭。当满足解除合同的条件时，房屋出租人便可以依法解除租赁合同，消灭二者存在的房屋租赁的权利与义务关系。

二、房屋租赁合同中承租人的权利

（一）依据合同占有、使用房屋

承租人与出租人签订了房屋租赁合同，成立房屋租赁的法律关系，根据合同约定，承租人有权占有房屋、排除干扰的权利。承租人为了满足生活或者经营需要，签订的房屋租赁合同，在合同生效之后，房屋出租人应该及时按照合同约定将房屋交给承租人使用，满足合同目的。在占有与使用房屋的时候，承租人的有权要求排除正常居住、使用房屋的各种障碍。确保在正常承租房屋时，不因房屋自身的原因，带来生命与财产安全的损害。例如，房屋使用过程中，存在的重大安全风险，此时房屋承租人有权要求出租人进行修缮与维护。再如，正常使用房屋时，出租人频繁出入房屋，给承租人的生活带来干扰，此时承租人可以要求排除干扰。

当房屋租赁合同因为出租人的主观原因，导致房屋无法正常居住与使用，致使承租人租赁房屋的合同目的无法实现，此时承租人有权要求解除合同。如果损害了承租人的现有利益或者未来的收益，有权要求存在过错的出租人承担赔偿责任。如果因为客观原因或者不可抗力，导致房屋承租人无法正常适用房屋，此时房屋承租人可以要求解除合同。

（二）房屋承租人的优先购买权

房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁合同期间，房屋所有人将房屋出卖，房屋承租人有权要求以同等条件优先获得该房屋的购买权。我国《合同法》第230条对此进行了规定。 但是，房屋出卖给配偶、子女、近亲属的除外。可见，房屋租赁合同法律关系使得房屋的承租人合法占有与使用房屋，为了保护房屋承租人的合法权益，在房屋无法继续承租时，房屋承租人可以要求以同等条件购买该房屋。从而有效维护房屋承租人的生活与经营的安定，也能够减少交易成本，符合市场经济的发展需要。

在房屋租赁合同有效期间，房屋所有人准备出售房屋时，必须提前告知现在的房屋承租人，包括房屋出卖的价款、付款方式等。房屋承租人获得告知之后，有权要求以同等条件购买房屋的权利，如果房屋承租人自愿放弃房屋的优先购买权，或者在限定的期限内没有回复，此时房屋承租人的优先购买权便推定放弃，房屋可以正常出卖给他人。一般来说，当房屋出租人转让房屋时，房屋承租人在同等条件下，依法享有优先于其他买受人而购买房屋的权利。房屋承租人优先购买权是一种优先性的权利，表现为房屋承租人与第三人购买机会的优先。但是该权利也受到限制，《房屋租赁合同解释》第24条规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确做出购买的意思表示的，承租人就不能再主张优先购买房屋。