房地产项目设计后评估要点研究和应用

【摘要】随着我国房地产市场的高速发展，房地产企业规模迅速扩大，项目开发数量和建设体量也相应增加。同时，房地产企业对进度、质量、成本的要求也不断提高。在此背景下，项目后评估工作越来越受到重视。本文以项目后评估中的设计部分（简称“设计后评估”）为研究对象，针对设计后评估要点进行研究，通过实际项目案例总结经验，并提出设计后评估成果在后续项目开发中落实应用的建议措施。

【关键词】房地产项目；设计后评估；要点研究；应用

1、设计后评估的重要性及作用

1.1随着我国房地产市场的高速发展，房地产企业规模迅速扩大，项目开发数量和建设体量也相应增加。同时，房地产企业对进度、质量、成本的要求也不断提高。在此背景下，项目后评估工作越来越受到重视，以此提高项目开发水平。

项目后评估是房地产企业对开发完成并交付使用的房地产项目进行全方位的回顾、分析，通过总结经验、教训，在后续项目开发中持续改进。项目后评估主要涉及内容包括投资、营销、设计、工程、成本、合约等方面。其中，设计工作由始至终贯穿于整个项目，所以设计后评估是项目后评估工作的核心组成部分。

1.2设计成果对房地产项目的投资回报、开发进度、成本控制等方面起到关键作用。通过进行设计后评估，反思项目开发中遇到的各种问题及处理方案，总结、提炼宝贵经验，避免后续项目重蹈覆辙。做好设计后评估工作，有利于提高决策水平，有利于推进项目实施，有利于实现利润目标。

2、设计后评估要点研究

2.1设计后评估工作方法及要点

设计后评估工作是基于“全面、公正、客觀、应用”原则开展的。“全面”是指项目全生命周期，涉及阶段包括可行性研究阶段、设计阶段、施工阶段、投入使用阶段；“公正”是指从科学、合理角度进行评判，对事不对人；“客观”是指从实际案例出发，实事求是；“应用”是指后评估成果应具备实用性和操作性，及时应用于后续项目；

设计后评估工作主要从以下几方面进行深入：（1）全面资料收集；房地产项目普遍开发周期较长，人员流动性也客观存在。所以全面完整地资料收集工作至关重要，涉及资料不仅仅包括阶段性设计成果和外部批准文件等重要资料，还需要关注设计管理中发出的重要指令和会议纪要，重视过程资料的收集为后续评估结论提供线索依据。（2）数据比对分析；将各阶段的设计指标进行比对，寻找关键差异并分析原因。通过数据分析，可以更客观、直接地评判项目成败得失。（3）设计管理过程分析；对设计进度、成果质量、设计变更等方面进行详细梳理，通过具体案例得出改进建议。（4）使用后情况分析；通过使用方的意见反馈，从项目使用角度出发，考虑设计方案的不足之处及改进措施。

2.2案例分析

以“天目湖度假酒店项目”为例（见下图），对各阶段典型问题进行反思。

项目简介：项目位于溧阳市天目湖旅游度假区，定位为高端度假精品酒店，总建筑面积约9000平米，地上2层，地下1层。

（1）可行性研究阶段

问题：原项目定位为企业会所，使用功能以内部商务接待、会议为主，同步确定设计资源开展工作。其后，经市场调研判断，项目定位调整为高端度假精品酒店，使用功能也相应调整；由此，项目定位的变化，对设计资源的选择产生了不利影响。

建议：市场调研工作前置完成，在明确项目定位、使用功能的前提下，再根据项目特点选择合适、优质的设计资源。

（2）设计阶段

问题：在施工图设计期间，外墙做法按原定方案（干挂石材）进行深化。其后，由于材料工艺特殊，供应商产品无法满足设计要求，以至于外墙做法调整，施工图进行大量修改。

建议：在施工图深化前，落实相关材料供应商信息及技术要求，避免后续图纸变更。

（3）施工阶段

问题：在现场施工期间，施工方反馈图纸与现场实际情况不符的情况，如自然驳岸边界、道路定位、竖向标高等。由此，导致施工图纸根据现场实际情况被动变更。

建议：加强前期基础资料的准确性，如地形图、实测报告、市政条件等，对基础资料进行定期复核、更新。

（4）投入使用阶段

问题：室外个别区域，夜间照明亮度不足；相邻客房的阳台与卧室存在对视影响；景观园路个别部位排水效果不佳等使用问题；

建议：将此类使用功能的问题，在设计阶段进行充分考虑并纳入图纸内审清单，加强设计质量管控。在施工阶段，定期组织各相关部门对照图纸进行现场实地踏勘，尽早发现并解决问题。

3、设计后评估成果的应用

设计后评估成果在后续项目开发中的落实应用，是这项工作发挥作用的关键环节。通过各项目典型案例的收集、分类及归纳，将成果转化为管理条例，纳入设计管理制度、设计审批流程、设计标准化体系中，形成制度化的管理要求。同时，也建议将后评估成果的应用情况进行统计，纳入后续项目开发的考核指标中，在实践中强化应用意识。通过这样的方式，能够有效促进设计后评估工作的持续开展、做深做实，全面提升房地产企业的项目开发水平。

结语：

项目后评估是房地产企业通过项目实践，总结、提炼的宝贵经验成果。其中，设计后评估是项目后评估工作的核心组成部分。文章针对设计后评估要点进行研究，通过实际项目案例总结经验，并提出设计后评估成果在后续项目开发中落实应用的建议措施。做好设计后评估工作，有利于提高决策水平，有利于推进项目实施，有利于实现利润目标。

参考文献：

[1]梁建娥.构建房产集团项目后评估体系的研究[J].会计之友，2018年第4期.

[2]杨凯，宋晓妮.关于建设工程项目后评估的问题浅析[J].新财经，2011年4月（上）.

[3]武彦国.浅谈建设项目后评价[J].科技视界，2012年8月第22期.

作者简介：

王剑（1983），男，本科，建筑学。研究方向：房地产技术管理。

项目：

天目湖度假酒店项目