传统国企转型创新的“术”与 “道”

田勇

当前房地产行业进入深度调整时期，以调控、构建长效机制和高质量发展为基调的宏观环境给行业和业界企业带来很大的冲击，这种冲击既是挑战，也是契机。在客观上推动着企业转型和产业升级，业界纷纷探索产业转型和产品创新，以求在严酷的市场中打造核心竞争力。

站在新的历史节点上，如何看待当前的行业发展态势，如何寻找企业新的发展对策，值得全行业探讨和思考。作为地方知名的房地产开发企业，陕西金泰恒业房地产有限公司（以下简称“金泰恒业”）在与城市共成长的进程中秉持高度的社会责任感，并不断进行产品创新。本刊记者就相关话题对金泰恒业展开采访。

《中国房地产业》：金泰恒业作为责任国企，主营业务与城市发展紧密相联。请简要介绍一下公司这方面的实践，并请谈谈对房企社会责任的理解。

马亚鹏：在国家“一带一路”的战略指引和陕投集团转型升级的大背景下，我们金泰恒业正处在“转型升级”和“十三五”发展的关键阶段，正在按照“围绕大西安建设规划，加快新产业布局，积极推动公司由传统的地产开发商向城市运营综合服务商转型”。目前，已经形成了以城市运营服务为核心，以住宅业务、不动产业务、地产+、地产服务为主体的“1+4”战略布局，积极推动从“创造金泰恒业”向“再造金泰恒业”的历史跨越，在前进中完成公司“转型升级”的目标。比如，我们“十三五”期间，在向城市运营服务商转型的过程当中，强强联合，打造的西安SKP项目成功开业，弥补了西安市高端消费品的不足，开业不到半年，单店销售突破20亿元，有力地支撑了西安市国际化大都市的形象地位。还有，我们长安梦想小镇项目，以科技成果转化为主，立足大学城，旨在打造一个集产、学、研为一体的高端服务平台，更好地服务大西安建设。在高端养老项目方面，我们开发的

白鹿溪谷生态康养小镇项目成功签约，正在抓紧推进，建成后将有效缓解目前大西安高端养老项目不足的问题。在旅游休闲以及高端养老、养生项目方面，我们打造的海南金泰18°海项目正在积极推进，随着项目的开工建设，将真正实现高端旅游、养老养生项目的正式落地，公司产业结构将得到进一步优化调整，主营业务布局将进一步服务于地方经济建设和城市化进程，为建设美丽中国践行我们国有企业的社会责任。

《中国房地产业》：作为国有企业、地方龙头企业，金泰恒业在承担城市建设、项目开发等方面积淀了成熟模式和经验。请简要阐述金泰恒业主要业务及商业模式。

马亚鹏：简单来说，就是“一个核心，四大主体”：以城市运营服务为核心，以住宅业务、不动产业务、地产+、地产服务为主体的“1+4”战略布局，最终目标是实现由传统的地产开发商向城市运营综合服务商转型。在商业模式方面，我们主要是结合公司发展规划，有计划、有步骤地进行了一些尝试，首先在“传统开发业务”和“不动产运营业务”两大方面尝试“购租并举”经营方式。一是在能源生活基地项目上嘗试“以租代售”的经营方式；二是通过集中式公寓经营介入公寓市场，快速建立品牌形象，实现项目租赁溢价。后期通过加入分布式公寓迅速扩大规模。目前，我公司正在高新区、重点中小学、知名医院周边寻找性价比高的具备改造为公寓的资产；同时，将怡景花园经济适用房项目部分产品转化为公寓进行租赁，这项工作正在与政府职能部门对接。三是通过公寓物业的租赁经营与住宅物业的销售互相促进，租赁客户和购房客户实现互相转换；四是通过不动产运营业务的积累，最终具备开展地产金融业务的条件。

《中国房地产业》：金泰恒业成为业界一个标杆，企业发展过程中经历了哪些关键的环节，克服了什么样的困难和障碍？

马亚鹏：客观地说，我觉得目前我们距离业界标杆还有一定的差距，只能说我们这几年在西安这块市场上基本重新返回了第一梯队，距离最好时候2008年全国百强的成绩还有很多不足。对此，我们从上到下都有清醒的认识，这也是我们今后的一个持续奋斗的目标和前进的动力。金泰恒业成立17年来，大致可以分为：起步阶段；跨区域多项目运作阶段；省内布局、业务扩张阶段；多元化运作，混改上市四大阶段。经过17年、4个阶段的持续发展，金泰恒业逐步形成陕西、山东、海南、上海四地共同发展的区域布局，实现住宅、商业、旅游等产品业态的全面覆盖，连续13年保持经济效益和资产规模的持续增长，初步实现了“立足西安、辐射全省、跨区域发展”的战略格局，在西北地区形成了一定的影响力。

要说困难，确实有很多。我一直有个观点，只要搞生产经营就一定会遇到困难，困难时时都有，无论大小，作为经营者都必须认真分析、主动应对。17年来，公司从无到有、从小到大、从弱到强，我们这个团队始终秉承“诚心、协作、创新、超越”的企业精神，努力践行“给您一生关怀”的品牌承诺，用先进的理念、过硬的产品、优质的服务，首先从强大自身做起，成功地跨越了一次次难关，才取得了今天的成绩。当然，这些成绩的取得离不开集团公司的正确领导和大力支持，离不开社会各界朋友的帮助和爱护，离不开这支团队的艰辛努力。目前，公司“1+4”的产业架构已经基本形成，但是各版块的比例还不协调，没有达到“十三五”的规划目标。同时，我们在城市运营业务、地产+、不动产三个版块投资力度正在逐步加大，占比逐渐提高，但距离“十三五”末新旧业务1：1的战略目标，还差距甚远，距离转型成功还有很长的路要走。

《中国房地产业》：金泰恒业在运用新技术方面、加快转型升级步伐开展了哪些工作，最明显的创新是什么？有哪些收获和感悟？

马亚鹏：2002年创立以来，为了赋予我们的项目开发差异化内涵，我们率先在中国地产界提出了科学地产引领人居进程的科学地产八大标准，搭建了比较完善的“科学地产”理论框架体系。（即：科学的选址-环境学标准、科学的景观-园艺学标准、科学的规划-规划学标准、科学的建筑-空间学标准、科学的户型-人体工程学标准、科学的配套-社会学标准、科学的服务-心理学标准、科学的人文-文化学标准。）我们坚持“精心设计、精心施工”的理念，从项目的总体规划设计到小区整体景观绿化设计，从每一个单个户型设计到建筑单体立面设计，始终做到有创新、有独特风格，并在项目建设全程中严格把好质量关、安全关，力求做好每一个细节。

在“科学地产”理论指导下，通过我们多年的研发积累，我们建立了公司戶型产品库、各专业设计标准、设计质量内控标准和施工质量内控指南，创出了可以广泛复制的“开放街区、围合院落”创新性的设计理念，创新了以电梯入户、新风换气节能系统为代表的新技术，具备了一定的科技核心实力。譬如：在落实创新方面，我们在咸阳开发的丝路花城项目，以“科学地产、诗意栖居”温情小镇的开发理念，在西北地区首推退台式花园洋房、运动会所、风情商业街、以及齐全配套的住宅社区闻名于西咸新区，改变了西咸新区楼市格局。2010年荣获“全国物业管理示范住宅小区”。

在西安开发的假日花城项目以开放的街区、围合的院落、泛会所、四点半学校、电梯入户、入户花园、新风系统等西北首创设计理念，基本确立了我公司住宅产品今后定型和发展方向。2009年荣获房地产行业最高奖项 “广厦奖”和“全国社区服务优秀项目”。

还有开发的新理城项目作为假日花城项目的升级版，全面引入节能环保新科技，九大节能环保系统、三重园林景观体系、三重商业体系和三重安防体系，并将无线上网、智能家居等十项科技元素融入社区生活中。1期通过住建部住宅性能2A级认定，入选“广厦奖”候选项目。

过去17年中，我们通过在项目开发中大胆的技术创新和实践应用，为公司带来了实实在在的效益，树立了公司和项目品牌，提高产品的科技含量和核心竞争力，扩大了在区域市场的占有率，这些尝试和成功案例，也更加坚定了我们坚持走创新发展道路的信心，并将“创新”精神与“诚心、协作、超越”一起写入公司的企业文化，作为企业的精神不断延续传递和发展壮大。今后，我们将继续推进产品研发工作，重点引进低碳、环保、节能住宅发展理念和技术，完善公司“科学地产”理论技术体系，进一步提升公司核心竞争力。

《中国房地产业》：综合当前行业发展态势，您对金泰恒业未来发展最大的期待是什么？有什么样的规划？企业今后在行业中的定位是什么？

马亚鹏：要说期待，我还是希望金泰恒业能够早日实现 “城市综合运营服务商”转型的目标，最终完成从“创造金泰恒业”到“再造金泰恒业”的历史跨越。对于这个目标，我们从“十三五”一开始，就制定了具体的发展方向，产业结构由最初的“3+3”调整为目前的“1+4”模式，实现了资源的优化取舍，发展定位更加精准，项目布局紧密聚焦大西安发展规划，在推进的过程中不断进行完善，逐步实现了战略聚焦和资源整合。截至目前，公司向“城市运营服务商”转型的产业布局和组织架构已经初步形成，经济效益逐步显现。从目前的发展趋势来看，随着明后两年更多新项目的落地实施，我们的“十三五”规划将进入“最关键的时期”，金泰恒业将迎来历史发展的“黄金期”，进入自成立以来“最好的发展阶段”。这些成绩的取得和良好局面的形成，凝结了全体金泰恒业人的智慧和汗水，非常来之不易。

我们将继续围绕大西安建设规划，加快新产业布局，继续努力，一张蓝图，实干到底，坚定地向着“西部最具实力的城市运营服务商”的目标努力前进。

（感谢百度对此次采访的大力支持）