上海市保障性住房政策对房地产宏观调控的影响

【摘要】本文主要对保障性住房政策作为房地产市场宏观调控的一部分的政策有效性进行了定量的分析，以上海市目前实行的保障性住房政策为例对这一问题进行了说明。从结果可以看到，上海市的保障性住房政策的实施对住宅价格过快增长的平抑效果的表现远不如全国平均水平，对房地产市场没有显著性的作用。最后，本文针对以上情况提出了相关的政策建议。

【关键词】房地产宏观调控；保障性住房；相关性分析

1、引言

住房问题一直在民生问题中占有重要地位，如何实现“居者有其屋”，尤其是如何保障低收入群体的居住条件一直是当前党和政府关注的重要问题。然而，自1998年住房改革以来，我国的房地产市场运行中出现了诸多问题，造成了居民很大的负担，更严重阻碍了中低收入者住房条件的改善。针对这样的情况，国家颁布实施了保障性住房政策。

在保障性住房政策实施的过程当中，这一政策不仅仅是作为一种社会福利性质的政策为了改善中低收入者住房条件，同时，它也承担了一部分平抑房地产市场价格的责任。在国家先后出台的“国八条”、“国六条”等一系列抑制房地产市场过快增长的政策中，在2013年出台的以“房地产市场调控，促进房地产市场平稳健康发展”为目标的“国五条”中明确指出“加快保障性安居工程规划建设；配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用”。在2017版的“国五条”细则中，仍然保有保障性住房的相关条款。可见，保障性安居工程在作为保障中低收入家庭的居住问题的政策的同时，也作为抑制房价的过快增长的积极政策在实行当中。因此，在房地产调控的过程中，相关的保障性住房政策的实施是否真的落到实处，是否起到了它应有的作用正是本文要讨论的问题。

2、文献综述

在福利经济学的研究领域中，阿瑟·奥肯（Arthur M. Okun）于1975年提出效率公平理论，该理论认为在市场化体制下，牺牲的公平的目的是为了得到更多效率，而保障性住房政策牺牲了效率而得到更多的公平，有利于社会的稳定。Harsman（1991）指出，在现代社会中，福利住房政策是效率、公平以及社会政治性的基础，住房政策应是福利国家公共福利政策的一部分。

在我国，在保障性住房政策的研究也由来已久。其中，田东海（1992）就对我国当时的住房政策进行了分析，提出应从住房发展计划和住房政策来把握公共住房的发展。而在保障性住房对于房地产价格的抑制作用的研究方面，很多学者都采用了各自的方法提出了自己的观点。陈酉宜（2009）从定性的角度指出，保障性住房的大量入市势必会改变房地产业现有供求格局，对房地产价格产生重大影响，会拉低房地产价格。王先柱和赵奉军（2009）提出定量的模型检验保障性住房政策的实施对房价起到抑制作用，但现实中的激励政策的缺乏导致保障性住房供应不足，致使房价持续走高。另一方面，吴锐、李悦亚（2011）则通过VAR模型检验指出经济适用房与全国房价增速之间不存在长期均衡关系和因果关系。

3、当前上海保障性住房实施现状

当前上海市的保障性住房政策主要由经济适用房、廉租房、公共租赁房以及动迁安置房组成。其中，经济适用房主要廉租房主要是为了居住困难家庭解决居住困难的一项惠民政策；公共租赁房主要是针对解决既不符合廉租房和经济适用住房享受条件，又买不起商品房的“夹心层”群体的住房问题提出的。根据2013年上海市统计年鉴中对于百户城市居民家庭房屋产权构成情况的调查（之后的统计年鉴中缺失了这一项目的报告）可以看到，还是有将近15%的上海家庭是住在公共租赁房中的，房改私房甚至占到了38%以上，在整体的住宅市场中还是保有相当的比例的。

为配合不同类型保障性住房的实施，政府在近几年密集出台一系列政策。然而在当前的形势下，由于保障性住房本身条件的一系列限制，使得相关政策的推行存在很大的难度。上海保障性住房政策的准入标准已作多次调整却依然是面临着“乏人租、少人买”的尴尬现实。政策调整的背后，是上海保障性住房遇冷的现状。在一期民生访谈类节目上，上海市房管局局长刘海生也曾坦承，“面向社会的首批公租房租赁情况确实低于预期”。可以看到在目前的上海保障房的市场上，供需匹配是十分不平衡的，以闵行区为例2015年，保障房规模缩小仍以动迁安置房为主，保障房施工面积占全区房屋施工面积的20.5%，比重同比下降9.5个百分点；保障房竣工面积占全区房屋竣工面积的23.4%。有相关分析指出准入标准高、地段偏僻、配套不完善等原因，是导致需求不旺盛的主要因素。

4、对于住宅价格平稳作用的检验

由前文提到的“国五条”政策，讨论保障性住房政策在稳定住宅价格方面的作用。由于数据的可选择性较差，缺失的情况较多，为保证数据的准确性，本文对于全国的分析使用的数据仅从2001年-2010年；对于上海市的分析使用的数据为2004-2012年。运用SPSS软件中的相关性分析，对数据进行相关性分析，所得结果如下表所示：

从全国的数据来看，我们可以得出结论，在5%的显著性水平下而这时不相关的，而在10%的显著性水平下，可以认为二者相关，且为负相关关系，相关系数为-0.603。因0.5≤|-0.603|≤0.8，可以认定二者之间存在中度相关关系。也就是说，竣工的经济适用房每增加一个百分点，对于房价可以起到0.603的平抑作用。从全国数据的相关性分析结果来看，保障性住房的建设工作还是能够对房价起到一定的平稳性作用。

由于在对上海市的相关数据的获取中出现了一些问题，无法找到保障房建设的相关统计数据，因此在上海市的檢验中，选取2004-2012上海市住宅销售价格指数和公共租赁房在城市居民家庭房屋产权中的占比作为两个变量，对上海市的保障性住房的对房地产市场价格的平抑作用的情况进行分析。运用SPSS软件中的相关性分析，对数据进行相关性分析，所得结果如下表所示：

但从上表中上海市的分析数据来看，我们并不能够得到显著性的结论，与全国的结论进行比较，认为得到这一结果主要有以下几点原因：

（1）上海市的保障性住房政策对于住宅商品房的价格并不能够起到很好的平抑作用，作为房地产的宏观调控政策还需进一步的深化完善，存在一定的区域性的问题；（2）上海市房价的区域不平衡性严重，而保障性住房并不主要分布于高房价的区域内，对于整体房价的平抑作用有一定的局限性；（3）由于数据选取的問题，对于问题的分析可能存在一定的偏颇。

5、政策建议

保障性住房作为一种社会福利制度旨在提高中低收入人群的住房质量，解决基本的生活保障并一定程度上提高其居住质量。政策所针对的人群和目前房地产市场上比较活跃的人群显然并不属于同一类。目前我国将保障性住房政策作为房地产宏观调控的一部分，做法本身应该存在进一步商榷的空间。在本文的实证分析中也可以看出，保障性住房政策的实施并不能对房地产市场起到有效的调控作用，虽然在全国范围内的检验当中表现出一定的显著性，但是在上海市的检验中是明显不显著的，这就不得不让我们考虑尤其是在像上海这样的大中城市当中，保障性住房政策是否应该作为房地产宏观调控的一部分，一旦成为宏观调控的一部分，保障性住房政策是否受到了来自于其他方面压力的裹挟，而产生了更多不效率的问题，使得政策不能真正惠及于民。

综上所述，保障性住房政策应当更专注于改善民生，而非用于房地产市场的宏观调控。谨慎地考虑保障性住房的供给量，尽量做到与市场上的需求相匹配，并逐步完善保障性住房周边的配套设施建设，切实提高中低收入群体的生活质量。

参考文献：

[1]陈酉宜.保障性住房政策对房地产市场及其价格的影响分析[J].价格理论与实践，2009，03：34-35.

[2]王先柱，赵奉军.保障性住房对商品房价格的影响——基于1999～2007年面板数据的考察[J].经济体制改革，2009，05：143-147.

[3]吴锐，李跃亚.经济适用房与高房价关系的实证分析——基于VAR模型[J].技术经济，2011，04：81-85.

[4] Cho， M. House price dynamics：a survey of theoreticaland empirical issues [J]. Journalof Housing Research， 1996 （7）： 145-172

[5]Harsman， Bjorn and John M. Quigley. Housing Markets and Housing Institutions： AnInternational Comparison[M]. Kluwer Academic Publishers， 1991.

作者简介：

韩洁（1994.03-），女，汉族，山东威海人，华东师范大学硕士研究生，从事房地产经济学相关研究。