新城控股：双轮驱动成效显著 商业地产持续发力

袁祎蔓

近期，新城控股（601155.SH）发布了2018年财报，从中可以看出公司双轮驱动成效显著，商业地产持续发力，使得新城控股的业绩表现甚是抢眼。公司收入和利润持续高增长，营业总收入为541.3亿元，同比增长33.58%;归母净利润104.9亿元，同比增长74%;实现销售金额突破两千亿大关，达2211亿元，同比增速74.8%;实现销售面积1812.1万平，同比增速95.2%。

2019年销售目标2700亿

根据已公布的数据显示，2019年新城控股的销售目标是2700亿元。对于此目标的制定，新城方面表示：“考虑到去年以来的调控政策，我们今年是有下调的，控制增速在20%左右，2700亿的销售是建立在有5000亿货值的基础上，去化率55%来推算的目标。”

据了解，2018年新城控股存货有1400多亿元，比往年有所增加，但是按照2019年销售目标2700亿元，一半多一点，还要依靠大量的新增供应。

考虑到房地产行业的市场行情有下行风险，新城控股采取了稳健的土地获取策略，以相对较低的成本拓展全国化布局，2018年新城控股新增土地总建筑面积4773.24万平方米、平均楼面地价2330元/平米，不到同期销售价格的20%。尤其是2018年下半年以来，新城控股抓住地价回落的市场窗口期，重点发力一二线重要城市土地拓展。例如2018年底在北京连续拿下两个地块，进一步夯实企业在土地储备方面的战略优势。

同时，对于未来的土储计划，新城方面表示，公司会将土储总量控制在满足未来三年左右的销售，不会大量囤地。而且，我们发现，为了实现风险可控，新城控股的投资/销售比也从2016年开始在持续下降。

土地储备长三角占比50%

新城控股銷售额从一千亿迈入两千亿大关，增速位列十强房企第一。有分析人士认为，近年来新城控股行业排名快速提升，受益于三四线城市的提前布局。而在去年下半年棚改货币化补贴政策调整、三四线市场承压情况下，新城控股延续了良好的业绩表现，展现了其在业态和布局上的独特性。

新城控股2018年末总土地储备10952万平方，长三角地区占到50%，环渤海和珠三角占比22%，中西部为28%。从城市能级来看，一、二线城市占比40%，长三角三四线城市占比38%，环渤海、珠三角和中西部都市圈内三四线城市占比22%。新城立足长三角大本营，进行均衡的全国化布局，并精选强三四线城市落子，有效地平滑了风险。

同时，新城控股在三四线项目很大一部分是吾悦广场综合体，依托大型商业的配套效应，综合体中住宅的销售情况亦较一般的纯住宅项目更有保障。

今年1-2月，在房地产市场整体较为困难的时期，新城控股累计合同销售金额约236.59亿元，比上年同期增长24.30%，实现了逆势上扬，验证了新城业绩的安全可靠性。

2019年商业租金预计40亿

2018年新城控股新开的吾悦广场达19座，均实现了满铺开业，全年的平均出租率更是高达98.83%，全年实现的租金和管理费收入就有21.16亿元，同比增长107.44%。

截至2019年2月底，新城控股已经在85个城市实现了102个商业综合体项目的布局，到去年底已开业42个，已开业面积共计390万平方，同比增长72.25%。

吾悦广场商业综合体里不只是自持大商业，还有大比例的配套住宅，如昆明呈贡吾悦广场，住宅建筑面积约40万平方，商业建筑面积约12万平方，可售物业能够很大比例覆盖商业开发成本，且因为自持商业，综合体可售物业销售利润率高。

新城控股有一支专业的商业运营管理团队和具有自身特色、已成系统的商业运营管理体系，随着近年新开业吾悦广场的逐渐运营成熟和新开业广场的持续增加，未来商业租金及管理费收入将快速、大幅提升。新城控股方表示，2019年将会有22个商业地产项目新开业，总开业数量达到64座，2019年总收入预计达到40亿元，同比2018年增长约90%。