“对接上海示范区”背景下嘉兴市房产价格研究

杜勉 涂序平 马艳蒙 余柯

摘 要：基于嘉兴“对接上海示范区”的背景，选取嘉兴市1998—2018年相关研究指标，采用“人口—信贷—房价”模型，对嘉兴市房产价格的影响因素进行实证检验。研究表明：单独考察人口因素对房地产价格的影响，在人口红利阶段，人口数量增加、抚养比下降及经济增速提高，会导致房地产价格上涨；单独考察信贷因素对房地产价格的影响，信贷因素对于房地产价格存在放大效应；综合考察人口和信贷因素对房价的影响，两者存在明显的相互促进和放大效应。

关键词：“对接上海示范区”；房价；“人口—信贷—房價”模型

文章编号：1004-7026（2019）03-0005-02 中国图书分类号：F127 文献标志码：A

嘉兴市在“对接成为上海示范区”的背景下，成为了全国房价涨幅最高的城市之一。学术界开始越来越多地关注嘉兴的房价增长趋势。

国外房地产市场关于人口和信贷的研究较成熟，理论与实证方面的文献丰富。Takats（2010）1970—2009年对22个发达国家的面板数据的研究发现，发现GDP、消费与房地产投资之间存在正向相关关系。西村清彦（2012）认为1990年前后日本金融危机与2008年美国金融危机爆发前，人口结构和信贷均发生了大幅度的变化，房地产泡沫化现象严重[1]。我国人口的老龄化等人口结构转变现象出现较晚，房地产市场化起步较晚，关于人口结构变化对房屋价格的影响的研究还在初步阶段，大都是在国外模型的基础上进行实证检验。邹达川（2008）采用生命周期假说的分析方法，发现由于风险投资者在不同年龄阶段的投资偏好不同，结合代际交替模型，深入研究人口结构变化对资产价格的影响，发现人口老龄化会造成资产价格下降，供过于求[2]。陈国进、李威和周洁（2013）的研究也基于生命周期理论，建立代际交叠模型，研究发现我国房价持续上涨的人口因素，是青少儿抚养比例的下降和老龄人抚养比的上升[3]。王拉娣、安勇和王佳（2014）认为银行信贷对房价有单向引导关系[4]。综上，目前的文献大多仅从实证单个角度研究分析了人口结构或者信贷对于房价的影响，并没有把它们结合起来系统性地探讨人口结构和信贷整体变化对房价的影响机制。

1.1 模型构造

本文构造的“人口—信贷—房价”模型为：

V =c+？琢 V +？琢 V +？琢 V +？琢 V +？孜t

其中，V =1n（pt/pt-1）为时期t的房地产价格的变化率；V =1n（mt/mt-1）为人口总量的变化率；V =1n（？姿t/？姿t-1）为人口结构（以老龄人口抚养比表示）的变化率；V =1n（1t/1t-1）为银行信贷的变化率；V =1n（GDP /GDP ）为实际人均GDP；？孜t为误差项。

1.2 数据来源与指标说明

选取1998—2018年嘉兴市房价作为实证研究样本，在嘉兴对接上海示范区的政策下，以人口、信贷、人均GDP、居民收入、人口抚养比为变量，构建“人口—信贷—房价”模型，对嘉兴未来的房价进行预测。数据来源于CSMAR数据库、嘉兴市统计年鉴、金融统计年鉴等，表1为各个变量的描述性统计指标。

为了验证“人口—信贷—房价”模型在嘉兴市房地产市场的适用性，本文采用了多元回归的方法对影响因素因素进行分析计算，对模型进行验证并与实际数据进行比较，表2展示了“人口—信贷—房价”模型中，各影响因的回归系数以及回归系数的t统计量。

模型一，考察人口总量变化率V 和人口结构变化率V 对房地产价格波动率的影响，而模型二加入了控制变量——实际人均GDP变化率V 。对比模型一和模型二可以发现，在加入V 后，V 和V 对V 影响程度都增大了。这表明，人口变化和经济变化对于嘉兴市房价的影响存在放大效应，其中，实际人均GDP变化在人口数量变化和人口老龄化变化对房地产价格的影响方面，存在明显的强化效应。模型中变量系数代表了该变量的弹性。

模型二中，V 的系数为0.191 605，表明人口数量增加1%，房地产价格会随之增加约0.19%；而V 的系数的为-0.903 012，表明老龄人口抚养率增加1%，房地产价格会随之减少0.9%。

模型三，考察了银行信贷变化率V 对房地产价格波动V 的影响，而模型四加入了实际人均GDP变化率V 。对比模型三和模型四可以发现，在加入V 后，V 的影响系数增加了约0.011。这表明，模型二估计出的V 系数可能包含有银行信贷的影响。模型四中的V 系数约为0.21，表明银行信贷余额增加1%，房地产价格会随之增加0.21%。

模型五，考察的是人口数量变化率V 、人口结构变率V 和银行信贷变化率V 对房地产价格波动V 的影响，而模型六加入了实际人均GDP变化率V 。对比模型二和模型六可以发现，在加入V 后，V 和V 的系数绝对值都得到了不同程度的变化，V 的系数从0.191 605增加到了0.194 865，而V 的系数从-0.903 012变为了-0.827 876。

根据研究结论，横向对比数据分析结果，可以发现在对房地产价格波动的影响上，人口与信贷因素存在明显的相互推动和放大效应。

基于嘉兴在“对接成为上海示范区”背景下，将信贷因素加入传统的“人口—资产泡沫模型”，构建分析人口因素、信贷因素、房地产泡沫化3者之间的关系变化对金融市场影响的“人口—信贷—房价模型”。根据模型的实证结果表明，人口因素和信贷因素对房地价变化的影响因素存在明显的相互推动和放大效应。以期分析过程和所得结论，在维持金融市场稳定性方面具有一定的启示作用。