合肥房地产价格波动与金融稳定研究

刘超

房地产业是在一个国家起着骨干性、支撑性作用的产业，一点轻微的波动都会改变国民经济，政府和开发商不光受房地产价格的波动的影响，一般老百姓也受房价不稳定的影响，房地产对其余产业的影响更是不可忽视，所以社会的稳定和民生的安稳也由房地产业的发展所决定。本文主要以合肥房地产近几年的发展为研究对象，用实证分析来找出影响合肥房地产价格的几点要素，并研究房地产市场的发展形势。如何把握好房地产市场的机会和风险，这不仅仅决定了房地产行业是否能正常健康地运行，也决定了经济能良性地循环和百姓住房得到良好解决。

一、绪论

（一）研究背景

随着我国城市建设的发展，房地产业在国民经济中的地位显得越来越重要，自从上世纪末我国对住房体制进行变革以后，特别是制定货币化住房制度后，房地产业仿佛得到了重生并且发展之快让人难以想象。当房地产业在我国已成为不可或缺和非常重要的产业之后，国家和人民也因为它的稳定发展而受到积极影响。

（二）研究意义

研究房地产价格因素，既可以帮助中国房地产市场一直稳固向前的发展，又保证房地产市场供需的根本保持平衡发展、以防市场的大起大落。

二、合肥市房地产价格现状

（一）合肥市房地产价格现状

1.合肥市房地产价格起点偏低，呈“后发”特征

作为中部城市，合肥市不是我国改革开放的试点区域。城镇化进程落后于国内先开放城市。直至上世纪90年代，我国经济体制改革触及中部地区时，作为安徽省省会城市，其城镇化进程才开端。2004年开始，合肥市房地产价格才达到全国平均水平。

2.合肥市房地产价格总体呈现波动上扬态势

伴随着合肥市经济实力提升，东部地区产业转移会对各类基础设施产生需求，地方政府的招商引资政策催化基础设施竞争，也提高了房地产需求，推高了房地产价格。

3.市场调节和政府宏观配置的双重作用

从合肥市近20年的住房价格变化情况来看，没有发生因房地产价格波动造成过热，乃至通货膨胀的现象。这一定程度上也反映出合肥市在调控房地产市场，平抑房地产价格的积极作用。

（二）合肥房地产价格存在的问题

1.住房持有和继承成本过低

由于房地产需求的增长，合肥市从2015年到2017年累计完成房地产开发投资额逐年上升，这项投资占总投资的比重也逐年在增加，成为合肥市投资的重要环节。

2.经济适用房等保障性房屋建设力度不够

当前，市场也不是一定能解决合肥市居民的住房问题，首先一些中低收入的居民希望能购买一些价格相对较低的廉租房，但是政府对这方面并没有太多的关注。

三、房地产价格与金融稳定之间的关系分析

（一）积极效应

1.提高银行业的获利水平

前述已分析出，合肥市房地产总体价格呈上扬态势，至少在用地成本不变或者轻微上升的情况下，房地产价格上涨是房地产企业获利的途径之一。价格上涨会带来利润的增加，而企业利润增加则利于贷款银行及时收回贷款，进而利于提高银行业的整体获利水平。

2.形成银企融合的合作局面

房地产商与银行业的合作与利润分享机制，一定程度上为形成银企合作提供空间。这对地产商和商业银行都是好事，其便于地产商获得稳定的融资渠道，降低拿地成本。对商业银行来说，保证相对稳定的贷款对象，一方面可降低企业信用调查和执行成本，另一方面也表现出相对稳定的获利来源。

（二）消极效应

1.不可忽略的潜在通货膨胀影响

房地产价格上涨原因较多，不管是任何单一原因，或者各类原因的综合影响，房地产价格提高识别通过产业关联对相关产业影响，这种各类产业一般价格水平的持续上涨识别为潜在的结构性通货膨胀提供温床。如果调控不当，则势必影响整个合肥市经济整体的表现预期。

2. 可能造成合肥市形成较为畸形的产业结构

一般理论认为，要素资源总是朝向报酬率较高的产业和部门。而价格是一种典型的信号来配置资源。鉴于合肥市房地产价格的普遍和持续性上涨，势必会从其他行业抽取要素，进而形成以房地产行业为主导的，集中的产业结构。

四、抑制房地产价格，维持金融市场稳定的措施

（一）优化地区产业结构

一方面，合肥市要更大幅度的支持实体经济.。另一方面，合肥市应通过大力完善公共基础建设，落实企业相关优惠政策，稳健地推進城镇化以及农业现代化的建设。

（二）完善收入分配制度

政府可以通过以下几种手段对物价进行调控，第一，政府需要和人行以及其他金融机构一起制定出适宜的货币政策，以规避虚高的物价水平。第二，物价具有一定的刚性，所以，在面对物价不断的提升，我们必须要提高广大人民的收入，完善分配制度，扩大市场供给来变革收入的分配模式。

（三）完善金融相关政策

合肥市需完善银行相关机制，鼓励民间金融机构与银行竞争，打破银行原有的垄断地位，提高银行信贷的效率。不仅要稳步推进利率市场化，还要在金融资源的配置和人民银行中要利用好货币政策工具，同时让市场机制发挥主导作用。还有，要加速金融业务的创新，引入市场化直接融资模式，完善多元的融资体系。

四、结语

本文以我市房价为研究对象，分析了它的构成因素，并且分析了其上涨的因素。住房作为人类衣食住行的其中一方面，关系到我们的日常生活。本人在论文的写作和学习的过程中，对我市的房价有了更加深入的了解。我觉得合肥楼价短期内将调整但长期仍将上涨。房价波动的问题已经是多年而来的老问题，要合理的调控它，来维持金融市场稳定，绝不是短时间就能达到的，即使出台了对改善房地产市场有用的措施，到其发挥作用也有一定的时间。（作者单位：安徽三联学院 经济管理学院）