房地产交易中的风险探讨

【摘要】房地产业在拉动经济、刺激消费中功不可没，但也隐藏着巨大的经济风险，进而对国民经济、社会发展及百姓生活产生巨大影响。针对房地产交易市场中存在的风险隐患，我们应该清醒认识正确面对，采取相应的调控措施。本文对房地产交易中重点关注的交易风险进行全面分析，并提供了相应的防范措施。

【关键词】房地产交易;风险;防范措施

现代房地产是一个国家国民经济的重要产业或支柱产业，它与国民经济发展和人民的生产生活休戚相关。随着我国改革开放的不断深化和城市化进程的加快，人口流动日益活跃，房地产在市场份额中占比越来越重。在房地产业蓬勃发展的同时，行业弊端随之呈现，房地产交易过程中出现多样化的风险隐患。

1、房地产交易中的风险

1.1政策风险

从某种程度来说，我国政策因素对房地产市场影响更为敏感。随着政府公积金贷款、房贷首付比例、购房补贴、交易契税及营业税减免等一系列“去库存”刺激政策的实施，一方面，一线城市和部分强势二线城市房价出现“非理性”上涨，去库存效果明显，开发商、炒房者使用首付贷、转按揭、P2P、众筹等融资杠杆，存在较严重的房地产投机现象;另一方面，人口流动结构的差异难以在短期内促使三四线城市购房需求回升，致使三四线城市去库存压力仍然较大，去库存的救市政策未能起到实质效果。在城镇化进程中，人们对房价上涨的心理预期较高导致了盲目的炒房行为，购房者预期受到影响，潜在的政策风险较多。

1.2法律风险

由于目前我国房地产法律体系还不完善、人们的法律意识比较淡薄，法律风险成为当前房地产交易中容易忽视的问题之一。在房地产交易环节中的风险主要在销售和交付阶段，表现于销售陷阱、虚假广告、不平等的买卖合同、假按揭、产权不明的房屋买卖、延期交付等法律风险。房地产行业的市场环境变动频繁，加上政策方面的作用影响，容易造成行业发展速度过快而相关的法律法规更新不及时出现的滞后现象。尽管我国在房地产领域给予的关注度正不断提升，但随着市场形势的复杂化，难免出现法律法规覆盖不到或是政策监管疏漏的情况。

1.3交易相关人的风险

房地产交易手续复杂，耗费时间周期长，流程中涉及相关人主要有交易主体、房地产中介等，包括买卖双方或开发商，销售商，咨询、评估、经纪人员等。开发商追求自身效益，不按规划建设、不按合同履行义务;销售商通过虚假广告吸引消费者;不正规的房地产经纪机构越权交易、非法交易，从中渔利佣金以外的利润。普通百姓对交易环节不熟悉，市场信息不对称，买卖双方法律知识及风险防范意识不够，给少数不法分子有机可乘，稍有不慎掉入购房陷阱。

2、房地产交易风险的防范

2.1交易主体的风险防范

交易主体的风险，应从交易当事人的角度出发，倡导推崇诚信理念，建立诚信为本的社会道德意识。作为消费者，购房人必须提高自身对房地产相关基础法律法规知识的认知程度，在进行房产购买和交易之前，充分熟悉交易的原则和规定，在熟悉了交易流程之后，才能够及时的发现交易过程中存在的问题和隐患。作為开发商，虽然利益对于房产企业来说至关重要，但必须秉持基本的商业道德，严格遵纪守法，关注商品房预售和交付的时效性，在规定时间内保质保量的完成项目的建设，提高自身的守约意识。作为销售商，诚信经营，杜绝一房多卖，不使用具有欺诈性的广告和宣传资料。作为中介机构，依靠市场口碑换取企业的发展空间和行业竞争力，充分树立自身的良好社会形象。

2.2行业监督管理，建立监督机制

对交易环节和交易主体实行适合的管理手段，争取做到每个环节都有章可循，形成完善的管理体系，确保调控措施的执行效果。除调控措施和规范准则外，利用法律法规杜绝非正常的交易行为，使交易市场处于有底线、可控制的状态中。

建立房地产交易的全过程监管制度。针对商品房交易，完善商品房预售许可、销售公示、房源核验、网签备案、资金监管、验收交付、信用管理等监管措施。针对二手房交易，实行房源信息发布管理、房源核验、合同网签、资金监管、成交价格和租金定期发布等制度。针对行业管理，从完善开发企业、经纪机构、销售机构资质备案制度，强化从业人员信息公示和从业管理入手，建立行业信用评价体系，建立房地产市场信息体系，从政策层面引导信息公开，推进建立房地产市场监管长效机制。

健全部门联动机制，各级职能部门对开发企业、中介机构加强监督，定期或不定期地对其交易活动进行抽查，使其在强有力的法律约束下，有制可遵，有章可循。改变开发企业和中介机构被动监管的模式，通过增强自身的服务、质量水平，由被动监管变为主动监管，积极配合职能部门对其的监督。

2.3实行稳健的政府调控政策

由于受市场经济体制主要靠市场进行自我调节，再加上房地产行业交易金额普遍较大的特性，导致了房地产行业的波动性比一般行业更大，更频繁。政府应该通过稳健的调控手段，制定针对房地产行业的调控措施，以期尽量避免房地产行业发生不可预估的巨大波动，从而造成极其严重的不良影响。同时，也需要重视房地产市场的区域性特征，出台差异化的地区指导政策，做到“因人而异”。政府从宏观的政策层面加强金融宏观监管，保证金融体系的基本稳定，建立遏制房地产投机的长效机制。

结语：

房地产交易涉及内容繁多，涵盖民生发展。交易风险，直接影响消费者的切身利益。随着经济发展，百姓的价值观在发生改变，房地产交易风险也直接影响房地产市场的有效运转。在经济“稳增长”与“防风险”过程中，必须提高对房地产交易风险防范的重视度。政府及相关部门应发挥自身的职能作用，做好房地产市场信息体系的建设，加强房地产信息的安全管理，培养相关人员职业诚信素养，切实防范风险的发生，从整体上为安全交易提供强大保障。

参考文献：

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[4]邓连引.律师解析房地产法律风险与防范.光明日报出版社，2014.2.

作者简介：

吴翠仙，江西省新余市房屋置业担保有限公司，江西新余。