住房变迁中的改革开放

文/雨凡

主持人/纯朴 记忆邮箱：yuminjie611@163.com

私房的社会主义改造

新中国成立后，大批党政军干部作为各级政权建设的骨干力量，不断从农村走进城市；同时随着第一个五年计划的开展，城市从农村招收了大批工人，这些新招的工人在城市安家落户。随着社会安定，人民基本生活条件得到保障，我国进入了第一个生育高峰期。城市人口剧增，城市原有的住房已远远不能满足城市人口急剧增长的需要。虽然新中国成立后，因为没收官僚资产阶级和国民党军政人员的住房归公有，使新中国诞生了第一批公有住房，但仍远远没能解决越来越严重的城市住房拥挤问题。

1955年12月16日，中共中央书记处第二办公室向中共中央提交了一份《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，明确提出对城市私有房产进行社会主义改造。该文件提出了“经租房”的改造思路：“对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制”。推行“经租房”政策，动员有房者出租私有住房。1956年1月18日，中共中央批转了这份文件，提出对城市房屋私人占有制的改造是社会主义改造的一个组成部分，应以赎买的形式进行，并要求在一两年内完成。1958年，北京市私房改造领导小组开始制定和实施“私有出租房屋的社会主义改造”。稍后，各省、直辖市纷纷效仿，很快推广至全国。

按照当时的做法，改造房的面积起点在大城市一般是建筑面积150平方米（合10间房），中等城市一般是100平方米（约合6-7间房），小城市（包括镇）一般是50到100平方米之间（约合3-6间房）。政府房管部门负责“经租房”的经营，并把租金的20%至40%给“经租房”的业主。从1956年到1965年，超过1亿平方米的私有住房被公有化。私房多的，政府通过赎买，将房子收归公有，房主留下仅够自己住的住房。1964年7月，政府正式宣布私人租赁性质的住房关系基本不再存在了。到1978年，我国城镇住房中74.8%为公有住房。

北京的大院和上海的工人新村

私房公有化并未从根本上解决城市居民住房难的问题。那时北京、上海、天津等大城市的普通工人家庭多数只能住在一间平房里，一家三代六七口人挤住在一间十几平方米的房间里是很常见的现象。在这种情况下，国家陆续投资建设了许多居民住房，其中最典型的是20世纪50年代兴建的北京大院和上海工人新村。

1950年，为保护古都北京的老建筑，军队大院留在了北京西郊城外。从公主坟一直到北京西山脚下，空军司令部、海军司令部、通信兵司令部、总后勤部、总参谋部、炮兵司令部、装甲兵司令部、工程兵司令部（后来是基建工程兵）、铁道兵司令部等大院，以及军事医学科学院、解放军总医院（即301医院）等鳞次栉比，依次排开，一直延续到西山脚下的北京军区大院。

高校大院则集中在北京的西北面。20世纪50年代初，北京学院路上自南向北建成了著名的“八大学院”（中国地质大学、北京航空航天大学、中国矿业大学、北京林业大学、北京大学医学部、北京科技大学、中国石油大学、中国农业大学）。清华、北大、人大、民族学院则位于跟学院路平行的白石桥路和海淀路上，也都是一圈一大块地，由国家统一拨款兴建。而国家和市属机关的宿舍院，则散布在城外各处，其中三河里地区是主要的集散地。

中国的工业中心上海则主要是解决大批工人的住房问题。为将工业化作为经济发展的主要目标，提出“通过增加产业工人数量，把畸形的消费型城市转变为生产型城市”，并实行“低工资高就业”的经济政策，上海聚集了大量的产业工人，其中仅纺织工人就有四五十万之多，居住环境普遍很差。

1950年，根据中央的指示，当时的上海市市长陈毅指出：“目前经济状况好转，必须照顾工人的待遇和福利。”在此背景下，曹杨新村“1000户”工人住宅（实际建造1002户，即曹杨一村）和“两万户”住宅先后应运而生。之后又在沪东、沪西两个工业集中分布区建设了多个工人新村。

同时，全国各地其他各类“家属院”、居民点，采用的都是由政府出资建造，然后通过单位或房管局把房子租给单位职工或城镇居民，这种福利分房制度由国家定面积、定标准，不能转租，更不能买卖。国家会收取一定金额的租金，但是租金很低。1951年，国家把房屋租金支出比重确定为职工家庭全部工资的7.48%，1955年定为收入的4.2%。这些象征性收取的租金在用于住房维护之后就所剩无几了，根本不可能有多余的资金去投资建设新的住房。

由于“公房”制度长期实行无偿分配和低租金的福利体制，住房的投融资机制被严重扭曲。1952年-1978年，中国包括农村住房在内的住房总投资仅占同期基本建设投资的1/10不到。这种住房投资严重不足所导致的直接后果就是，20世纪70年代末，全国主要城市均面临着住房严重短缺的问题。据统计，1978年，城市人均居住面积从1950年的4.5平方米下降至3.6平方米，缺房户869万户，占当时城镇总户数的47.5%。

筒子楼：一代人的城市记忆

“筒子楼”一般建于20世纪六七十年代，又称兵营式建筑，主要由一些工厂和学校为解决职工住房紧张而修建。筒子楼的每层楼上有一条长长的走道，走道一侧或者两侧像学校宿舍那样，排着十几、几十号房，每户都没有独立卫生间、厨房，每层有一处或者两处大家公用的厨卫。当然，关于“筒子楼”的记忆不仅仅是拥挤、嘈杂，更多的是人与人之间的温情。曾在河南郑州王庄煤矿工作过的李庆伟回忆说：筒子楼的3楼一共住了20家，大部分是拖家带口的职工。每天中午或晚上，大人下班，孩子放学，筒子楼里就热闹起来了。各家门前的火炉冒着火苗，各家的主妇洗菜、切菜、剁肉，砰砰啪啪，不知谁家男人和谁家女人说了句什么笑话，楼道里顿时发出一阵笑声。孩子们则在楼道里奔跑、嬉闹。那时，电视还不太普及，有电视的人家屋里便聚集了一堆孩子，捧着脸，歪着头，津津有味地看着电视节目……谁家夫妻吵架、拌嘴，邻居们常常不请自到，数叨数叨男人，劝劝女人……逢年过节，谁家要是炸个馓子或是从老家带回点土特产，常常是要给各家送上一些。平时谁家要是遇到了急事、难事，只要说一声，邻居们你30元、他50元送过来，很快就解了燃眉之急。筒子楼里的邻居们就像一个大家庭，大家相处得是那样的融洽、和谐。

那个时候，公房分配的原则主要是论资排辈，按结婚与否，工作时间长短，级别、职务、职称的高低，居住人口数量的多少等一系列条件排队。

由于福利分房中存在的行业、单位、个人分配中的不公平问题日益凸显，加上人口的急剧增长，城市住房紧张的问题日益突出。如何让普通中国人真正实现“居者有其屋”，成了摆在当时中国领导人面前亟须解决的民生大问题。

1978，邓小平想给儿子买房

据时任国家建委副主任的张百发回忆，1978年10月20日，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾问随行的工作人员“居民住房可否成为商品”，但当时在场的没有一个人敢回答，邓小平于是又自言自语说，“如果房子算商品，我这几年也还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他”。

这年秋天，邓小平访问新加坡。他特地听取了当地官员关于公共住房计划的介绍，并登上高楼，鸟瞰当地的住宅小区。访问结束后，他又突然走进当地的一个普通民房，认真看了看每个空间，特别是洗澡间，并不住称赞。9月，在北京召开的全国城市住宅建设会议上，时任国务院副总理谷牧传达了邓小平关于解决住房问题的指示：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款；把个人手中的钱动员出来，国家解决材料。之后，1979年第18期《基建调研》杂志发表了哈尔滨住宅建设总公司《关于住宅商品化的设想》，公开提出了“住宅也是商品”的观点。1980年1月第二期《红旗》杂志发表《怎样使住宅问题解决得快些？》一文，论证住宅不仅是个人消费品，而且是商品，私人购房与社会主义制度并不矛盾。住宅到底是不是商品这个话题一时成为当时社会讨论的热点。

然而住房问题毕竟涉及的范围广，中国房改需要更大的推动力量。1980年4月2日，邓小平在北京一片灰旧低矮的建筑物旁同胡耀邦、万里等谈到建筑业和住宅问题时说：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了……将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。”

这就是著名的《邓小平关于建筑业和住宅问题的讲话》。最初是1980年4月13日全国基本建设会议期间，由时任国务院副总理姚依林向大会口头传达。不久，1980年6月中共中央和国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式提出实行住房商品化政策，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住房”。

这是对新中国成立后把住房看作福利品的传统观念的一次重大颠覆。从此，住房制度改革在各地逐步展开。1991年6月7日《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》说，“我国城镇住房制度改革，自从邓小平同志1980年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开”。

正是邓小平的这次谈话，开启了终结中国福利住房制度的破冰之旅。到1980年10月，全国开始有128个城市和部分县镇开展了私人购买、建造住宅的工作。

1980，中国第一家房地产公司横空出世

1980年1月8日，中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司成立了，当时的深圳房地产管理局副局长骆锦星兼任公司总经理。说是公司，其实只有5个人，除了总经理，还有财务、出纳和两个技术员，他们的资产是4部旧单车，一间平房和几张桌子，4万元港币的开办费是从香港商人那里借来的。成立公司的目的只有一个：和香港商人合作建房子。

此前，因为缺少资金，46岁的骆锦星正为解决两万平方米干部住房发愁，偶然听一个香港朋友说，你这个局长是在端着金饭碗要饭，为什么不可以你们出地，港商出钱，合作建房，利润分成？这话把骆锦星吓了一跳，在当时，出让土地是要犯法的。但香港朋友的这个提议还是挺让他心动的，于是他与深圳市委政策研究室的一帮人经过冥思苦想，终于在《列宁选集》的“住宅问题”一节中，查到列宁引用过恩格斯一段话：“……住宅、工厂等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。”骆锦星连夜向时任深圳市市委书记的张勋甫报告，后者也引经据典地表态：“《共产党宣言》中还说‘剥夺地产，把地租用于国家支出’，你们就先干着试试看吧。”有了这一表态，找投资并没有费多大事儿，一位香港老板骑着自行车到深圳来，坐在一个破凳子上谈成了这次合作。没过多久，中国第一份合作建房合同诞生了。

这年9月，北京成立了全国第二家房地产公司──北京城市开发总公司，拉开了开发北京房地产的序幕。

这一年还有一个文件应该被记住，那就是《全国城市规划工作会议纪要》。这个纪要明确表示，对新建小城市、卫星城、现有的城市新建区、旧城成片改造区，都应该考虑“组织开发公司，实行综合开发”。作为一个行业，“房地产”于1984年有了自己的正式名字。国家计委、经委、统计局、标准局等于这年批准颁布了《国民经济行业分类标准和代码》，首次正式将房地产列为独立的行业。

福利分房的终结

中国最初的住房改革是尝试以成本价对住房进行销售，结果效果并不理想，1979-1981年整个试点改革期间，全国仅售出3000套住房，出售的新建住房只占同期新建住房的两千分之一。1982-1985年又开始试行“三三制”售房，即个人购房只需支付1/3的房价款，其余2/3由地方政府及职工所在单位分担补贴。可是，这种补贴售房改革却让地方政府和单位背上了沉重的财政负担，严重制约了经济的发展。同时公房的低租金制度，租买比价不合理，也使得公房体制内的人们对自购住房兴趣不高。在各方的不满声中，补贴售房试验于1986年3月被叫停。此后，中国房改的重心从单纯推动售房转移到推动租金改革，希望“以租促售”。1986年，国务院住房制度改革领导小组提出了“提高工资、变暗补为明补、变实物分配为货币分配、以提高租金促进售房”的整体房改思路。

综观20世纪80年代不管是公房出售还是提租住房改革措施，不但没有从根本上解决住房危机，反而还扩大了原来的不公平。此后中央政府连续发动了两轮全国性房改，中国城镇住房一度进入福利分房和商品房并存的双轨制或“二元制”城镇住房体系，但福利住房制度依然占据主体。由于住房分配体制未发生根本变革，大多数职工能够继续从福利住房中获益，对商品住房的需求并不迫切。同时长期的低工资制度也使得多数人根本买不起商品住房，再加上没有贷款买房、按揭等住房金融工具的配合，商品住房的发展在1994年至1997年遇到瓶颈，房地产市场如一潭死水，商品住房销售面积年增长率停滞不前。其中个人购买的比重虽然自1986年的14%到1994年首次突破50%，但之后也停留在50%～60%，没有更大的突破。1997年爆发的亚洲金融危机，给中国房地产业的发展带来了转机。为应对危机，扩大国内需求，把房地产业尽快培育成为新的经济增长点，成了当时中央政府的共识。而发展房地产业，势必要求城镇住房制度完全变革，彻底取消与计划经济相适应的福利分房制度，才能让房地产业找到足够的发展空间。

1998年2月28日，时任国务院总理的朱镕基主持召开国务院房改领导小组第三次会议，并亮明了自己的态度：“要做个决定，今年下半年停止福利分房。”同年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这份后来被称作房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住房货币化、私有化”为核心的住房制度改革。

南京市鼓楼区某小学一位教语文的女老师回忆，在听到今后不再分福利房的消息后，竟然哭了。她觉得很失落，很迷茫，“我刚到学校的时候，校长曾指着学校后边的一块空地说，3年后，这里就是你们的房子。当时我很高兴，从来没有想过自己要买房子。现在国家不分房了，我自己哪有钱买啊？”为了搭上福利分房的“末班车”，许多城里人连婚姻也开始功利起来，有的人还没女朋友，立刻到乡下相亲找个女孩结婚；有的结婚没几年，已经分过一套房子的，听说30岁以上的大龄单身青年也可以享受房改待遇，立刻与另一半“假离婚”。

随着福利分房的终结，中国的房地产业在十多年间得到快速发展，一幢幢高楼拔地而起。那位对失去福利分房机会倍感失望的南京鼓楼区的女老师，省吃俭用存了10多万元，又向亲戚朋友借了一些，于2005年在南京近郊买下了属于自己的一套住房。

不过，在告别了拥挤的居住记忆后，普通中国人又迎来了高房价的痛苦，因此，不时有人感叹：“一辈子的打拼就为了一套房。”甚至几代人的打拼才能够在北京、上海、深圳、广州等大城市买上一套房。可见，深化住房制度改革，让普通中国人真正实现“居者有其屋”，不让住房与民生渐行渐远，仍是当前摆在中央和地方政府面前急需解决的重大课题。