韶关市房屋租赁市场的探索与实践

摘要：从2017年起，中央政府的租房租赁政策接踵而至，地方政府的配套政策层层加码；在市场方面，我国城市平均常住外来人口占比在30%-60%之间，住房需求非常大，但是房价高且不降，加之租房市场信息不对称、收费不透明、二房东猖狂等原因，“租房难”的问题日益凸显。本文立足于韶关市，在通过充分分析房屋租赁市场痛点的基础上，成立专业的租房品牌管理商，探索韶关市房屋租赁发展的解决方案。

关键词：房地产市场；房屋租赁；长租公寓

我国每年有约2.5亿流动人口，一线城市每年新增人口超110万，北上广深常住外来人口占比约40%，住房需求非常大。但是房价太高，租房市场信息不对称、收费不透明、二房东猖狂等原因，“租房难”问题日益凸显。另外，住房租赁政策层层加码，力推房屋租赁市场进入发展快车道。“星宿计划”通过充分了解和分析房屋租赁市场存在的痛点，在此基础上，成立专业的租房品牌管理商（或者而运营商），提出对房屋租赁市场的解决方案，从而探索并发展韶关市的房屋租赁市场。针对这些问题，本文将以“星宿计划”为例，探索和实践韶关市房屋租赁市场的发展。

1.韶关市房屋租赁市场发展的条件分析

1.1 市场条件

房屋租赁市场的供需失衡。目前我国出租房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，而我国每年约有2.5亿流动人口，这意味着剩下的0.1亿套供1.6亿人口瓜分，供需严重失衡——人均仅0.06套。在全国大背景下，韶关市也不例外，广东省统计局数据显示，韶关市常住人口与城镇化人口年增长率7%左右，根据广东省人民政府公布的《广东省人口发展规划（2017-2030年）》，2020年韶关市将成为大城市，作为沿海城市，人口流入产生的住房需求量将越来越大。而供给端，目前韶关市供租赁房源占住房供给量比例不到10%，由此形成供需失衡的局面。

房价收入比例失衡。房价收入比=住房价格/城市居民家庭年收入，用于衡量房价与居民收入的匹配程度，在3-6倍之间是合理的，而韶关市超过了7倍，这表明房价超过收入承载能力。同时，租房收入比=个人住房租金/个人可支配收入，在30%以内较为合理，而韶关市超过了40%。这说明，从收入角度来讲，租房依然是比较经济的住房选择。

1.2政策条件

我国房地产市场属于政策市场，政策先行的重要性不言而喻。本文通过梳理国家层面、广东省层面与韶关市层面的租赁住房政策，可以得出：1）政策惠及范围正逐步从房源向土地供应、房源、监管、金融、租购同权等全方位扩展；2）从行业性质与政策内容可以看出，住房租赁系列政策的长期性确定；3）政策推动使租房成为房地产市场未来的一大新增长点。

2.房屋租赁行业的产业链构建

2.1产业链上游——房源供应

房源供應：主要为租房运营管理市场提供房源，包括个人租户、地产商、酒店集团、其他闲置房所有者、政府等。具体来看，个人租户通过将个人暂且闲置的住房直接出租或通过中介出租的方式提供房源，地产商或酒店集团将将存量物业改造成公寓或新建公寓，其他闲置房所有者将工厂、仓库等闲置房改造成租赁住房，以及政府提供的租赁住房等。

2.2产业链中游——租赁运营管理方+中介+房屋装修、家装、融资等供应链服务方

房屋租赁运营管理方。运营租赁住房获得收益，主要通过自建、收购、租赁、托管等方式获得经营权，包括中介系、房地产开发商系、酒店系、创业系等四大系列主体。

房屋内部装修改造。主要包括家具家居、家电、家装、智能硬件等供应商及服务平台，服务方式为购买与租赁。

外部增值服务。如租户提供超市、KTV、健身房、酒吧、餐厅等增值服务。

融资。租房市场产业链的企业都存在融资环节，如租房分期、家具分期等。

2.3产业链下游——租客

房屋租赁市场的产业链下游主要是个体租客，通过与运营商签订租赁协议获取实现公寓使用权。据相关数据预测，未来中国租房人口将超过30%，这意味着房屋租赁市场规模将增加约46倍。

2.4“星宿计划”对房屋租赁产业链进行整合

“星宿计划”结合韶关市本地的房屋情况，对房屋租赁产业链的认知，剖析，构思和整合。（图1）

3.房屋租赁行业的商业模式分析

目前，根据房屋租赁底层资产的性质，将房屋租赁的商业模式分为四种，分别为重资产集中式、轻资产集中式、轻资产分散式。“星宿计划”将选择轻资产集中式与轻资产分散式。轻资产分散式是管理运营商通过租赁的方式获取分布比较分散的房源，在获取房源方面具有比较优势，并且房源多样化，能够满足多样化需求。

4.韶关市房屋租赁行业发展面临的问题

4.1租赁关系不稳定，易发生违约与纠纷

通过问卷调研发现，目前，租房市场上普遍是“点对点”的租房方式，即个人房东将房屋租给个人租客，双方签订的合同比较随意甚至存在很多不签订合同的情况，这就导致租赁关系不稳定，经常发生违约和纠纷事件，违约率高达35.6%。调研资料显示违约和纠纷的原因主要有三个：无租后服务或者租后服务差（54.5%租客）、对居住条件不满意或者找到性价比的租赁住房（75%租客）、价格不合适（60%租客）等。

4.2缺乏专业的管理主体，存在安全隐患

据调查数据显示，超过80%以上的租客认为现有房东和机构运营商是不够专业的；直接经历过安全事故的租客数量占比为32.6%，认为存在安全隐患的租客占比高达43%，因为安全隐患和安全事故而“违约”的租客有12.5%。就算是存在安全隐患或者出现安全事故，“点对点”租房也容易出现无法追责，房东也会尽可能逃避责任。

5.“星宿计划”的解决方案

5.1对房屋租赁产业链进行有效整合

对房屋租赁市场的产业链进行整合是本项目的创新之处。由于“星宿计划”属于运营管理商，处于产业链的中间环节和核心环节，上游市场和下游市场均不为自身控制、但又要利用上下游市场，因此必须对产业链进行整合，与上下游企业展开战略合作，才能获得资源与市场，实现长久稳定的发展。

5.2保证房源供应的充足性与多样性

房源供应的保障是项目运营的前提。目前，韶关市还没有一家专业的房屋租赁品牌运营管理商，但是闲置房源较为丰富，重点在于如何将这些闲置房屋集中并利用起来。“星宿计划”拟通过以下方式获取闲置房屋：

1）工作人员踩点；

2）成为公司官网和APP，设置“房源搜集”服务板块，为拥有闲置房屋的戈尔诺或者机构提供租房或者房屋运营管理的渠道和服务；

3）通过广告投放、宣传页等方式推广，从而获取房源；

4）与地产开发商、酒店运营商等机构合作，获取集中式房屋。

5.3强化“星宿计划”内部管理的长效机制

“星宿计划”作为租赁房屋的运营管理方，拟从租客手中收取一年的租金作为保障金，以此避免租客违约，维护自身权益。同时，为了降低租客的违约率，“星宿计划”会根据房屋的情况分出以装修和未装修的实情来将房屋详细地址、周边人文环境、交通状况、周边商圈与娱乐设施等进行调查、归纳、总结，使租赁方一目了然，更快達成合同。对于内部管理的另一个方面是组织管理，“星宿计划”在掌握一定房屋资源进行标准化后，施行分时租赁管理，建立房屋租赁管理系统并组织各个部门开展工作。

总结

本文以“星宿计划”项目为案例，探索韶关市房屋租赁市场的发展和实践。研究结论为：1）目前韶关市房屋租赁市场发展存在的痛点主要包括租赁关系不稳定、缺乏专业的管理主体、房屋闲置与住房难的“矛盾”和融资渠道不够通畅等几个方面；2）“星宿计划”的解决方案主要为：主要从设立专业的品牌管理公司——“星宿置业有限公司”、对房屋租赁产业链进行有效整合、保证房源供应的充足性与多样性、强化“星宿计划”内部管理的长效机制等四个方面着手。

参考文献：

[1]许漫.城市房屋租赁市场发展状况及对策探讨[J].中国市场，2018（01）

[2]朱仁友，黄斯琪.我国房屋租赁市场发展缓慢的制度原因及对策[J].企业经济，2018（04）

[3]金朗，赵子健.我国住房租赁市场的问题与发展对策[J].宏观经济管理，2018（03）

作者简介：

杨德志（1997- ），男，韶关学院，体育教育专业学生，研究方向：管理学。