租赁住房的绿色设计探索

■ 江 晨 JIANG Chen

0 引言

党的十九大报告明确提出了“房住不炒”的定位，要求“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。作为超大城市，上海市常住人口的住房需求多样化，为了使市民能够通过租房实现安居乐业，需要进一步发展有序规范的住房租赁市场[1]。《上海市住房发展“十三五”规划》中的“发展目标”指出：“要培育发展住房租赁市场，尤其是在产业集聚区、交通枢纽地区、商办过剩地区重点发展租赁住房，预计至2020年累计新增供应租赁住宅70万套。”

推进绿色建筑发展，是加快生态文明建设，走新型城镇化道路的重要体现，是促进节能减排和应对气候变化的有效手段。在租赁住房大力发展的当前，推进租赁住房绿色建筑设计，既能加快建筑绿色化进程，又能有效缓解资源、能源消耗带来的压力，同时，还可以提升租赁住房居住品质，增强租赁群体的幸福感、获得感，助力上海打造成为有温度的创新之城、人文之城和生态之城。根据《关于明确本市自持租赁住房建设规范和相关管理要求的通知》（沪住建规范〔2017〕9号），租赁住房应按照低碳、环保、可持续的理念设计、建设和运营管理。

租赁住房因其特有的属性，在户型设计、功能配套、管理模式等方面与一般的商品住房有所不同，在进行绿色建筑设计时，应充分考虑其特点，有所侧重。目前，关于租赁住房绿色建筑设计方面的文章并不是很多，本文基于上海某租赁住房的设计定位，探索研究适宜的绿色建筑关键技术，可为其他租赁住房绿色建筑设计提供借鉴。

1 租赁住房绿色建筑实施特点

因设计、运营管理方面的特点，租赁住房在绿色建筑实践方面，相对于一般商品住房，具有以下几个方面的优势[2]。

（1）租赁住房的建造及运营管理都由建设单位实施，便于设计、施工时对绿色建筑新技术、新材料的应用及统一管理。同时，租赁住房用户个性化需求较低，在满足功能需求的前提下，可进行户型模数化、标准化设计，有利于工业化生产的预制构件、整体厨卫等绿色建筑技术的应用。

（2）租赁住房基本为全装修交付，空调、照明、厨卫等设备配置齐全。至于节能灯具、节能空调、节水器具及可调节遮阳措施等相当一部分绿色建筑技术，是在住房全装修的基础上才得以实施。租赁住房的全装修为绿色建筑设计提供了发挥空间。

（3）相对于一般商品住房，租赁住房由于集中运营、集中管理，更容易实现绿色运营管理；雨水回收、节水灌溉等对后期运营维护要求相对较高的绿色建筑技术的应用效果更有可能实现。另外，通过制定合理的管理制度，可实现建筑运行过程中的节能降耗。

2 上海某租赁住房绿色建筑设计

2.1 项目概况

本项目位于上海市虹桥商务区北侧，建筑占地面积为3 856.88m2，总建筑面积为33 284.88m2；其中，地上建筑面积22 384.88m2，地下建筑面积10 900.00m2，容积率为2.0。项目包括1栋13层高层住宅（含配套公建）和2层地下地库，其中，地上1层、2层局部为裙房（图1）。

本项目用地性质为租赁用房，整体设计为开放式街区。考虑到租赁住房的属性，项目注重户型设计，强调紧凑型布局，空间组合灵活、功能齐全，各功能用房面积适中，符合本地租客的家庭构成和生活习惯。设计目标为绿色建筑二星级，有意打造为城市标识性建筑。

2.2 绿色建筑关键技术应用

2.2.1 节地与室外环境

本项目在规划布局时，充分考虑建筑室内外的日照环境及住区的风环境，超半数住宅套型满足冬至日有效日照时间不少于1h的要求，符合《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则》的相关规定，且场地内风环境有利于室外行走、活动舒适和建筑的自然通风。

基于城市土地集约发展的理念，规划项目用地指标，其人均居住用地面积为10.87m2。另外，为缓解地面空间的压力，合理开发利用地下空间作为车库和设备用房等，地下建筑面积与地上建筑面积的比率为0.49。

为改善住区的环境质量，调节住区微小气候，项目采用由乔、灌、草结合的复层绿化，住区绿地面积为3 629.57m2，绿地率35%；另外，场地内大面积的集中绿地结合西侧城市绿地，形成共享城市公园，使人均公共绿地面积达到3.80m2。

本项目设置绿色雨水基础设施，采用下凹式绿地、植草砖、透水砖等进行雨水调蓄、下渗，降低地表雨水径流量，年雨水径流总量的控制率可达70%，可延缓雨水高峰时的流量，减轻排水管网负荷。

为满足居民生活需求，场地1km范围内设有5种以上公共服务设施，涵盖教育、医疗卫生、社区服务、市政公用、市政管理等方面；同时，场地出入口步行距离500m范围内设有4条公交线路，方便居民选择公共交通工具出行。

2.2.2 节能与能源利用

本项目节能设计符合采暖、空调能耗节约65%的要求，综合考虑防火安全与节能，选取围护结构保温措施：①住宅外墙采用XPS板内保温系统，厨房采用XA-FLL无机保温膏料 I型内保温系统，配套公建外墙采用岩棉带外保温系统；②屋面保温材料为XPS板；③住宅卧室等区域楼板采用XPS板预制叠合楼板保温系统，厨房、卫生间楼板采用水泥基无机保温砂浆；④门窗洞口四周设20mm厚水泥基无机保温砂浆，外窗（含阳台门透明部分）采用5中透光Low-E+12Ar+5（中透光）双层中空玻璃窗，传热系数为2.2W/(m2K)，气密性为6级。

图1 上海某租赁住房建筑效果图

本项目照明灯具以T5型节能灯为主，配节能型电子镇流器，补偿后功率因数不小于0.9；住宅建筑的楼梯间和公共走道采用节能自熄开关控制，变电所变压器能效等级达到2级。住宅楼采用分体空调，配套裙房采用多联机系统，空调设备能源利用效率满足《居住建筑节能设计标准》（DGJ 08—205—2015）的相关要求。

2.2.3 节水与水资源利用

本项目充分利用市政供水压力，地下车库、住宅一层配套用房采用市政供水管网直接供水。供水系统配水支管处供水压力＞0.2MPa者，均设支管减压阀，控制各用水点处水压≤0.2MPa。

采用雨水回收利用系统，对局部屋面及道路雨水进行收集处理，用于绿化浇洒、道路及地库冲洗，且90%以上绿化灌溉采用喷灌。本项目雨水回用机房设于地下室一层，其工艺流程如图2所示。经计算，年雨水收集、回用量约0.15万m3。

项目采用节水型用水器具，水嘴、坐便器、小便器等用水效率等级达到二级，公共建筑中的大便器、小便器采用自闭式冲洗阀，洗手盆采用感应式水嘴。各住户、各用水单元的生活用水分别设置独立的计量水表。

2.2.4 节材与材料资源利用

本项目住宅全部采用土建与装修一体化设计，使用预拌混凝土和预拌砂浆，可有效节约资源和能源。其主体结构中，HRB400钢筋用量达到85%，在耐久性和节材方面具有明显优势。

本项目住宅采用装配整体式剪力墙结构体系，预制构件包括预制外围护墙板、预制叠合楼板、预制楼梯梯段板、预制阳台板、预制剪力墙等。其中，3～11层住宅楼板除部分公共区域和套内厨房、卫生间现浇外，其余房间楼板采用叠合楼板构造（60mm预制+70mm现浇）。预制构件用量比例约为40%（表1）。

图2 雨水回用处理工艺流程

表1 预制率计算表

装配式建筑防水是设计中的重要环节。本项目预制外墙板防水做法为：外侧水平缝与竖向缝用密封耐候胶材料防水，内侧现浇混凝土或灌浆构成防水体系。外墙板接缝处密封胶的背衬材料选用聚乙烯塑料棒或发泡氯丁橡胶，且直径不小于缝宽的1.5倍。

2.2.5 室内环境质量

本项目在进行住宅居住空间设计时，充分考虑室内声、光、热环境的营造以及空气品质，注重自然通风、自然采光，在满足居住舒适度的同时，达到节能目的。

卧室、起居室窗地面积比达到1/6，住宅建筑与相邻建筑的直接间距，以及与基地南侧高层建筑之间的间距，均大于30m，能够获取良好的采光效果。住宅建筑采用可开启面积较大的平开窗，通风开口面积与房间地板面积的比例达到8%，通风效果佳。起居室、卧室等主要功能房间西向、南向外窗（包括阳台门）采用中空玻璃内置百叶活动遮阳，可有效降低建筑能源消耗，且操作方便；外窗活动外遮阳应用面积比例达到25%。

本项目地下车库设置与排风设备联动的CO浓度监测装置，当CO浓度超过30mg/m3时，会发出报警信号，并联动控制车库通风风机，从而保证地下车库的空气品质。

3 结语

租赁住房的发展对于实现“住有所居”目标意义重大，租赁住房的建设更是推进绿色低碳住宅发展的一个很好的突破口。研究租赁住房适宜的绿色建筑技术，不仅为加快实现可持续居住环境方面起到积极的推动作用，还能够为行业树立标杆，促进绿色建筑的进一步发展，同时，有助于提升租赁住房品质，保障租赁群体切身利益，具有良好的经济效益和社会效益。