浅析房地产项目工程精细化管理

文/胡岳峰 华润置地（南宁）有限公司 广西南宁 530022

陈文乐 华润置地（深圳）有限公司 广东深圳 518000

我国房地产业自1988年土地转让制度确立发展至今，历经1998年的经济危机和住房分配货币化改革及2008年次贷危机和四万亿计划，国家宏观调控和市场起伏变化把楼市推到了中国老百姓心中最为关心的事件之一。2018年总书记提出“房住不炒”重要指示，引领房地产行业趋向高质量发展的结构转型。未来人们对房地产项目的品质有更高要求和期待，因而地产项目的工程质量管理在新时代背景下显得尤为重要。如图1和图2所示，本文通过介绍引进日本精益化5S 管理和国内PDCA方法论相结合具体案例，展现房地产项目工程精细化管理的重要手段和初步成果。

图1 日本精益化5S“5 化”管理

图2 日本精益化5S 管理和国内PDCA 方法论相结合

1、可视化

可视化及数据化是精细管理的第一步。经过可视化后的部分是较为重要的，即根据可视化将快捷且恰当的活动变为可以执行的目的。可视化仅是一种手段，而不能作为目的。在PDCA 及5 个化方面，数据化是后面课题化中很重要的依据。所谓的课题就是“目标与实际的差异”，是PDCA 以及KAIZEN（改善）的基础。能够将差异最明确地表现出来的是数据。图3至图5分别是我们房地产项目中实际运用的进度质量安全可视化具体案例。

图3 进度可视化案例图（进度计划上墙）

图4 质量可视化案例图（质量实测实量统计表）

图5 安全可视化案例图(验收看板+安全色)

2、标准化

标准化是精细管理的基础。Henry Ford：“Quality means doing it right when no one is looking.”质量是即使在无人监管情况下，也能做出正确的操作。这其中，“正确”的定义有些模糊，在企业内会产生偏差。企业整体水平提升的方面需要平均化，因此存在着作为判定基础的标准。个人的判断会有失误的情况，无论在哪、无论是谁、无论何时，达成相同水平时，企业的“价值”才会得以稳固。日常房地产项目工程管理现场运用标准化动作案例如图6和图7所示。

图6 标准化拍摄(现场验收牌)

图7 标准化动作(日安全早班会+反光衣，工具式围挡+铝模爬架)

3、系统化

系统化是精细管理的一个终点。良好的状态、是自然的持续下去。在这里想对系统化做一个定义，也就是所谓“常态化”。这是5 个化的“定型化”要完成此任务，不运用可视化或者标准化、PDCA 等手段是无法达成的。另外，习惯性的因素较多，不仅是管理者，当在现场工作的人员都被完全渗透时，才有可能真的达成。在持续的过程中，改善是必须的。实际执行过程中的持续是改善的持续，即PDCA 和5 个化的不断“循环活动”。精细化管理也只是一个手段、方法，会随着时间或周边情况变化而变化。但是，精细化管理的目的是提高企业的价值，是无论何时都不会改变的。精细化管理效果和系统保障如图8和图9所示。

结语：

精细化管理愿景是：高品味+高质量+高管理=高价值，在新时代背景下我国房地产项目高质量发展结构转型期，房地产项目通过工程精细化管理以实现现场一次做对、减少返工、复制高效来实现高质量，从而推动项目良性循为企业创造价值、实现精细化管理输出效益。

图8 精细化管理阶段方向矢量图

图9 精细化管理系统保障