强制公证废止后不动产继承登记风险防范思考

摘 要：本文主要是研究在强制公证废止后，不动产继承登记法律所出现的风险情况，并分析其风险的解决策略。

关键词：强制公证废止;不动产继承登记;风险防范

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）05-0160-02

作者简介：余国锋（1966-），本科，1986年1月参加公证工作至今，福建省漳平市公证处，公证处副主任、三级公证员。

一、对如何化解不动产继承登记法律风险进行思考（一）保证申请人提交材料的真实性

继承不动产登记的前提就是保证申请人所提交资料的真实可靠性，是进行不动产继承登记的基础条件，也是不动产继承强制公证废除后最为关键的问题，同时也是保证不动产顺利继承的保障。《不动产登记暂行条例》中有明确对申请人所提交的“与他人利害关系的说明材料”进行重点审查，确保提交材料的真实性和可信性。事实上，主要是辨认其所提供的遗嘱证明、亲属关系证明、亲属死亡证明等材料的真实性。在审查如此复杂繁琐的的各种证明材料时，需要相关审查人员以严谨的态度对申请人提交材料进行审查，充分保证申请人提交材料的真实性和可信性。

（二）仔细辨认全部法定继承人的范围

不动产登记的成立主要是通过继承人的确立，而最终确立的结果则表明其为合法继承人。在《继承法》中有明确指出，父母、配偶以及子女等关系人为继承人，而继父母子女、养父母、非婚生子女以及养子女或是履行了赡养义务的女婿、儿媳，则转为代为继承或是转继承关系，而这些继承关系均为合法继承人的范围[1]。而相关部门在进行审查的过程中，对已经丧失了继承人资格的继承人应当进行仔细鉴定。继承法所规定的合法继承人范围较为广泛且人员众多、继承内容及执行环节的错综复杂、久远的继承时间、具有继承资格的继承人的审查鉴定，都为确认合法继承人身份带来一定难度。继承的法律适用需要专业的法律知识，作为专门的法律部门公证的废止，让不动产登记的增加审核的难度，因此进行不动产继承登记的首要任务就是将继承人（法定继承人、代位继承人、转继承人、可继承人）的范围确定好，根据相关的法律知识和继承知识，将每一个继承登记环节牢牢把握住，从而保证合法继承人的准确性，只有这样才能够将不动产继承登记进行下去。

（三）怎样对死亡证明材料的真实性进行验证

在进行不动产继承登记办理时，死亡证明材料的真实有效性，是受理成功的关键。而申请人所提供的死亡证明材料种类较多，包括医疗机构、公安机关、民政部门的机关证明;社区、乡镇等单位的证明;殉葬、证人、证言等证明[2]。其证明材料的种类众多，且各个地区所要求的又不是统一的，因此申请人的提交申请材料时往往需要为材料奔波多次，费时费力。由此，怎样对死亡证明材料的真实性进行验证，是进行不动产继承登记的关键问题，其死亡证明材料的印证，已经成为不可忽略的问题。

（四）怎样指导申请人对所提交的材料进行选择

在2016年7月司法部就已经有相关条例明确规定，废除继承不动产强制公证，在继承或受遗赠办理不动产登记的前提下，公证材料不再是必要的材料。但是，就目前而言，一些登记部门、地方公证处，还是保留着原有的规定，仍旧将公证材料作为继承或受遗赠办理不动产登记的必要材料。因此，在申请人提交材料时，办事人员应当主动、积极的引导、告知当事人提供材料的选择方式，包括提交材料是否需要进行公证后再进行办理，给予当事人一定的选择权，从而减轻办理过程的繁琐性[3]。给予当事人提供材料的选择权，并且真正落实到法律法规当中，是目前不動产继承登记所要解决的重要问题。

（五）准确落实众多遗嘱（遗赠）的法律效力

不动产继承登记办理的成功与遗嘱（遗赠）的法律效力是紧密相关的，也是不动产继承登记最为重要的环节。有遗赠先按遗赠抚养处理，然后再考虑遗嘱。在《继承法》中有明确规定，口头、代书、自书、录音以及公证遗嘱等，均属于遗嘱的范围，而在同一个不动产继承登记中，可能出现的遗嘱是一个或多个的，当然，出现的遗嘱种类有可能是相同的，也有可能是不同的，甚至是不用形式的遗嘱也是有可能出现的。虽然，遗嘱的形式多样且复杂，但是当事人的最终目的都是让自己尽量的享有受遗嘱、受遗赠的合法继承权。因此不动产登记部门在进行不动产继承登记时，是没有公证机关公证文书把关的前置条件的，这就要求不动产登记部门在面对各种类型的遗嘱内容、条件以及可能出现的各种复杂的情况时，要准确落实全部继承人到场确认其遗嘱的法律效力。而为准确落实当事人提供材料的法律效力已经成为不动产登记机构所需要重视的问题。

（六）有效管控好登记申请和受理环节、程序

不动产继承登记的成功，与登记申请和受理环节、程序审查的规范性是紧密相关的，同时这也是得以登记成功的基础条件。虽然相关条例与细则已经有明确且详细的规定办理不动产继承登记的申请受理、所提交的材料、书面通知出具以及材料审查等办理环节。尽管如此，在进行不动产继承登记的过程中，还是会出现一些差错，例如环节尚未规范、不尽人意等，这样的差错给当事人带来一定的麻烦和问题，从而使得办理过程不顺利。因此，想要保证不动产继承登记的成功，对登记申请的每一个环节和程序，都应当做到规范准确、合理合法、审查严格。

二、应对不动产继承登记风险的策略

（一）对不动产继承登记的相关法律法规进行大力宣传

真正落实2016年7月司法部发布的关于废止强制公证的相关通知，让群众得知不动产继承登记的政策，使得相关法律法规透明化[4]。另外，相关登记部门应当大力宣传不动产继承登记的相关法律法规，让群众能理性的认知到公证在不动产继承登记中的作用，从而正确看待不动产继承登记的流程。当然，公证是专门的法律机构，为避免、预防因法律适用上的错误还是存在一定的重要作用，因此办事人员不能一概的否定公证的作用，同时也提高自身的法律素养。

（二）将不动产继承登记风险降至最低

办事人员应当引导当事人先将继承纠纷解决妥当，再进行不动产继承登记。同时尊重法律给予的当事人所享有的选择权利，建立当事人承诺信用制度，从而将不动产继承登记风险降到最小。当事人在进行不动产继承登记的申请时，通常会出现利害关系的第三方异议，并且反对其对该不动产继承的权利[5]。面对这样的情况，登记部门应当积极引导或告知当事人及其他利害关系的第三方人员，先自行将出现的继承纠纷、矛盾以及不动产归属权问题，在这些问题都得到解决后，在相关仲裁机关、法院以及出具有效文书的情况下，再进行不动产继承登记，以此保证不动产继承登记的顺利进行。

（三）加强不动产登记程序

将不动产登记的环节、程序、方法以及内容进行完善处理，保证其规范性，从而保证不动产登记规范进行。并且加强登记申请的受理、审查登记材料、下发有效证书以及进行书面通知等环节，能将不动产继承登记的每个环节都放在法律的条规下，从而保证其材料的合法性，不动产登记的有效性。另外，在加强不动产登记的环节、程序、方法以及内容的同时，对登记机关办事人员的综合能力也要进行加强，包括素质、能力、责任心、工作态度等，要求办事人员在进行不动产继承登记的过程中，对公证机构出具公证书的把关风险，要遵循不靠、不等、不指望的原则进行，认真对待工作，将不动产继承登记的每个环节都把控好工作，明确每个环节所需要承担的责任[6]。除此之外，还要不断的规划完善不动产转移登记制度，在法律法规的规范下，保证不动产所有权继承登记具有一定合法性，符合不动产统一登记制度的同时，还要与《物权法》中的相关法律法规相符合，不断加强不动产继承登记的每个环节，使得其具有较高的合法性，在法律法规的管控下，规范不动产继承登记工作，保证其工作的顺利进行。

（四）优化不动产继承登记的相关材料

不断优化、改革、甄选不动产继承登记的相关材料，是为了保证其相关资料的合法性、合理性，更是帮助群众更好更快的完成不动产继承登记工作，从而将可能出现的登记风险消除。在不动产继承登记的实际工作中，在保证不动产继承登记申请材料的合法性和合理性的同时，还要求当事人所提供的相关材料符合法律法規的规定，并且要确保所提供的材料得到法律的确定后，并且是当事人方便出示的材料[7]。另外，当事人所提供的材料要经过法律法规的监测，保证其所提供资料的真实性、可靠性、法律性。当然，在实际的不动产继承登记工作中，办事人员应当要注意当事人所提供的材料可能出现的风险，并采取相应措施有效避免此类风险。

（五）采取有效措施，加强登记机构的相关建设，建议由政府进行采购公证法律服务

目前，不动产所有权证的发放与登记均是由安民公示、发布公告的形式进行的，是必备的环节，必须依照法律法规进行严格遵守。而在不动产所有权继承登记中，由于房屋的特性，还可通过纸质文件、官方网站、居委会告示等多种方式，对形成的公告通知进行规范化的处理，包括地点、时间、内容等，真正的将政策交到群众手中，以此达到不动产继承登记公告的目的。另外，建立健全登记机关的追究、纠错制度，在《房屋登记法办法》、《物权法》等相关法律法规中有明确的规定。对于登记机构滥用职权、玩忽职守的行为，都有相应的处置方法，而对当事人所提供虚假的申请材料以骗取房屋申请登记的行为，也有相对的法律责任。因此，建设有效的登记机构追究、纠错制度，将不动产登记机构自我检查、自我查找、自我纠错的内容、方法、职责等通过立法的方式进行规范化处理，是十分必要的。同时，公证的预防纠纷特性采用公证的费用通过政府采购的方式，可以解决不动产登记过程中诸多的风险。

三、总结

由上述得知，通过对不动产继承登记的法律法规进行大力宣传、优化相关材料、加强登记机构的相关制度建设等措施，能够在强制公证废止后，采取多种方式，争取政府采购法律服务有效降低不动产继承登记的风险。

[ 参 考 文 献 ]

[1]周秋香.浅谈不动产继承登记公证废止后的风险防范[J].法制与经济，2017（06）：52-55.

[2]贾广葆.强制公证废止后 不动产继承登记风险防范思考[J].中国房地产，2017（04）：25-27.

[3]白筱雪.浅谈继承公证的风险与防范方法[J].职工法律天地：下，2016（05）：143-143.

[4]吕远霞.浅谈不动产登记中强制公证的原则[J].职工法律天地，2017（18）：117-117.

[5]翟国徽.浅析公证在不动产登记中的合理定位[J].中国土地，2016（02）：26-28.

[6]高发.房屋继承登记强制公证于法无据——从最高人民法院公报的一起案例看不动产登记程序需注意的环节[J].国土资源，2016（01）：42-43.

[7]贾广葆.不动产继承登记公证废止后的风险防范[J].上海房地，2017（01）：52-55.