简析“一房二卖”行为类型、预防处理方式及法律适用

如克亚·麦麦提吐尔逊

摘 要：当前，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾，人民群众生活水平大幅度提高，衣食住行极大改善，商品流通快捷、市场经济繁荣，人民群众的生活需求更高、更深、更广。各类民商事矛盾聚集和交易不公平，导致民商事案件高发，一房二卖纠纷与日俱增。

关键词：一房二卖;纠纷;买卖合同

一、“一房二卖”行为类型

“一房二卖”是指出卖人违反《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》等民事法律规范，践踏公秩良俗、诚实信用原则，将房屋同时卖给二个以上买受人的欺诈行为。一房二卖产生的法律效力与物权变动模式密切相关，我国《物权法》采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人债权达成合意之外，必须履行交付或登记等法定形式。一房二卖涉及法律关系复杂，如何对一房二卖的行为类型进行分类？如何对一房二卖审查和认定？对房屋买卖合同效力、房屋归属作出司法判断，妥善处理解决一房二卖纠纷成为司法实践的重要课题。

类型一：一套房屋分别与两个买受人签订买卖合同而引发的一房二卖纠纷。出卖人就同一套房屋分别与两个买受人签订商品房买卖合同，向其中一个买受人交付房屋并办理过户。两个买受人购房意图真实，签订的房屋买卖合同内容完备，程序合法，预售手续齐备，这是传统的一房二卖纠纷类型。

类型二：商品房开发建设中，以房顶账引发的一房二卖纠纷。开发商因资金周转等问题不以现金方式结算给付，而用开发建设中的房屋抵顶工程款，此情况多发生在开发商与建材商之间。债务人（即开发商）为出卖人、债权人（即承包方或材料供应商）为房屋买受人、双方选定合适房屋，将欠付的工程款约定为购房款。在商品房销售中，又将该房屋卖与其他买受人，房屋被其他买受人占有使用或过户而产生纠纷。

类型三：开发商为套取银行贷款，签订虚假买卖合同引发的一房二卖纠纷。是开发商以他人名义与自己签订房屋买卖合同，并以买受人名义向银行申请贷款用以支付部分房款，开发商将房屋所有权转移至此买受人名下，银行发放贷款后，开发商并不实际交付房屋，将此房屋与另一买受人签订房屋买卖合同并交付占有使用，买受人发现房屋所有权登记在他人名下，要求开发商办理过户登记而产生纠纷。一房二卖法律关系极其复杂。除出卖人与两位买受人的房屋买卖合同关系外，还涉及买受人与银行的借贷合同关系，买受人与银行的抵押合同关系，以及银行对房屋的抵押权关系。所以，司法实践中，存在许多亟待解决的法律问题。

二、如何认定“一房二卖”合同

有必要仔细检查买方是否已获得所有权变更登记。如果根据销售合同处理所有权变更登记，可以责令所有者取得房屋所有权;如果注册没有完成，该命令是基于合法拥有的房屋;在拥有房屋时，权利是根据两份销售合同的确立而确定的。具体根据以下三种情况确定：

情景1：两份合同均未登记，房屋尚未交付，两份合同均处于不切实际的状态。合同与先前合同的优先顺序应作为优先绩效判断标准。

情景2：一次转让在两份合同中登记，另一份未登记（无论房屋交付的是哪一方）。由于房屋转让登记是产权变更的范围，登记转让的一方根据产权原则，产权和财产权原则对房屋拥有所有权。

情景3：如果第一个买方已经转移了账户然后卖掉了第二个人，由于卖方没有所有权，第二个销售无效。

三、“一房二卖”预防处理方式及法律适用

出卖人和买受人双方成立房屋买卖合同关系后，出卖人全面、正确履行合同是合同法律效力的表现，是出卖人的法定义务。在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，出卖人不可能同时履行两个合同。出卖人在履行一个合同后，对另一个合同必然履行不能，产生违约责任。

方式一：实施房屋预告登记。我国“物权法”第20条规定：“当事人签订购买或者出售房屋或者其他房地产权利的协议。为了保证将来财产权的实现，可以向登记机关申请预先通知。根据协议进行登记。预告登记后，有权登记，恕不另行通知该人同意，如果不动产被处置，则不会产生财产权的效力。登记后，如果是债权人的权利被取消，或者如果在房地产登记之日起3个月内未进行登记，则该通知不予登记。“民法通则”和“物权法”是一种旨在销售民事违法行为的创新法律制度。当首次购房者签订商品房销售合同时，应当同意通知登记条款，并及时登记房屋通知。第一个房屋买家处理了提前通知登记，未经第一个买方同意，买方后来签订了房屋销售合同，但由于该房产有通知登记，因此无法登记房屋变更，即无法获得房屋所有权。该系统设计保护第一购买者的购买兴趣并保证第一购买者最终获得购买房屋的所有权。

方式二：按照“中华人民共和国调解法”的规定，发挥人民调解，行政调解，司法调解组织的作用，坚持平等自愿，合法合理的原则，尊重人民的权利，并采用多元化的调解方法妥善处理一房二卖的纠纷。实施调解协议的司法确认制度，提高调解效率和合规率。要积极采取和解的方式处理一房二卖房屋买卖纠纷，买受人可主动与出卖人协商和解，请求解除房屋买卖合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，依照法定程序做好调解协议的司法确认，节约司法资源，减轻当事人诉累，实现案结事了。

方式三：充分发挥司法机关的司法职能，依法办案，搁置争议，实现公平正义，通过启动司法程序，提起民事诉讼，维护公民权益。人民法院必须严格执行登记制度改革的要求，坚持存在案件，并提起诉讼。符合法律要求的民事案件应当及时登记备案。根据“中华人民共和国民法通则”，“物权法”，“合同法”和最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，“商品房销售管理办法”，“司法指导意见”等法律法規，按照“可以调整基调，判决结合，案件结案”的原则，依法严肃制裁破坏法律规则的一房二卖行为。加大民事强制执行力度，深化民事执行专项监督，全力破解“执行难”问题，提升司法公信力。要依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，强化民事检察监督，依法对民事诉讼实行法律监督，确保每名房屋买受人的合法权益，维护法律尊严和司法权威，让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义。