高度与厚度历史性融合

张卓冉

龙湖携TOD为济南中央商务区“增容”

几乎每座城市都会有一个挥之不去的“第一高楼”情结。每隔一段时间，就会有全国第一高楼落户在哪儿的新闻传出。作为环渤海南翼的中心城市，作为山东省会都市圈的核心城市，济南也经常会被各类媒体“抬”出来，将其第一高楼与郑州、合肥等兄弟城市进行比较

其实，当我们说到“第一高楼”的时候，真正所指并不是楼的物理高度，所要展示的其实是一座城市的内在实力，也就是发展的“厚度”。

正在加速建设中央商务区（CBD）的济南，显然已经不再纠结于鹤立鸡群的单体第一高楼，视野所及更是巍峨壮观的“第一高楼群”。当下，济南CBD正在中央建设五座高度在220米-420米的塔楼，体现济南五大城市特色：山、泉、湖、河、城。可以预见，几年之后，CBD将是最能代表济南“高度”和“深度”的唯一所在。

将城市之间的第一高楼进行排序横向比较，充其量反映出单个楼宇的物理高度，纵向观察一座城市“第一高”的历史变迁，则更容易找出城市核心地带的衍变规律和趋势。这，无论对投资创业还是置业居住，才更具有商业价值。

我们试着把视线投向100年前的济南，作为中国自开商埠的第一座城市，济南从彼时起就开始有了“第一高”的概念。100年时光流转，济南“第一高”也斗转星移。当我们在地图上描绘这个第一高变迁轨迹时，一个“一路向东”的大势跃然纸上。

济南之心变迁史：最早的中心成丰面粉厂

济南开埠，开创了近代城市建设的新模式。即便用当代的眼光来看，商埠的选址以及整体规划都具有前瞻性和人文思想，堪称近代史上的经典之作。

上世纪初，也就是刚刚开埠之时，济南第一高是位于济南天桥区的官扎营后街的成丰面粉厂。据资料记载，成丰面粉厂创建于1921年。官扎营后街，这里是曾经繁盛的粮食交易中心。

当时的济南第一高花落成丰面粉厂并非偶然。1923年，济南仅面粉厂便有9家，日产量达4万余包，除满足当地4000余包的需要外，更多地用于了外销。

据了解，现在保存下来的制粉楼、库房等建筑都建于1922年前后，经历了90多年的风雨沧桑，见证了济南近一个世纪的变化。制粉楼当年是济南第一高楼，站在千佛山上一眼就能看到，原建筑结构主体5层，局部7层，高达30多米。

成丰面粉厂见证了济南民族工业的发展与兴衰，2010年在官扎营片区改造项目中，成丰面粉厂旧址被保存了下来。2013年底，被列入濟南市第四批市级文物保护单位名单，成为了济南市近现代重要史迹及代表性建筑之一。

从某种意义上说，那个时代的济南第一高楼，代表着现代民族工业文明和老商埠城市建设的荣光。官扎营后街一带，不但是面粉生产基地，也是济南的粮食交易中心。在民以食为天的民国期间，在一定程度上来说，那里就是当时的CBD，也意味着当时这座城市最繁华所在。

传统商业时代：百货大楼成泉城路地标

时间的年轮悄悄地转了30多圈后，济南“第一高”悄悄地向东南方向移动了3公里。到了1950、1960年代，泉城第一高楼桂冠属于泉城路上的济南百货大楼。

据资料记载，建立于上世纪五十年代的济南百货大楼，是新中国成立后济南乃至山东兴建的第一家国营大型综合百货商店，正式建成开业是在1955年8月15日。

在老济南人的记忆里，济南百货大楼是天堂一般的地方。人们倘佯在琳琅满目、各色各样的商品间，每每流连忘返。

进入1980年代，国家逐步从计划经济向市场经济转型，市场竞争初见端倪。为在商战中赢得先机，1986年，济南百货大楼在旧楼改造加固的基础上，又扩建了8千多平米的营业楼。1988年，新旧楼同时开业。此时改革开放已逾十年，人口流动渐成大势，旅游业开始兴起。因百货大楼地处闹市，又毗邻趵突泉、大明湖，往南便是千佛山，国内外游客逛完济南三大名胜之后，都少不了到百货大楼走走看看，所以这里人流如织，熙来攘往，络绎不绝，节假日更是盛况空前，销售猛增。

毫无疑问，那时的济南百货大楼，是济南最高楼，其所在的泉城路可以说是当时名副其实的中央商业区。

2007年10月，走过52个年头的济南百货大楼被全部拆除。老济南们在不胜唏嘘之余，将百货大楼及其昔日的辉煌，永远隐藏在了记忆深处。

现代商业时代：索菲特雄踞泺源大街

随着商业模式的加速进化，济南第一高继续向东南方向转移。1999年，索菲特银座大饭店开业，作为济南市第一家国际五星级品牌酒店，加上186米的第一身高，这里迅速成为泉城首屈一指的地标性建筑，也成为了一代人的记忆标签。

作为索菲特银座大饭店所在的山东世界贸易中心大楼的底商，银座商城成为当时济南最大的综合性零售商业集结地。山东世界贸易中心建成之初，便引入“文化休闲经济”理念，将其设计为集购物、餐饮、住宿、娱乐、会展、写字间六大功能于一体的大型综合设施。

在银座商城，富丽的店堂、通透的卖场、柔和的灯光、悠扬的音乐、独具个性的品牌专柜、整齐艺术的商品布局，体现的是一种建筑和装饰文化，这在上世纪90年代可谓是鹤立鸡群。这样的银座商城，就是当时济南乃至山东的时尚之都，银座商城也是那个时代济南的城市之心。

未来已来：龙湖携TOD为中央商务区“增容”

时间的车轮永不停歇，当进入21世纪第二个十年以后，济南人期盼了多年的中央商务区规划终于横空出世。这个位于文博片区的CBD，就在索菲特银座大饭店东方6公里处。与以往不同的是，这次济南城央的转换不再简单地以第一高的王位更迭为标志，CBD一下子就拿出了以“山”“河”“湖”“泉”“城”意象命名的一大批超高层建筑，其中最高的一幢楼高达420米，龙湖CBD项目所在平安地块，是一座拥有360米高的CBD第二高楼。不仅如此，龙湖还将TOD概念带入CBD，至此济南这座城市的高度与厚度得到了历史性完美融合。

作为济南首个TOD模式落地的公寓项目，龙湖·CBD公寓项目严格以地铁站点为导向进行开发建设，成为公共交通为导向开发的项目的范本。不同于其他项目围绕地铁站500米或800米范围开发，龙湖·CBD公寓项目直接在双线地铁上盖，真正实现了与地铁站的一体化建设，“不出地铁可以回家”一时成为济南人津津乐道，用来形容TOD的替代语。

2013年9月26日，龙湖集团公布，以8.69亿元摘得济南市西部新城腊山河旁五地块，意味着正式进军济南市场。来济六年来，龙湖紧跟济南城市发展的脉搏，始终以高品质的居家体验作为产品主打，在济南相继推出了龙湖名景台、水晶郦城、春江郦城、春江悦茗、龙湖天琅、龙湖天璞、舜山府、九里晴川、景粼原著等住宅项目，收获了极高的知名度和美誉度。

看似是一种巧合，其实是一种可贵的认同感，龙湖在济南的发展轨迹，恰恰成为了这座城市厚积薄发的见证。

2018年济南龙湖全年销售额163亿，共销售商品房18242套，111.16万平米，住宅网签99亿，排济南市第四。

在2019年过去的4个月，济南楼市并未有大的水花浮现，平稳中带着些许低迷。然而4月18日，济南龙湖·CBD光年首度开盘，近乎清盘的热销盛况，仿佛为济南楼市打了一针强心剂，瞬间点燃市场。

有时候，很难说，建筑和城市究竟是谁成就了谁，但总是要在合适的时间遇到合适的人，当济南迫切需要一座CBD来延续城市的脉络，龙湖也恰好用六年的沉淀做足了准备。如今当两者相遇，在东部CBD的新城之央，一个“天街+公寓+住宅”的多元龙湖已然蔚然绽放。