CBD：城市经济发展的新引擎

董忱

每座国际一线城市，都有其代表性的CBD，纽约的曼哈顿、伦敦的金融城、香港的中环，均已成为城市的地标和象征。CBD对济南来说，是承载着这座城市的希望，是济南倾全市之力绘就的时代蓝图，是济南进取心所在的活力都心。

未来，CBD周边将集聚成济南新金融中心和东部新城，济南在省会城市经济圈内的地位也将大大提升。

CBD建成后，济南将成为山东金融机构数量最多、总部企业密度最大、商务服务能力最强的现代服务业聚集区，成为国家CBD格局中的重要节点。由此可见，CBD的建设不仅能增加济南的经济实力和经济规模，也为济南提升首位度提供了很好的契机。

除了经济实力增强，CBD的建设将会扩展济南往东发展的空间，在人口、经济等方面扩大省城的整体规模，周边的商贸、文化、产业将会入驻。诸多世界五百强企业进入CBD，对济南来说，不管是现代化的程度还是在山东省城市的地位，将大大提升。

新金融

在纽约曼哈顿CBD的核心区，从百老汇路延伸到东河的一条街道，全长不足一英里，宽仅11米，却以“美国的金融中心”闻名于世，这就是“华尔街”。而正在建设的济南CBD10平方公里的辐射区内，经十路燕山立交桥至奥体东路段，5.5公里汇集了30多家省级金融保险机构和大型企业总部，最终将要打造成泉城济南的新金融中心。

CBD主要分为四区，分别是中央活力区、总部商务区以及经十路北、经十路南的金融商务区，按照规划，轴线北端的总部商务区将聚集国内外大型企业地区总部、研发设计销售中心，形成全省集中度最高的企业总部中心。

目前，在周边，济南市政务中心、省高院、省军区、省国资委、省交通厅、国家电网、省农行等相继进驻，高端商务办公仍吸引着众多企业准备入驻，这其中包括众多世界500强，涉及银行、保险、证券、石油、互联网企业等。

据了解，除总部商务区，分布在经十路北和经十路南的金融商务区也将汇集银行、保险、证券等传统金融机构，吸引创业投资、基金管理、大型企业财务公司等新兴金融机构，建设立足山东、辐射周边、在全国有较大影响力的资本运营中心。

作为项目策划之初就与国家开发银行山东省分行、邮政储蓄银行山东省分行和山东省鲁信投资控股集团、山东省农村信用社联合社签订入驻协议，被形象地称为“101”大厦的4座高档写字楼正在加紧建设，预计建成后将成为济南市税收贡献水平最高的商務楼宇。

“CBD全面建成后，10平方公里辐射范围内将有近百座高层和超高层建筑、2000万平方米高档载体投入使用，累计投资超过2000亿元，年实现地区生产总值1000亿元，区域税收200亿元，建成全省金融机构数量最多、总部企业密度最大、商务服务能力最强的现代服务业聚集区，成为国家CBD格局中的重要节点。”历下区东区工程建设指挥部相关负责人介绍说。

其实，济南CBD在规划设计之初就对标国际水准，产业方面将以“两核一芯一辅”为主，即以“金融+”和“新总部经济”为产业主核，以“创新、创意、创业”三创为发展内芯，以商务服务业为辅助配套。

国际金融城项目就是响应CBD“两核一芯一辅”产业要求，重点发展总部办公、产业金融和金融服务业，力争打造国内一流的产业金融中心和总部企业聚集区，建设项目由历下控股集团整体招商运营，据悉，目前已有多家大型金融机构和大型总部类企业表达了入驻意向。

“国际金融城项目共有18个地块，其中北区12个地块，南区6个地块，总占地面积约18.5万平方米，总建筑面积约120万平方米，是CBD内大型重点项目之一，目前部分土地已获取，预计2020年将开始逐步交付。”历下控股该项目负责人介绍。

该项目建成后，将依托CBD优越的区位优势、交通优势和产业联动优势，形成“总部+要素市场+金融服务”的产业布局，助力CBD成为济南又一张耀眼名片。

除此之外，从地理位置上看，CBD以解放东路为南北分界点。目前，解放东路南侧靠近经十路方向进展神速，商务区的模样也逐渐清晰，CBD建设也加速了经十路南侧财富中心、历下控股等单位的融合进度。

目前，规划83万平方米的华润万象城、57万平方米的中弘广场正在建设之中。同时，鲁商国奥城、中润世纪广场、中国铁建国际中心、银丰财富广场、黄金时代广场等写字楼产品也大量入市销售；还有已经完全交付使用的能源大厦、成城大厦，济南CBD商务格局尽显。

新产业

“CBD不完全等同于金融区，还可以发展总部经济、楼宇经济，挖掘新型业态，形成一条产业生态链，不断优化东部中央商务区的产业结构。”对CBD的发展，山东省委常委、济南市委书记王忠林早在2017年任济南市代市长期间就提出，要高标准打造中央商务区，建设集金融、商务、总部等新兴业态在内的生态圈，使之真正成为反映山东发展实力、代表省会形象、具有浓郁现代气息的标志性区域。

在产业定位上，CBD大力实施聚焦战略，使之成为承载济南区域性经济中心、区域性金融中心定位的优先和首选平台。规划要求，要引导200米以上的高层建筑和金融总部优先在中央商务区落户发展，其他区域要错位互补、协同发展；聚焦中央商务区的起步区，抓好区域内“引爆项目”的建设发展。

高标准打造济南中央商务区首先要进行高水平的顶层设计，做好中央商务区的战略定位与功能业态策划。主要体现在四个关键词上，即“峰”、“生态圈”、“金融+”和“三创”。“峰”就是中央商务区的建设要适度集中，体现出差异化；“生态圈”就是努力打造以总部经济和金融机构为核心和支撑、融合多种业态的产业生态圈；“金融+”就是要以金融产业为支撑，推动金融资本向更多其他产业来延伸；“三创”就是以金融产业为动力，支持创新、创业、创意“三创”产业发展。

王忠林多次在现场会上强调，济南打造区域性产业金融中心，不仅要培植本土银行成为行业龙头，还要加大优秀人才和金融机构的引进力度，发挥好示范、引领和带动作用。科技创新和金融作为产业转型的两大支撑，一方面金融为产业转型服务，企业要想转型、做大做强，没有金融的支持是难以实现的；另一方面区域性产业金融中心的打造需要有产业的强力支撑。济南要提高省会“首位度”，要充分发挥好自身制造业、金融、旅游和文化等产业优势，形成高端、高质、高新的产业集群。

“金融是‘血脉，产业是‘骨骼，只有血脉畅通了，骨骼才会强壮。”山东财经大学教授陈华说，“以前济南曾提过打造区域性金融中心，在2017年的政府工作报告中首次提出济南要建设好区域性产业金融中心，多了‘产业二字，充分说明了金融和产业是密不可分的。”

陈华说，目前金融机构的省级总部大多都设在济南，这是省会的优势。他建议，济南要充分利用这一优势，进一步优化营商环境，吸引更多的优秀企业来这里投资，壮大产业发展。

“金融业集聚区、平台和人才，应是区域性产业金融中心建设的三大要素。”山东普惠金融研究院院长邢乐成建议，济南在发展利用好上述三大要素的同时，还要做好产业支撑。

邢乐成说，目前济南将东部CBD作为金融中心集聚区的定位已非常明确。他建议，未来济南要利用自身优势，重点做好金融平台建设，例如在大宗商品交易或其它产业金融方面，建设类似齐鲁股权交易中心这样的金融服务平台，以平台引人才。目前，济南作为住宅产业化试点城市，与之相关的产业金融是千亿级的，可以通过类似平台的建设不断引进高端的金融管理团队、理论人才和技能人才。

除此之外，记者还注意到，在2018年CBD片区已经出让的土地中，大部分都绑定了产业引入条件。

中信地块内必须引入3家以上取得“一行三会”所颁发的金融许可证的金融机构区域总部，引入2家以上2017年美国财富杂志公布的世界500强企业的区域总部，引入3家以上总资产规模在千亿以上的国企区域总部；而华润地块内要自持运营不少于2座分别为1300座和500座的剧场及1座面积为1.8万平方米的家庭娱乐中心；复星地块内则要引入至少2家世界500强企业的区域总部，至少5家取得“一行三会”所颁发的金融许可证的全国性金融机构的区域总部，至少1家经科技部认定的创新型企业，至少10个商务部认定的“中华老字号”品牌等。

其实，在土地出让中绑定产业引入条件可以有“一箭多雕”的效果。

一方面，通过绑定产业引入条件，可为片区经济发展奠定更好的基础，促进片区经济更持续的发展。比如在CBD，随着各项目的建设进展，相关产业引入也逐步落地，未来CBD将成为济南名副其实的中央商务区。另一方面，在房地产调控持续高压之下，绑定产业引入条件也可以降低土地溢价率，降低房价预期，促进房地产市场健康发展。

按照规划，CBD区域将引进重点企业450家、金融机构65家、世界500强企业14家、建设项目69个，整体片区投资超过1000亿元，年销售额超过700亿元，预计年纳税金额超过300亿元，将辐射带动周边10平方公里区域发展。

可以预见的是，中央商务区成为承载济南区域性经济中心、区域性金融中心定位的优先和首选平台。基于政府政策的支持，一线城市大型房企的进驻开发，交通、教育等基础设施的完善发展，CBD或将成为济南未来经济文化产业的核心区域。

新生活

就济南自身城市发展而言，“东拓、西进、南控、北跨、中疏”是其在新世纪之初就制定的城市发展战略，“东拓”就是东部新城。尤其2009年第十一届全运会在济南举办之后，济南东部新城已经崛起，并作为后全运时代济南新形象标志性区域。

从这个角度来说，迟于全运会将近10年的CBD不是建早了而是建晚了，如果济南能够在十几年之前建设CBD，那么城市的结构将会更加合理，气质会更加现代，也会大大增强自身的吸引力。

按照规划，CBD建成后将以金融商务为主导，从市民需求出发，在办公、居住、商业、酒店、文化体育、公共服务六大功能板块下形成多层次、高融合的完整配比，构建高端业态+便捷生活的复合“生态圈”。

这个新的生态圈内，总建筑面积约1000万平方米，地上建筑约800万平方米，未来25万就业人口将在其中工作生活，这相当于在济南又建设了一座新城。随着济南CBD的建设，东部没有高端商业设施的历史一去不复返。

从气质来看，这座新城又跟泉城路、大观园等老城区有很大区别。泉城路、大观园以及洪家楼这些商圈周边拥堵让市民望而却步，而大力倡导公交出行的CBD或将不再出现拥堵的現象。不同于摊大饼式的城市格局，市民将会体验到小街区生活方式。

现代集团华东建筑设计研究院首席总建筑师汪孝安说，CBD要把街区尺度尽量减小，打造CBD小街区，这也代表了未来一种新的生活方式。而所谓的小街区就是小马路、小地块、小退界、小绿地、小转角。

不过，小街区并不真的“小”，CBD将融合商业、居住、办公、酒店、文化等多种功能。

面对城市土地资源稀缺、交通拥堵等现状，济南CBD在设计之初就把目光瞄准了地下空间的开发和利用。不同于地上“高海拔”， CBD地下世界可谓错落有致、“别有洞天”，有商业开发空间、地下综合管廊、地下环路、地下停车场、地铁，涵盖国内乃至世界上已知的全部地下工程技术。

将来，这里将实现一体化、立体化开发，集轨道交通、地下环路、商业、停车、管廊于一体，还有全天候、舒适宜人的地下步行系统。这里不再只是下沉广场、地下商场、地下廊道，也不是地下停车场，这里，将变成真正的地下王国，济南最大的地下城。

因此，未来，在CBD片区，既有高大上的产业集群，也有接地气的生活商业配套，将成为济南人宜居宜业的生活新区。